自昨年“三条红线”等系列调控政策发表以来，境外市场对华夏地产产业的未来进行颇为担心，而近期国家内部房企的连环债务暴雷，也对境外债券投资者的信心形成了不小的冲撞和作用。

当前，地产境外美元债市场较为动荡，部分房企的债券在二级市场一跌再跌。随着境外发债偿债高峰的到来，房企的“借新还旧”滚动体制备受考验。在此背景下，房企经过境外债券市场的稠密回购，期望重塑和提振市场和投资者的信心。

1.境外债发行跌落，范围持续缩水

2017年以来，国家内部房企广大发行境外美元债，境外发债渐渐成为房企融资的要紧形式之一，融资量一年年上升。2019年，100家典范房企境外发债达到高峰，融资量达到约5052亿元，占全部发债总量的64%.

2020年，新冠疫情全世界分散，美元债市场加重动荡，伴随“三条红线”政策颁布等诸多要素叠加，房企在境外发债上最初收缩，融资量约为3998亿元，同比下调21%，其在公司发债的占比也同比下调了17%。

2021年前9月，境外债券发行驶一步收紧。房企境外发债2379亿元，同比下调24%，占比同比下调2个百分点至44%。

值得注意的是，2021年5月以来，多家房企的债务难题连续爆发，中资地产债二级市场及一级市场发行较为震荡，房企境外发债并没有表现年中“小高峰”的趋向，境外发债量保持较轻的水准。

从单月体现来看，“三条红线”政策发表以来，房企境外债单月平均融资额263亿元，较“三条红线”政策发表前显著下跌。

2.到期高峰，“借新还旧”备受考验

2021年以来，房企债务违约事故频繁增添，且一步步蔓延至头部房企。同一时间违约产物的类型也在持续扩大，因此前的信托贷款等非标产物，一步步蔓延至国内公募债，从而激发公募债券的信用风险。

另外，叠加房贷两聚集等政策的作用，境外投资者对国家内部房地产产业的担心进一步加重，这也导致了近期房企境外发债市场振动较大，房企境外新债发行受阻。

2021年前9月，房企境外发债融资额仅占2021年全年到期金额的75%，72%的房企新发行债券小于2021年到期债券总额，而2020年前9月境外发债是2020年全年到期金额的2.42倍，彼时仅有43%的公司发行新债低于到期债券。

与发行量低迷相反的，是境外发债偿债高峰的到来。

2021年起，房企的境外发债到期额暴涨，2021年、2022年、2023年到期美元债均达到3000亿元以上。此中，2022年到期美元债最高，范围达到3755亿元，境外偿债负担很大。

源于境外债的公司发行年限最重要的以1-5年为主，且近几年“借新还旧”持续滚动发行，随着境外债偿还高峰的到来，“借新还旧”滚动体制也将备受考验。

当下，房企美元债违约潮苗头的显露，给本就脆弱的境外债券市场形成了很大的打击，房企境外债券市场跌跌不休。因而，房企境外债券市场的信心重塑，以及新债的稳固发行显得尤为要紧。

3.境外回购潮重现，意图提振市场信心

在此背景下，房企境外债券市场重现了一波回购潮。

一方面，经过回购可行发展债务置换和缓和短期内的到期负担。回购金额的59%的债券到期时间聚集在2021年四季度以及2022年，如中梁控股发展了25次的境外债券的赎回动作，合计赎回2021四季度及2022年到期的1.29亿元的境外债，同一时间其还显示未来仍将踊跃强力加大债券回购力度。

另一方面，也在于提振和重塑市场信心，意在维稳。赎回债券到期年限还掩盖到2023年-2026年，范畴较大；同一时间从债券赎回的单笔金额来看，单笔提早赎回金额通常为100万美元-800万美元不等，单笔赎回金额相对较小，表现“高频率低额度”的特色。于是全体来看，债券赎回掩盖面较广，但赎回金额较小，公司旨在稳固各只债券的价值，提振市场信心。

据不十足统算，2021年下半年以来，18家房企连续实施境外债回购举动，回购次数超越100次。从赎回数额来看，房企累计回购境外债券及票据涉及资金合计15.6亿美元，占初始发行金额4.07%。

总的来看，随着房企境外债到期高峰的到来，以及近期多家房企违约难题频发，房地产产业的境外债发行与偿还的负担也渐渐增大。

与此同一时间，在产业严厉的调控政策持续下，未来或有更多公司濒临美元债违约的风险。关于房企而言，在维护债券市场的信心的同一时间，更要踊跃和提早部署债券偿还计划，在基本上确保境外债券市场的再融资要求有序滚动，从而稳固公司的平常经营。