文 | 看法地产网 钟凯

虽然相较于过往，房地产产业全体融资难已属实是，但房企仍在努力地寻觅不同的融资用具。

例如招商蛇口、华润置地近期与银行签定贷款合同，金地、保利则新发中期票据。

11月10日晚间，万科亦宣告，重庆万科拟经过保障资金不动产债权投资计划向安全资管申请融资，融资本金金额不超越国民币58亿元，期限第一长15年，增信形式为万科提供全额担保。

保障资金债权投资计划是一个由保障资管企业设立的“创新款债务融资用具”，最重要的投向根基设备、不动产。源于这种债权计划概括本钱较轻，审核程序相对容易，同一时间作为保障资金，其实不受信贷政策调度作用，一度被称作是仅次于银行信贷的最好资金来自。

自2011年以来，尤其是2013年债权投资计划从登记制改成注册制，险资不动产债权投资计划得到了迅猛进行。包括越秀地产、天房、北辰、中华公司、首开、招商蛇口等房企都曾借助该用具得到资金，万科商业本年1月也与泰康设立30亿元的投资计划。

依据银保监会2020年颁布的新规，险资债权投资营业已准确不得投资商业住宅名目。这意指着，万科此番寻求的58亿融资，只能使用于非住宅营业之间。

一位华南房企人员向看法地产新媒体显示，险资日前仍面对不投住宅的红线。

关于万科来讲，培育经营性营业造血能力隶属要紧的事业内容。除了债权投资计划，往日一种月以来，该企业公布的融资通道包括申请受权在不超300亿元的范畴内发行干脆债务融资用具，推行印力13.54亿元ABS申请事业，以及正规推出万物云分拆到市场计划。

本年前三季度，万科在手资金降低至1386.66亿元，面临开发营业延缓，加强经营性产物流动性成为另一条出路。

不动产债权融资

保障资金的投资计划最重要的指保障资管企业作为受托人，募集资金以债权、股权、物权等形式投资根基设备、不动产名目。此中2006年，保障资金已最初试点投资根基设备债权计划，至2010年，增添了不动产投资计划；2012年，险资投资计划比重可达上季末总产业的20%。

从诞生时起，债权投资计划即是由华夏保监会（现在为银保监会）负责登记审查，经过私募或注册形式设立的类信托性质产物。这意指着，债权投资计划不受信贷政策调度所作用，加上期限较旧，这成为它区分于银行贷款、企业债券、中票等用具的要紧优势。

看法地产新媒体查询，关于不动产投资标的，2010年相干暂行法子仅对名目“四证”、名目类别、名目所在地等方面制订请求。2013年，彼时的保监会124号文，也最重要的用“不动产”概念表述，并没有详细说起其余节制。

通常而言，不动产投资计划的融资主体多隶属央企、大型国企或许名次较为靠前的房企或到市场房企，投资标的也最重要的是国家内部一线都市或强盛都市的写字楼、概括体、高档酒店、保证房、棚户区改装等名目。

但也有一个别例外，例如越秀地产2017年9月曾披露，附属企业广州南沙与安全不动产订立不动产债权计划合同，注册总投资额不超30亿元，期限5年，募集资金最重要的用作开发及建造广州南沙滨海花园七期。

材料显现，广州南沙滨海花园七期也称为越秀天珹，隶属越秀世界总部广场二期开发住宅名目，总建面15.96万平方米，越秀世界总部广场名目总建面则达209万平方米。

直到2020年9月，银保监会发表《保障产业治理产物治理暂行法子》配套准则，此中明文划定：保障产业治理机构展开债权投资计划营业，不得投资商业住宅名目。两个月后，银保监会还划定，险资财务性股权投资不行开发或出售商业住宅的企业。

考量到看管准则的收紧，全新于11月10日披露向安全资管融资的万科，经过不动产债权投资计划融资不超越58亿元的最重要的用途，也根本排除商业住宅方向。

华南房企人员向看法地产新媒体证实，现阶段唯有非住宅名目才可行做债权投资计划，“险资不行投住宅是红线”。从往日一年的实质操作看，包括首开股份、招商蛇口等房企都将投资计划用于概括体、资产园等名目。

全新的不动产债权投资计划最重要的由重庆万科作为债权人，该企业是万科中西部地域的最重要的都市企业之一。2019年以来，中西部地域进行快速，出售面积已跃居万科几大地域之首。

