近几年，国家内部物流地产基金渐渐崛起，经过“地产+基金”撬动范围成为此一板块的要紧发力点。

2015年，黑石麾下的物流地产投资基金与万科等房企合作，打响物流地产基金的第一枪。而后，苏宁、京东等电子商纷纷涉足这一范畴。

现在，远洋资本也加入此中。

10月18日，远洋资本在官网宣告，该企业结合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金。这是远洋资本第三支以物流为专题的私募基金，三支基金的累计认缴范围已达15亿美元。

自然，除了物流基金，就在上周，远洋资本还采购新添坡一只商业REITs 70%股权，远洋团体14亿美元成立写字楼基金。

套现、减负……这是互联网对远洋这一系列操作的解释，但在这点基金的背后，远洋如何运作？世界资本在此中扮演甚么角色？咱们试图从中寻觅谜底。

再设4亿美元物流基金

近几年，在地产调控政策连续颁布的大背景下，房企原有的银行、信托等融资形式被渐渐收紧，地产私募基金成为另一个有用筹资形式，遭到业内的关心。

全新信息显现，远洋资本结合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金。在基金中，远洋资本担任基金平凡合伙人（GP）及基金治理人，负责基金平常运营及治理，远洋资本麾下子企业“远洋物流”将对基金的名目发展开发运营和物业治理。

据理解，远洋物流前身为远泽物流，成立于2017年，一直以来，这一板块依附于团体麾下，直于今年4月，远洋物流在上海揭牌，以独立品牌造型正规运营。

随后，6月，远洋资本23亿元接盘红星美凯龙麾下7家物流子企业。截止日前，远洋物流投资治理的物流地产名目达到30余个，物流仓库范围将超越400万平方米，掩盖北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、苏州、宁波等10余个都市。

一方面，在“史上最严调控”以下，地产商深陷融资困局，远洋资本设立4亿美元物流基金，能够快速得到资本扶持。

另一方面，远洋上述物流基金，也成为其物流营业“轻重并举”的要紧支撑。

材料显现，上述私募基金为半盲池基金，专注于投资一二线及要紧物流节点都市的开发型及老练型物流地产名目，日前，基金已锁定第一批位于上海和河北廊坊的三个种子名目。

有剖析人员猜测，上述三个种子名目大几率是其过往布置的物流名目。

看法地产新媒体亦致电远洋资本求证，相干人员仅显示，一切以官网公告为准。

实是上，上述猜测不没有依据，之前，远洋团体结合三大世界知名投资人成立14亿美元的焦点写字楼基金，该基金同样为半盲池基金，一部分用于采购远洋位于北京的“中服四地块”及远洋光华世界大楼，另一部分则用于投资其它适合准则的名目。

如许看来，这类地产基金的形式，远洋早已谙熟于心。

而远洋资本设立基金，并将募集的资金用于采购本人手中的老练物业，再将回收的资金投入到其它名目中间，同一时间，基金将物业返租给远洋物流实现运营。

上述剖析人员提到，在这类形式下，物业开发、物业治理和基金治理可行建立营业流、资金流的闭合重复，不但能够撬动资金杠杆，还能拓宽收益来自，并实现轻产业扩张。

远洋资本这进行形式与物流地产巨头普洛斯的操作如出一辙。

据普洛斯华夏官网显现，普洛斯区别于2013年和2015年成立华夏物流基金一期和二期，投资金额为30亿美元和70亿美元，以开发华夏现代化物流根基设备，抓住了国家内部因现代物流设备供给紧缺带来的空前的进行机会。

经过物流地产基金形式，物流地产商实现了轻产业、高盘活和高杠杆运营，大大缩小了投资回报周期。

远洋资本亦在官网提到，远洋资本发起本基金，成功导入世界资本，将推进远洋资本进一步改良物流产业布置，健全资产链条，拓展融资通道。

远洋形式

现代物流地产的经营形式在2003年由Prologis导入华夏，截止日前产业曾经进行出较为完整的基金化运作形式，金融化水平极高。

依据中信证券在之前发表的研报称，物流地产自身的“投融管退”重复高度老练，投资人和治理人权责清楚，长线资金亦在这种范畴长久关心和投入，这是物流地产自身作为REITs的优势。

中信证券经过对照日前较为老练的几大物流地产商发觉，除普洛斯、远洋等公司采纳的基金化运作形式外，日前市场上常见的商业形式还包括CMBS、类REITs以及到市场平台融资等。

此中，CMBS所以物流地产类产业发展产业证券化，之前，富力团体曾以富力世界空港物流园作为底层产业，发行过全中国首单物流园区CMBS。

CMBS和REITs不同的是，前者的物业产业只要处理典质，没有需处理产权过户或许名目企业股权过户，这是绝许多数想接着持有物业得到地产增值红利的持有者经常使用的形式。

而REITs前期须要让与物业产业或名目企业股权。

但从远洋团体设立的写字楼基金，以及远洋资本设立的物流基金来看，物业持有者在基金期满后，根本具有领先购置权，也就意指着，名目却非真正让与，却是经过左手倒右手实现资本的增值。

除了形式不同，细看远洋近期设立的基金，均有个一同特色--导入世界资本，此中，写字楼基金导入了数家世界投资人，采购新添坡REITs、物流基金导入某亚洲主权基金……

实是上，国外资本投资国家内部产业的形式，与黑石、博枫等相似，终归国外的资金本钱相对较轻，预期投资收益率相对会有所上升。

以几大物流地产企业的融资本钱为例，光大证券研报显现，2020年，安博物流以1.5%的利率发型25亿美元范围的绿色债券；2020 年普洛斯REIT的平均贷款本钱仅为0.59%；昨年丰树物流信托的平均假贷利率约 2.2%。

反观国家内部物流地产商， 2019年，宝湾物流发好的一笔产业扶持专项计划利率为4.82%，2020年一笔票据的本钱为3.17%；2021年，宝湾物流以5.3%及4.13%的利率发行了7亿元的永续中票及5亿元的中期票据。

还有汇报显现，纵览美国近10年各业态REITs概括收益体现，物流地产REITs产物以 16.7%年均概括收益率稳居前三，而国家内部一线都市，物流地产全体的投资净回报率在7%以上。

假设收益率均为16.7%，资金本钱则区别以普洛斯的0.59%、宝湾物流的5.3%计算，收益结果显而易见。

因海外资金本钱较轻，近两年，越来越多物流地产企业寻求外部资本；与此同一时间，越来越多国外资本投入到华夏的仓储物盛行业中间。一方面，由于物流地产全体的投资回报率超出购物中心、长租公寓；另一方面，则由于国家内部居民花费水准进级，在电子商等产业的推进下，物流地产要求提速解放。

本钱低、要求大、前景好……在物流市场日趋老练的当下，国外资本提速布置，而相似远洋资本等布置国家内部物流进行商，亦迎接美好时光，但远洋资本的形式、盈利能力是否适用于全部名目，也不能盖棺定论。