记者 | 黄昱

据界面新闻理解，1月20日，万科里面发表了一条人事任命，由万科总裁祝九胜最初直管长租公寓营业，即兼任长租公寓BU（工作单元）首席合伙人，而原长租公寓BU首席合伙人兼总经理胡冬华将只接着担任总经理一职。

这次调度解放出万科将在长租公寓范畴再次发力的信号。一位万科泊寓里面人员对界面新闻显露，往日两三年万科泊寓进行以安稳为主，对外也很矮调，此刻让总裁来干脆治理这一块营业，很显著便是想要在长租公寓上从新发力。

除了表现万科将更重视长租营业外，明源地产探讨院存在数量地产首席探讨员艾振强以为，祝九胜金融出身的背景关于推行长租公寓这样一种微利的营业十分要紧，有益于做少许金融的创新。

实是上，在房地产开发融资难题的背景下，即使政策频繁重申加大金融扶持住房租借营业，住房租借相干的全体融资也在昨年降至冰点。克而瑞数据显现，2021年，住房租借专项债从2020年的153亿元下调至124亿元，此中万科发行昨年范围第一大的专项债，达30亿元，利率低至3.19%、3.49%。

创新款金融形式进展缓慢，2021年仅两笔住房租借相干类REITs发行，发行主体区别为星河控股和北京市保证性住房建造投资中心。

租借住房和REITs天然适配度高。从世界经历来看，租借住房尤其所以重产业运营的租借住房，具有投资范围大、投资回报期较旧、现款流持续稳固以及有持续经营能力的特色，是REITs市场备受钟情的底层产业类型之一。

租借住房REITs可行实现“投融管退”的闭环，为租借住房名目提供优质的退出通道，迅速回笼资金，有用提升租借住房市场的流动性；同一时间还可行提高开发商开发租借住房的能源，从而加大该市场的供给量。

在像住房租借这样一种低利润的产业，金融创新是很要紧的，可行得到低利率的资金扶持，降低资金负担。万科高管曾显示，长租公寓运营本质上是产业治理，须要寻到更廉价的资金用来持有更多的产业，应用范围效应及增加数量价格赚钱。更廉价的资金则包括险资、债权，甚而REITs机构等低利率的资本，未来最理想的产业持有人应当是REITs。

2021年7月2日，国度发改委发表《对于进一步做好根基设备范畴不动产投资信托基金（RE打）试点事业的通告》准确提议将保证性租借住房归入试点产业。仲量联行指明，尽管现阶段推出的政策临时仅将保证性租借住房归入REITs的底层产业，但随着REITs试点的不停推行和改善，范畴的不停扩大，信任市场化运作的租借住房也将有望被归入REITs的范围之间。

近年来，国度踊跃勉励包括长租公寓在内的住房租借市场的进行。2021年是“十四五”开局之年，住房租借市场又迎接了新的政策扶持，除了上述金融扶持政策外，另有土地供应、税收优惠等。

中泰证券剖析师以为，十四五时期保证性租借住房将提速落地，有益于曾经展开保证房营业的国企、提早布置长租公寓的龙头房企以及为保证房做代建的轻产业输出公司。

因而,万科泊寓仿佛又迎接的新的进行契机。巧合的是，就在万科总裁祝九胜最初直管长租公寓营业的第二天，万科结合深圳国家所有租借平台深圳市能人安居团体局限企业一同成立了深圳市安居建业投资运营局限企业。

天眼查消息显现，深圳市安居建业投资运营局限企业的注册资本20亿元，法定代表人为王鹏，注册资本20亿国民币，经营范畴包括以自有资金从事投资运动、住房租借等，万科持股比重为20%，深圳市能人安居团体局限企业等三家深圳国企持股比重为80%。

众所周知，作为房地产调控长效体制的要紧构成部分，华夏长租公寓市场在政策勉励下经验了2017-2018年的一波投资热潮。2019年-2020年，产业显露少许负面信息，公司放缓扩张步伐，优胜劣汰加重，产业映入调度阶段。

作为长租公寓范畴的房企先行者，万科于2016年公布聚集式长租公寓品牌“泊寓”，更曾提议 “2018年拓展房源至45万间，远期规划100万间”的指标。

2018年上半年，万科将住宅租借营业确立为继房地产开发和物业效劳以后的第三大焦点营业。

在郁亮看来，未来衡量一种开发商能否数一数二，必需在租售两个范畴做到数一数二。因而，他曾在2018年股东大会上指明，除住宅开发营业外，租借住宅也是万科的根本盘。

为了完成范围指标，万科在2017年发动了“万村计划”，后在“机构房东高价霸占房源”、“资本推高租金价值”等争议中暂停。源于万科退出广深部分城中村改装名目，万科泊寓拓展房源数量从2019年底的23万间高峰最初下调。

2020年3月的业绩发表会上，万科董秘朱旭坦言，长租公寓营业是万科的焦点营业之一，客观和主观两方面的要素导致万科长租公寓营业在范围上尽管是全中国优先，但还在爬坡期和探寻期。

万科财报数据显现，截止2020年底，万科运营治理长租公寓18.44万间，累计营业14.24万间，但仍在聚集式公寓中范围第一。到2021年上半年底，万科泊寓营业接着拓展，在33都市累计运营治理19.2万间，累计营业14.8万间。

2020年，万科长租公寓业务收入25.4亿元，同比增添72.33%，2021年上半年同比增添25.6%至13.19亿元。尽管营收稳固增添，但万科长租公寓依然处状况。

2021年3月业绩发表会上，万科董事长郁亮称，尽管长租营业的进行进程中另有好多难题，但万科长久坚定的看好这条赛道，信任这块营业未来会有相当大的进行前景。

相关于盈利，关于范围房企来讲，进行长租公寓的意义也许更在于对公司价格的奉献。祝九胜也曾在昨年业绩会上坦言，转行营业即使做得好，但对收入范围和利润的奉献恐怕仍是局限，它能奉献的是公司价格，或许是中长久的估值。

祝九胜反思道，新营业有好多值得检讨的位置，比如起步时对达成转行进程所须要的时间、所遇到的难度、须要构建的能力都惨重低估。新营业的底层逻辑都须要从新建立，都须要寻到新的解题方法，但构建这点新能力切实难度相当大。

因而，外界可行见到，自2019年以来，万科在长租公寓上拓展动作都其实不大，更多的调转方向了里面的组织重建。自2019年被划分为BU之一后，万科长租公寓工作部在万科南方地域首席执行官孙嘉的带领下发展组织重建和事人配合。

在此背景下，万科各都市的长租公寓营业没再归隶属都市企业治理，干脆由团体长租公寓工作部负责，况且到2019年底孙嘉还不再兼任万科长租公寓工作部负责人职务，长租公寓工作部总经理由原万科团体人工中心负责人胡冬华担任。

提议收敛聚集近三年后，在产业大缩表的背景下，万科昨年提议要提速转行从“开发为主”移到“开发经营效劳并重”。

郁亮以为，在现在须要转行进行的时刻，万科须要学习以前经验过日本全个大缩表进程的大和房建。大和房建原也所以地产开发营业为主，在缩表的时刻行动相比坚决，况且在新的赛道开辟方面也很成功，此刻是日本的租借公寓营业第一、物流营业第一。

现在由总裁来掌舵长租公寓工作部，万科是否站在范围第一的根基上，从新建立长租公寓的底层逻辑，这点都备受外界关心。