文/全球财经意见领袖专栏作家 连平 马泓

　　新年伊始，房地产市场政策接着解放维稳信号。房地产政策正好向“稳预期”、“稳增添”请求靠拢，相关方面曾经颁布一系列松绑政策。映入2月中下旬，房地产市场实质概况其实不乐天，各大房企出售不佳，房价持续走低令平凡购房者望而却步，房地产市场短期下行趋向并没有产生基本改变。依照中央经济事业会议的请求，房地产产业也应发挥扩内部需求和稳增添的效用，为推进经济实现质的稳步提高和量的合乎道理增添作出奉献。为实现稳增添指标，有必需进一步解放维稳政策体积，推进房地产市场安稳健康进行。

　　一、当前房地产市情景气度仍在惯性下调

　　日前，房地产市场仍处在周全下行进程中，详细体现在之下几个方面：

　　住房出售市场冷淡。截至2月中下旬，30大中都市商品房成交面积当月同比下降45%。从市场分布来看，三线都市当月同比下调超越60%，二线都市同比下调46%，一线都市同比下调18%。出售低迷主因是全中国诸多地域房产量销量售仍旧受制于2021年位置政府看管政策偏紧的作用，包括购房门槛抬高以及短期房价预期看空等要素，加之2021年年初高基数效应。作为资金来自的主通道，出售冷淡导致部分房企现款流负担极大。近期虽然颁布了放松预售资金看管的政策，但在实质操作中，针对不同资质类别的房企仍有差异化划定，对全体产业不具有普及性。

　　全中国房价涨幅接着放慢，一线房价则相对坚挺。2022年1月70个大中都市新建商品住宅价值指标数据同比增添1.7%，住宅价值指标数据同比仅增添0.3%，较2021年12月区别下调0.3和0.7个百分点。此中，一线都市新房和二手房价值同比上升逾4%；但二、三线房价涨幅持续回落，三线都市二手房价值同比下调0.7%，是自2016年2月以来初次显露负增添。全中国房价差异化的特色在下行周期中表现的更为突出。

　　潜在的断供潮风险局部显示。截至到2022年1月底各级别都市储存去化周期来看，全中国部分弱二线和许多数三四线都市储存去化周期普及在18个月以上，商品房去化负担较大。须要警惕这点地域因市场预期不佳、出售不顺导致房价显露阶段性下调过快的难题，继而诱发因商品房信贷市场显露违约难题，形成商业银行不良率潜在上升的风险。

　　土地市场连续低迷情况。截至2月中下旬，全中国100大中都市土地供给占地面积52周搬动累计同比-18%，土地成交同比-20.2%，全口径持续走低。土地溢价率保持在极低水准。除了北京、上海、宁波这种大都市成交相对活泼外，年初于今土地市场房企参加度极低。当前房企全体处于偿债周期中，且现款流持续偏紧，出售端溢价体积较小，难有机会参加到土拍市场中，土地市场情绪改进仍需时日。

　　房企信贷债券融资环境依旧偏紧。房地产开发贷余额增速在2021年三季度末降至0.02%，四季度轻微回暖至0.9%，仍隶属历史最低水准，房地产表内融资增速大幅度放慢。近期虽然部分并购贷款名目审核和债券展期计划可以经过，但房企内地信用债发行概况其实不理想。截止2022年2月前三周房企信用债发行仅431.35亿元，较2021年同期降低45%；中资美元债累计发行仅22.85亿美元，不足昨年同期的两成，房企融资环境依旧非常严峻。

　　2022年将迎接两波偿债高峰。此中一季度要点房企信用债、国外债到期范围区别约为880亿元、955亿元，两者合计约为1835亿元；三季度信用债、国外债到期范围区别约为1238亿元、834亿元，两者合计约为2072亿元。在房企出售及回款疲软及融资通道受限的背景下，房企仍将面对相当大的债务负担。

　　综上所述，一季度房地产投资仍面对进一步下行负担，估计一季度房地产投资增速同比下调2%。新建商品房房价增速可能跌至1%左右，二手房价值显露负增添。稳增添是2022年的首要任务，稳地产则是此中非常要紧的一环，当前有必需更好地稳地产来支撑稳增添。

