记者 | 黄昱

入股十好几年后，雅居乐退出了广州亚运城名目。

1月24日，雅居乐宣告，为其持有的广州亚运城名目26.66%股权寻到了买家——中海地产，总买卖价值约为18.4亿元。

广州亚运城名目的持股企业为广州利合团体，即广州利合房地产开发局限企业，日前由雅居乐、中海地产、世茂以及碧桂园一同持股，持股比重区别约为26.66%、20%、26.67%及26.67%。在采购雅居乐持有的股份后，中海地产将成为该名目最大股东。

雅居乐和中海地产在1月21日就签定了交易合同，依据合同，中海地产需支付的18.4亿元代价包括给雅居乐的13.8亿元现款及应承受雅居乐需付予广州利合团体约4.6亿元的贷款金额。

关于这次出卖，雅居乐显示：“有助于本团体满足其运营资金要求及日后营业进行。”

另据财联社报导，存留流动性负担的世茂近期也正与中海地产商谈出卖其所持有的广州亚运城名目股权。

作为刚需楼盘，广州亚运城是广州好几年新房成交的热门楼盘。据广州中原数据，2021年，广州亚运城共成交房源数量2994套，再次位居全年新房出售榜首位。

尽管位于较为偏远的番禺区莲花山南麓，但头顶亚运会光环的广州亚运城自2009年面世以来就备受关心。该名目总建筑面积约为585万平方米，截止1月24日，约406万平方米的建筑面积已开发为住宅及商业单位及泊车场，余下建筑面积的相关建造预期于2025年底竣工。

2009年12月，富力、雅居乐、碧桂园以255亿元的总价夺得广州亚运城地块，刷新了国家内部总价地王记录。除了14宗未开发的建造用地外，三大开发商还拿下了彼时在亚运会前已建成的主媒体中心、媒体村、技艺官员村、活动员村及相干配套设备。

为了平衡开发风险，2010年6月三大开发商导入了世茂和中信地产，创建了全家名为广州利合房地产开发局限企业的名目企业，5家企业各持20%的股份。

加入新的股东后，五家开发商分工准确，由中信地产负责融资，富力负责报建规划，世茂负责设置，碧桂园负责工程和物管，雅居乐负责营销。通过仅仅近三个月的磨合后，亚运城正规对外出售活动员村、技艺官员村和媒体村住宅。

亚运城的初次推盘出售反常火爆，3个月内卖出3900套房，均价达到12489元/平方米，而同期作为广州中心市区的海珠、荔湾的房价也才1.8万/平方米。

然则，今后好几年，广州亚运城房价一直增添乏力。作为开发商之一的富力也在2016年打算退出该名目。而到2017年，源于中信地产和中海地资产务整合，原由中信地产持有的股份转由中海地产持有。至此，广州利合的股权由世茂、碧桂园、雅居乐以及中海地产四家企业持有。

据雅居乐这次公告，截止1月24日，广州亚运城名目约345.3万平方米的建筑面积已出卖（包括住宅及商业单元及车位）已出卖。贝壳找房数据显现，该名目日前在售价值约为2.9万元/平方米。

值得注意的是，就在在签定这次交易合同三当前，雅居乐刚被标普和穆迪两大世界评级机构下降评级。

1月18日，标普将雅居乐的长久主体信用评级由"BB-"下降至"B+"，评级展望负面；另外，将雅居乐领先没有典质债券的长久债项评级由"B+"下降至"B"。

与此同一时间，穆迪也将雅居乐的企业家庭评级(CFR)由“Ba2”下降至“B1”，将其顶级没有典质评级由“Ba3”下降至“B2”，评级展望还是负面。

两大机构同一时间下降雅居乐评级，反应出市场对其流动性风险的担心。

穆迪顶级副总裁Kaven Tsang显示:“这次评级下降反应出，源于雅居乐团体在未来6-12个月内将有大批债务到期，且融资通道受限，短期内不太可能规复，其再融资风险增添。”

截止2021年6月30日，雅居乐具有非节制现款465亿元国民币。然则，穆迪以为，该企业不太可能将全部现款用于偿还债务，由于它必需在名目和运营企业层次上维持差不多数量的资金用于运营。

关于到期的债务负担，标普估算，2022年上半年雅居乐将有110-120亿元国民币的国内债券、境外领先债券及境外银行借款到期，2022年下半年还将有65-70亿元债务到期。而估算雅居乐现款范围为350-450亿元区间，此中25%-35%为国内外控股企业层次的可动用资金。

值得注意的是，据DM数据，雅居乐日前畅通中的离岸债券大家都有12只，总存续额约为50.57亿美元，此中2022年需偿还的债券余额约为11亿美元，此中5亿美元于2022年3月7日到期、2亿美元于2022年8月14日到期、4亿美元于2022年8月31日到期。

雅居乐经过境外银行得到再融资的难度也比之前所预期的更高。据此，标普以为，雅居乐在未来3-6个月内明显拓宽银行融资通道的可能性较轻，且市场高度振动让得雅居乐在短期内从新在资本市场融资的可能性渺茫。

穆迪估计，在未来12-18个月，源于缺乏新的外部融资或来源产业处置的融资来解决其巨大的债务到期难题，以及房地产量销量售疲软，雅居乐团体的流动性将变得不足。

在往日的2-3个月里，雅居乐一直在经过产业处置和可交换债券发行踊跃筹集资金，这点资金将在未来的6-12个月里解决其部分到期债务。只是，考量到日前市场情绪疲弱和资金情况吃紧，进一步产业处置以偿还债务和改进流动性的时机尚不确定。

标普指明，2022年雅居乐将经过产业出卖得到100亿-110亿元国民币的资金，包括近期宣告的非焦点产业的处置；另外，雅居乐还具有境外产业，包括香港地产开发名目和到市场子企业股份，估算价格110亿-130亿元国民币，这部分产业可在必需时变现。

经过打折提速出售回款的是雅居乐往日一年来要紧的措施，然则昨年的出售成绩未达预期。雅居乐公告显现，昨年雅居乐达成1390.1亿元的预售金额，同比增添约0.6%，达成全年1500亿元出售指标的92.7%。

出售疲软的状况在未来一两年可能难以转变。穆迪预测，雅居乐的协议出售将从2021年的1390亿国民币，下调到2022年的1250亿国民币和2023年的1200亿国民币。

关于评级被下降，雅居乐回应称，截止日前企业各公布市场债券均按期兑付，制造经营寻常展开。延续雅居乐将对到期债务提早做好偿付布置以保证按期兑付，评级调度不会对其偿债能力形成重要不利作用。

在此背景下，雅居乐也一直主动对外解放少许“有利”信息，包括1月10日公告称，从2021年7月1日到12月31日时期，雅居乐已就14项非焦点物业的出卖签定了认购书或交易协议，售价合计约为28亿元；1月份以来延续二次提早赎回2019年发好的约2300万美元票据。