记者 | 牛钰

编辑 | 傅林林

产业变动以下，资金实力较强的央国企拿地开启动作被衬托得更加显著。

与另两家央企中建系扩散拿地范围显隐、中铁系投资显著收敛不同，华夏铁建系地产凭借着上半年在京沪热点都市的频繁拿地，已跃升至上半年房企拿地面积排行榜榜首。

据中指探讨院数据显现，华夏铁建上半年权益拿地面积264万平米，尽管同比降低48.3%，但依旧位居产业第一。总拿地金额也多达216亿元，名次全中国房企第8位。

仅6月份，华夏铁建就结合大悦城以23亿元拿下北京昌平区一宗地块。随后又单独在上海斥资近70亿摘得松江三宗地块，总金额仅次于上海首轮土拍第一大赢家招商蛇口。

地产剖析师严跃进以为，焦点要素在于此类公司资金实力较强，而且产业通过大变动后，显得这种央国企拿地的动作愈加显著，这类趋向短期仍是会持续的。

作为“铁”字头央企，华夏铁建与华夏中铁的业绩时常被拿来相比。2021年，华夏铁建的新签协议额达28196亿元，初次超越华夏中铁900多亿元。此中，地资产务是华夏铁建实现反超的要害板块之一，以1432亿元出售额超越中铁系房地产800多亿元。

对以工程承包为主的“二铁”来讲，房地产均隶属盈利较高的创收板块。以华夏铁建为例，尽管房地资产务的出售额、营收占比仅约5%，却奉献了团体18.8%的利润。

作为最早大批被国资委批准以“房地产开发”为主业的央企，华夏铁建不但有个房地产开发企业主平台华夏铁建房地产团体，麾下诸多工程局、设置院也在地域化进行阶段早早触及房地产开发营业。

主力军与排头兵并进

前身可追溯至华夏国民释放军铁道兵的华夏铁建，用“主力军”和“排头兵”二词，形容其地产团体与各局房地产之中的营业关连最为适合只是。

本年上半年，除了作为主力军的华夏铁建房地产团体频繁现身热点都市土拍市场外，华夏铁建麾下各工程局、设置院房地资产务也多点发力。

例如中铁二十局在广州、重庆共掷金21亿摘得两宗地块。中铁十六局也在淮北拿地，十四局在杭州首轮供地中以底价7亿元摘得富春湾新城地块。

界面新闻从中铁十四局里面人员处据悉，该工程局房地产子营业起步早，企业已更名叫都市进行企业，以“华夏铁建”这种品牌开发名目，地域布置最重要的在十四局的总部山东，往日几年伴随工程局走势大湾区、海南等市场。

此中合作拿地开发是主流。例如昨年5月份，中铁十四局结合麾下地产企业、武汉和纵盛地产在深汕特别合作区以21.61亿元底价摘得两宗地块，聘请当地企业竞标设置。

这类地域布置扩张趋向也是大型基建企业麾下工程局营业的缩影，因各自独立运营，华夏铁建30若干子企业近一半以房地产为要紧的创收营业，当然会在竞标、拿地上发生竞争关连，不过能力存留差异。

华夏铁建“2021非工程板块三子总企业效益20强”名单显现，除了华夏铁建房地产团体麾下的华东、西南、中南（曾用名武汉京铁房地产开发）地域外，中铁二十局、二十二局房地产开发企业效益最佳。

只是各工程局的房地资产务，单独的范围其实不大。以昨年效益较为突出的中铁二十局房地产为例，最重要的深耕重庆地域，近三年出售额均在30多亿，昨年新加土储44.5万，新加可售货值76亿元。

界面新闻经过多方消息据悉，从2019年最初，中铁十四局、十八局、二十二局等十个企业连续被归入华夏铁建体系里具备“房地产主业”的资格公司，具备独立开发房地产的资格，每三年将发展一次名次，并实施末位淘汰制。

这就意指着，假如各局房地资产务进行突出，可行为工程局助力，假如进行不好，则会面对被淘汰或许收归地产团体全部，发展整合进行。

按此时间计算，本年华夏铁建里面就会发生大批退出房地资产务的子企业。

界面新闻就此准则的贯彻概况询问华夏铁建股份，截至发稿并没有得到回应。

处在整合负担以下，华夏铁建各工程局进行房地资产务也更为迫切。除增添拿地投资补充货值之外，招聘职业经理人、不业余营销人员也是要紧战略，例如中铁十二局、十八局、二十局等已显露相似招聘消息。

地产企业“换血”

排头兵们连续发力，让华夏铁建地产团体主力军的角色略有削弱，中铁建系营业扩散水平进一步加重。

2012年-2019年时期，地产团体营收占华夏铁建悉数房地资产务总营收比重维持在70%之上，一度逼近80%，但2020年、2021年区别下降至64%与58%，代表其余子企业的地产地资产务营收占比高至41.8%，里面资源扩散可视一斑。