　　二、提议加大房地产市场 的政策调节力度

　　当前，中央请求宏观政策要加大调节力度。针对当前房地产市场存留的难题，在坚持“房住不炒”的政策大前提下，提议加强房地产调控政策的精确性和协调性，保证好住房的刚需，满足好合乎道理的改进性要求，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的维稳指标。维稳政策可按照“改进购房者预期—>增添房企金融扶持—>增添土地有用供应”的方向和路径，以供应侧为调节的要点，精确施策；突出“因城施策”的特色，针对全中国房地产市场分化的特色，有差异性地公布相干政策。在此提议之下七条提议：

　　第一，提议提供稳固的信贷扶持，满足初次购房家族贷款要求。私人按揭贷款余额增速从2020年末的14.5%降至2021年末的11.3%，此中，三季度当季同比下调9.5%，时期振动幅度庞大，对购房者预期发生了极大的扰动，部分刚需团体和改进型团体被“误伤”。提议本年进一步增添对住房范畴的按揭贷款扶持，维持安稳增添，适度下降房贷利率，贯彻好“因城施策”的差别化住房信贷政策，一步步使住房按揭贷款增速回归安稳增添运转渠道。

　　第二，提议储存负担较大的部分二线都市和三四线都市下降最低首付比重。当前国家内部楼市过热的难题是局部性的，多数都市面对房价进一步下好的负担。为这对楼市相对清静、去库负担较大的地域加大政策松绑的力度，可考量加大购房补助力度、适度加大公积金贷款扶持力度，尤其是针对购置首套自主房产的，可提升实质贷款额度，推进异域贷款营业等。关于刚需购房首付比重可降至二成。限购、限售等政策亦可考量予以适当放松，减少购房者购房本钱。

　　第三，针对一线和强二线大都市房地产市场，提议维持节制性举措，鼎力进行住房租借市场，加大保证性租借住房金融扶持。源于当前多数一线和强二线都市短期可售商品房储存不足1年，假如采用更为宽松的住房治理形式，刺激要求扩张，可能会诱发新一轮“涨价潮”。理当进一步增强大都市的保证性租借住房供应，缓和新市民青年人等团体住房难题。提议增添大都市租借住房的土地供应，同一时间加大相干住房金融扶持。

　　第四，提议审慎地推行房地产税改革。自2021年新一轮房地产税改革信息问世以后，楼市乐天情绪产生了相当大的转变，到10月全中国人大打算受权国务院在部分地域展开房地产税改革试点事业以后，房地产量销量售概况急转直下，与2010-2012年全中国房地产税改革讨论阶段的概况有些相似。考量到当前宏观经济面对较大的下行负担，尤其是在2022年上半年，房地产产业繁荣度持续走低，会作用投资和花费，因而，提议稳妥推行房地产税改革，特别是在2022年上半年可行适当放缓推行步伐。

　　第五，提议房地产开发贷实行定向宽松调度。住房金融扶持力度在短期过快收缩不利于全体金融稳固。因而，有必需加大对资质相对优良的房企信贷扶持。针对全中国大型房企，特别是全中国名次靠前的房企以及证件齐全的楼盘名目，加大银行开发贷扶持力度，改进相干房企现款流负担，一步步起到稳固预期的效用。

　　第六，提议土地市场周转存在数量建造用地，推进存在数量商业用地转住宅用地。提议降低城镇建造用地审核中产业用地比例，增添住宅、商服用地比例，改良都市用地构造，推进资产转行，制订产业用地转商业、住宅用地权属料理及其未来增值收益分配的确实可以的法子。重视现存都市存在数量土地的再开发及应用，针对未开发房地产用地，应允合规的房地产开发公司适当调度套型构造。经过周转存在数量建造用地，增添都市土地供应。

　　第七，提议加大供应侧政策调节。历史经历表达，仅仅针对要求侧调控应对房价的振动是远远不够的。估计“十四五”时代，大批的流动人数将转为城镇户籍人数，为满足这部分巨大的住宅要求，都市住宅用地目标须要相机而动，而非以固定的、较旧年份周期作为政策调度的周期。住房金融政策不但要在开发贷、按揭贷方面赐予必定的扶持，还理当增添对房地产开发公司在工程建造方面的信贷扶持，增添对有难题的购房团体的财政、金融扶持。经过针对性措施让得住房市场供需达到或趋于根本平衡，有用抑制局部地域房价长久上升较快的难题。

　　附表：近期政策整理

　　(本文作者推荐：植信投资首席经济学家兼探讨院院长、华东师范大学经济与治理学部名誉主任、博士、教授、博士生导师、享受国务院政府特殊津貼。)