哈佛大学住房探讨结合中心新近公布了《美国住房情况汇报2021》（The State of The Nation’s Housing 2021），让咱们对2020年以来全美住房情况得窥端倪。上一篇推荐了疫情给美国住房情况带来的新趋向，本篇将推荐哪些要紧要素在作用住房。家族数量持续增添疫情并未阻止家族数量的持续增添，千禧一代连续迅速创建新家族。随着这点年青人结婚生子，它们将推进都市中心以外的家族增添。然则，疫情形成的经济破坏，导致收入和财富的不平等持续扩增。除了人数增添放慢之外，这点持续存留的差异，障碍了有色人种和低收入者创建本人的家族，继而降低了对住房的长久要求。依据美国社区考查的预计，从2016年到2019年，美国度庭的数量平均每年增添130万，显著快于2013年至2016年平均每年增添85.6万的速度。2020年3月最初的经济停摆，对家族数量增添所发生的作用是局限和临时的。当4月失业率飙升至14.8%时，众多年青打工人没有办法养家糊口，搬回父母身边。而当秋季就业增添最初复苏，概况就显露了浮动。依据考查数据，2021年第一季度的家族总数量比昨年同期增添了150万，最重要的是年青人成为户主的家族。千禧一代家族构造的弹性令人惊讶，表达它们将接着引领住房要求的增添。35岁之下成年人作为户主的家族占有比重仍处于历史低位，因而另有上升体积。尽管全中国出生率和死亡率的放慢越来越显著，但千禧一代迅速创建家族，可能会在短期内抵消上述放慢的趋向。住房流动性产生浮动在疫情封锁初期，许多数家族抉择留在原地。在Fannie Mae（联邦人民典质贷款协会，成立于1938年，是第一大的“美国政府赞助公司”）2020年第三季度的全美住房考查中，大批接受采访者显示，它们推迟了更换住房的行动。因而，2020年4月租借续约创下历史新高，而5月存在数量住宅出售同比下调27%。然则，极低的典质贷款利率显著勉励了购房热情，从2020年9月到2021年1月，住房出售同比增添20%以上。越来越多的都市租房者，尤其是那一些高收入租房者，抉择搬离为靠近就业中心和其它便捷设备而高价租住的公寓。这点家族要么在郊区购置房屋，要么抉择到郊区租房。而低收入家族则是搬到周边租金优惠或本钱较轻的公寓居住。随着公司、餐厅、娱乐场地的从新开放，2021年初都市黄金地段的租借住房要求最初复苏，再一次推进了住房的流动性。远程办公趋向的潜在作用早在疫情最初此前，大都市郊区和小都市的家族数量一直维持增添。这反应了一种实是，即巨大的千禧一代人数曾经到了生儿育女的年龄，已抉择从都市出租房搬到很大的房子。这点房屋平常是偏远社区的单户住宅。因而，疫情有助于提速这类趋向，关于早曾经考量购置房屋的年青家族尤其如许。创记录的低利率进一步诱发强烈的购置动机。经济停摆、降低花费，带来储蓄增添，也应归入推进要素之间。另外，关于更多体积的要求，从而在家中舒适地远程事业，则是另一种能源。假如远程办公趋向持续，可能会带来住房要求的深切浮动。一方面，考查表达，那一些期望在家事业的人会寻觅很大的房子，平常意指着住在郊区。另一方面，考查还发觉，远程办公者期望能轻松前往商店、交通和其它便捷设备，这意指着它们会更喜爱都市环境。这两种结果是相互矛盾的。因而，后疫情时期打工人能在多大水平上远程事业，以及这对社区和建筑环境发生多大作用，尚不准确。与此同一时间，超越一半的美国劳能源没有办法抉择在家事业，尤其是休闲和酒店、医疗保健、效劳和教导部门的从业者。自然，假如远程事业变得司空见惯，这点人依然可行受益，至少通勤会愈加舒适便捷。富者越富，穷者越穷源于用钱的机会降低以及联邦政府的大批现款注入，众多有稳固事业的家族能在疫情时期降低开支，甚而积累财富。实是上，私人储蓄率从2020年1月占可支配收入的7.6%上升到2020年4月的历史最高水准33.7%。关于众多房主来讲，这点储蓄是在房价上升推进住房财富激增的根基上实现的；关于众多租房者来讲，格外的现款提供了偿还债务或为房屋首付款存钱的机会。然则，往日一年也加重了美国社会中诸多差异，此中最持久的难题是在得到房屋全部权方面的不平等。实是上，黑人与白人的住房具有率相差近30个百分点，西班牙裔与白人的差距约24个百分点。没有办法得到贷款资格——不论是由于收入低、储蓄不足仍是信用纪录不佳——意指着这点家族错通过了一种要紧的财富积累机会。与此同一时间，收入稳固的富裕家族一直在疯狂购房，导致可出卖住房储存量处于历史低位。联邦政府对针对有色人种的首付款援助计划的扶持，将是缩短这点差距的要紧一步。人数增添放慢带来的阻力新人数普查数据表达，昨年美国人数增添率再一次放慢，从2019年7月至2020年7月，仅增添115万人，约为开始预测的一半。人数增添的疲软出人预想，反应了多个要素，包括常住人数死亡率超出预期，出生率低于预期，以及2016年至2020年世界移民增添量下调超越50%。昨年，美国创下1979年以来的最低出生率。布鲁金斯学会预计，受疫情作用，2021年的出生人口也将比寻常水准低30万。另外，美国疾控中心（CDC）将2019年至2020年上半年出生的人的预期生命降低了整整一年。2020年4月移民的停止也拉低了全体人数增添，使当年净增新移民人口降低到47.7万。移民关于保持大都市的人数增添和稳固农村地域的人数尤为要紧。假如仍像2017年以来那样对世界移民加以节制，全美人数流失的范围和范畴将扩大，不但会抑制家族数量的增添，还会破坏本地经济的稳固。低移民水准干脆导致家族增添放慢，从而导致住房要求削弱。虽然疫情形成了前所未有的经济和社会破坏，但即便全体人数增添放慢，千禧一代迅速创建家族成为户主，会在短期内支撑家族数量增添。这一代人可能会增添郊区和远郊地域对独户住宅的要求。假如疫情后全职在家事业成为普及景象，可能会加重住房要求从不便宜的都市地域转嫁。为工薪家族提供更多扶持政策，可能会抵消出生率的下调，并终归提振住房要求。随着更多扶持性的联邦政策到位，移民数量可能会快速反弹。为降低美国社会显著的经济差距而付出努力，也将提高未来的住房要求。低收入和高住房本钱的联合，节制了众多年青人创建家族和保有住房的能力。实是上，正如昨年所产生的那样，稳固收入的丧失和储蓄的缺乏使数百万家族——尤其是有色人种或低收入家族——面对被驱逐或丧失典质品赎回权的风险，从而加重了很大的不平等。
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