记者｜张子怡

同降温显著的住宅市场比较，2021年深圳商办市场一扫往年的颓势，写字楼空置率降至两年内最低水准，租金止跌回温，投资性物业买卖也回归至疫情前水准。

1月11日，世邦魏理仕发表了《2021年深圳房地产市场回顾与2022年展望》，汇报显现，深圳写字楼市场空置率同比改进显著，下降了近6个百分点至16.6%。

深圳延续第七年创下百万平方米新加供给，全年净吸纳量反超新加供给直逼158万平方米，创造有数据以来的最高记录。两年平均净吸纳量录得超出历史平均水准的115万平方米。

第一太平戴维斯的数据也显现，在租借要求强劲增添的背景下，深圳甲级写字楼平均空置率自昨年年初以来延续四个季度持续下调，截止昨年年底平均空置率回落至22.7%，为往日两年多以来的最低值。

科技与金融公司是深圳写字楼市场的最重要的租借要求者。深圳科技资产愈发改善的生态链及资产集中效应，促使深圳科技公司迅速进行，商办租借要求昌盛。

世邦魏理仕数据显现，科技板块位列要求榜首，新租借要求占比为47.8%，此中9成以上来源科技互联网公司。头部科技公司要求引领效应显著，若干头部公司于年内均录得数万平方米以上的租借成交，此中某头部公司以全年累计25万平方米的租借成交遥遥优先。

昨年内数宗万平方米以上的租借案例均来源当地科技公司，涉及范畴包括云存储、软件开发和生态科技等。金融板块要求以19.1%占比名次第二，此中银行和证券机构进级搬迁带来的惯例金融要求体现更为活泼，而非惯例金融则聚集财富治理和投资理财两类业态。

深圳写字楼市场近两年在高供给的市场格局下，业主以价换量，租金一度下跌不止。2021年得益于租借要求强劲，租金最初止跌。

世邦魏理仕数据显现，全体市场平均租金跌幅接着收窄，全年租金仅下跌0.7个百分点至每月每平方米187.7元， 且市场平均租金在第四季度最初止跌回稳。

第一太平戴维斯录得的数据也显现，虽然市场要求维持昌盛，但年末之际，部分业主仍愿为租户提供小幅租金优惠以进一步提升名目入驻率。截止年末，全市甲级写字楼租金因而降至每平方米每月184.1元，租金指标数据环比、同比均微降0.2%。

只是，深圳写字楼的高供给市场格局将持续，2022年将接着有超百万平方米的写字楼入市，届时将持续给市场带来新的增加数量负担。

世邦魏理仕深圳顾问及买卖效劳|办公楼部负责人吴洋显示：“未来一年，深圳写字楼市场依旧将迎接百万平方米以上的新加供给，且高度集中在前海片区。新加供给累积及政策调度带来的房地产产业收缩等作用，估计全体市场空置率将有所升高，但得益于科技要求稳固增添，不会显露很大振动，市场平均租金将进一步止跌回稳。”

深圳大宗买卖市场在2021年也额外活泼。不容忽视的要紧要素在于：源于2021年下半年个别房企显露债务难题，为增添现款流，不少公司抉择抛售产业，可售物业标的增多。

世邦魏理仕全年共录得23宗买卖，全体成交金额共计219.4亿元，同比上升31.0%。 

此中，写字楼买卖占一律主导，成交额占比为64.8%。全年共录得15宗写字楼成交案例，成交总额超越140亿元，第一大的单宗成交额多达32亿元。焦点区的新写字楼名目是成交的最重要的来自，南山区由于新加名目较多且租借市场体现向好，遭到好多公司买家钟情。

概括体买卖成为年内第二大要求成交类别，该概括体物业类别包括写字楼、商业和酒店，成交金额多达66亿元。

市场参加主体方面，公司是全体市场的最重要的买家来自，占比为76.0%。除写字楼买卖外，年内的商业和产业物业成交的买家也以公司为主。而从卖方来看，开发商为最重要的的卖方组成。与此同一时间，受自用型购置的拉动，产业型买卖占主流，占比为60.9%。

第一太平戴维斯以为：日前业主资金负担未减。最近央行降准，市场流动性将有所提升，尽管交易双方在价值的博弈依旧，但买方的议价能力更强。

未来，深圳可售物业标的也许会接着增添，而且买方仍有议价优势。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部负责人古振鹏也以为，受新加供给持续高位及宏观政策调度对部分开发商资金流转的作用，估计未来一年市场全体出卖的写字楼名目会增添。随着市场上可售物业的增多，估计写字楼成交价值的谈判体积将在必定水平上变大，从而迷惑包括自用买家和投资型买家在内的购置要求。