依据万科公告，重庆万科截至本年6月底净产业仅4.46亿元，产业负债率达到97.9%，超出同期万科水准（81.4%）。

但从盈利看，昨年全年及本年1-10月，重庆万科净利润区别为11.56亿元、7.51亿元，对应净利率多达106%、382%，净产业收益率202%、168%。

日前，重庆万科在推行的最重要的商业名目包括渝中区化龙桥片区“万科重庆天地”。

该名目79.2%股权最早于2017年由瑞安房地产以总价41.33亿元出卖予万科，地上总建面约126万平方米。2019年重庆万科披露，名目B11地块塑造重庆最高建筑（458米），建面68万平方米，总投资已超100亿元。

万科推出58亿融资计划的前一天即11月9日，重庆渝中区领导还会见了重庆万科总经理易安全一行人，并显示期望重庆万科进一步加速化龙桥片区名目建造进度，高准则、高素质塑造新的商业样板。

经营性营业流动性

实质上，万科却非初次采纳险资不动产债权投资计划这一融资用具。

早在2017年9月，华夏保障产业治理业协会就批准了泰康资管的“泰康-万科商业1号不动产债权投资计划”，最重要的用途为商业不动产名目建造，范围约30亿元。

据看法地产新媒体理解，此类不动产债权投资计划的融资本钱通常参照同资质、同期限其余债务融资用具，同一时间与公司概括融资本钱挨近，全体较轻。例如天房进行2017年公布5亿元债权投资计划，年收益率6.5%；同年，越秀地产30亿债权投资计划应付利息为每年5.8%。

况且从万科此番所委托的安全系方位看，截止本年上半年，华夏安全债权计划及债权型理财产物范围为4567.34亿元；此中不动产部分约占881.5亿元，名义投资收益率5.54%。

债权投资计划有益于拓宽融资通道，改良债务期限构造，并有益于对中长久资金的统筹及相干指标实行。关于万科而言，这类用具用在非住宅类名目身上，必定水平上也有助于推行策略转行。

本年6月下旬，万科在里面转行进行通气会上提议，经营战略将从开发为主调转方向开发与经营并重。6月底年度股东会上，该企业指，坚持开发与经营并重，实现名目全周期价格第一大化。

另于投资者关连平台上，万科被问及转行成功的准则时显示，关于经营性营业，不行接着沿用地产开发营业的评价体制，须要从长久第一大化市场价格的方位来衡量营业价格。这意指着，在每个选定赛道上构建优先竞争优势，用尽可能少的资源消耗更好地满足消费者要求。

在地产开发主业以外，万科的经营性营业最重要的包括物业、印力、物流、长租公寓、酒店与度假、梅沙教导、食品等。不同于快盘活形式，这部分营业许多隶属重投入、慢回报性质，对公司的流动性形成了较大压力。

万纬物流治理层于2020年的一次公布演讲曾谈及证券化的逻辑：物流地产要投入好多钱，而钱一直在产业里就不容易运作。在名目稳固运营阶段，万纬物流会寻求包括类REITs在内的方式发展产业治理。

看法地产新媒体不十足统算，往日两年间，万科已区别对万纬物流、印力发展产业证券化探寻，包括达成印力麾下名目的CMBS发行，公布万纬物流首期类REITs产物等；同一时间，该企业截止本年三季度已大约发行9笔租房租借专项企业债，对应债券余额逾129亿元。

本年10月以来，深交所还受理了印力一笔13.54亿元ABS申请，日前尚处于“已反馈”阶段；10月28日，万科董事会决议向股东大会申请受权在不超越300亿元的范畴内，发行干脆融资债务用具，用途估计为补充流动资金，或投资包括但不限于长租、物流、资产园、养老公寓等名目；11月5日，万科董事会打算分拆麾下万物云到市场。

对经营性营业提速运用债权、股权融资用具，加强这部分散动性，反过来对万科下降开发营业依赖度亦有推进效用。

截止2021年三季度末，万科现款及现款等价物余额为1386.66亿元，较6月底降低483.2亿元；此中第三季度经营运动发生的现款流量净额为-556.19亿元，期内企业协议出售额下调27.6%，而经营性现款流最重要的与出售回款相干。

在房地产调控收紧的大情势下，房企出售与融资都遭遇不小的节制，这让得他们普及面对资金链风险。万科年内发行6笔住房租借专项企业债，对应余额75.66亿元，多数可用于住房租借名目；借新还旧的融资则最重要的仅在银行间市场发行2笔中票，对应余额40亿元。

现在万科临时只能寻求经业务务融资方面的突破，虽然对控股子企业新加的担保额度将反应在合并报表，发生新的有息负债。截止9月底，该企业净负债率31.9%，而上半年该目标为20.2%。