追溯旗舰地产平台的进行上，相对而言岗位稳固的华夏铁建地产近年显露了显著的人事变动。

2007年，华夏铁建出资40%，下属3家子企业中铁十二局团体、中铁第四勘探设置院团体和华夏铁建造团体局限企业一同出资60%，创建了“中铁房地产”。2012年，为进一步突出品牌优势，更名为华夏铁建地产。

那时的焦点治理层许多来源于位于北京的其它子企业，例如从北京华夏铁建造调任房地产企业担任副总经理的易善建、申伟等人，来源十二局的赵红鹰等。

十六局出身的吴仕岩，是华夏铁建地产前13年进行历程的焦点人物，副总、总经理职位直至董事长，带领一群施工建造单位出身的铁建人“半路出家”打拼，从成立之初损失8亿到2019年跻身千亿等级房企，进行速度也可称得上名列前茅。

2020年底，吴仕岩退休，原总经理李兴龙接任华夏铁建地产董事长，总经理一职则由副总经理陈建军担任，他曾在中铁股份总企业负责人工作务。

有知情人员对界面新闻显露，吴仕岩退休以后于新兴际华产业治理企业担任顾问，带走了大批治理层干部，日前李兴龙所带领的团队倾向于从西南地域输出能人。受产业浮动作用，近两年，华夏铁建地产各地域企业也曾依据名目概况发展人士的紧缩。

“改革是近年企业的主旋律，例如营销管制上做成绿城那种三级管制形式，即撤消都市企业，干脆团体—地域—名目组，给名目组放权，负担也聚集到地域企业上，而团体换届后，各地域高层也产生了好多浮动。”一位曾在华夏铁建地产任职的人员对界面新闻显示。

华夏铁建房地产大家都有华东、西南、北方、华南、华中庸8个地域企业，据天眼查显现，近两年，华东、西南等子企业高管变动消息频出。

如华夏铁建房地产企业效益最突出的华东企业，2013年最初掌舵华东地域的原董事长马建军于2020年底调任铁建城发，包海利接任华东企业董事长一职，周斌升任华夏铁建地产华东企业总经理。

2021年，作为企业最看重的长三角地域，华东企业在上海公布土拍市场上全年仅竞得一幅地块，开盘的名目储存已为数少许，在本年延期许久的上海首轮土拍中，华夏铁建迫不及待消费70亿拿下3宗地块也在情理之间。

至于新鲜血液将带来华夏铁建地产怎么新的时期，从昨年以及本年上半年的拿地概况来看，是值得期待的。

“地王”后遗症

在华夏铁建地产的快速进行时代，在一二线都市“快进快出”开发是最重要的打法。从2010年起步扩张、2015年提速抢收直至2019年，京沪等热点都市新加土储一年年增多，且显著不惧高溢价。

例如2010年在北京经验130轮竞价，以19.85亿元、溢价率56.2%摘得当年首宗地块，2013年在上海以11.6亿元、溢价率50.44%摘得顾村地块，随后又于总价21.46亿元、约100%溢价率拿下成都成华区北湖7号地块等，扩张势头甚猛。

高溢价拿地却以“中低端住宅”刚需产物为主，“快销”战略切实令华夏铁建的出售额迅速增添。

“高性价比”令华夏铁建在北京楼市限竞房时期颇有建树，例如位于亦庄的华夏铁建世界公馆，2019年开盘畅销10亿，昨年已实现清盘。然则本年3月份，对于该名目延期交付、交付准则的维权最初涌现。

不单是操盘不业余性遭购房者质疑，华夏铁建地产经验过前期快盘活进行阶段，也最初面对增添乏力、负债率保持高位、毛利率下降的困难。

2019年步入千亿以后，中铁建房地资产务在2020年差不多未有增添，拿地、毛利率均显露下降趋向，据中指院统算，中铁建出售额在产业的名次由2019年的第24位，跌至2020年末的第31位。

2021年，受产业作用，中铁建底价抢收地块的机会不少，拿地面积跃升至当年拿地面积榜TOP4，出售端也重回TOP30之内。

房地产产业是资本稠密型产业，华夏铁建地产在债券汇报直言，其资金来自除企业自有资金外最重要的依托银行借款，随着企业营业范围扩张，财务压力也随之增添。

华夏铁建地产本年的产业负债比始终超越80%，净负债率超越100%，踩中两道“红线”。

而且，源于支付新加土地储备价款及房地产名目开发的工程款，华夏铁建房地产近几年经营运动发生的现款流量净额也渐渐由2017年的2786.93万元，降至2018年的-159.78亿元，2019年的-257.8亿元，直到2020年、2021年才显露改进，区别回正至27亿、43亿。

然则，背靠大央企华夏铁建这种万亿等级航母，华夏铁建地产在当前窗口期不愁发债融资，“借旧还新”通道通畅。

据不十足统算，2022年上半年，华夏铁建地产已在国内发行32亿企业债、80亿小公募以及20亿元中期票据，合计融资达132亿元。

尽管不愁资金难题，但成为上半年拿地范围第一大的华夏铁建地产，同期出售额为398.4亿元，较昨年体现显露腰斩，排名下降2位。

出售承压、毛利率低位，地资产务日益扩散，中铁建系地资产务还否维持千亿范围，有待下半年成绩认证。