每经记者 刘颂辉每经编辑 魏文艺

　　往日16年，一直在济南市历下区从事房产中介的文谦，差不多每一次都要等消费者找亲戚友人凑钱，或许从垫资企业筹集过桥资金解押了房产证，才能卖掉名下的房产。现在，这类情况将产生改变。

　　8月17日上午，济南市委市政府举办新闻发表会宣告，创新公布二手房“带押过户”备案形式，关于存留典质的房产要到市场买卖的，实现不用先归还本来的房贷就能达成过户、典质、下发新的贷款。“带押过户”在工行、建行和北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场周全推进。

　　济南市不动产备案中心党委书记、主任杜建刚在发表会上显示，这样的措施大大下降了买卖本钱，还可行周全化解买卖风险。

　　《每日经济新闻》记者注意到，本年以来，国家内部若干都市尝试二手房“带典质过户”营业，除了济南，另有山东青岛、广东珠海、云南昆明、江苏没有锡、浙江金华等。济南的创新之处在于，结合当然资源和规划局、住房公积金中心、银行和公证等若干部门，导入公证处“提存账户”，为加速二手房买卖过程，为“用新贷还旧贷”“带押过户”新过程的实行提供了政策保证。

　　2022年4月，航拍济南东部的一种超等大盘视线华夏图

　　缩小二手房买卖过程

　　文谦在国家内部全家大型房屋经纪企业事业，门店在济南市历下区。8月17日，他经过手机向记者推荐，往日这点年，在济南出卖二手房，房主都要经验或许凑钱还清银行贷款，或许向金融企业借款的“懊恼”。

　　“解押资金非是小数目，垫资企业放出的过桥资金会依照月数来向房主收取利息。”文谦称，与本人企业合作的垫资机构，贷款利率多达2.5%，借款100万元，一种月手续费大概要2.5万元，“况且是在银行顺利给到房产证的概况下。”

　　虽然《民法典》正规实行后，依据第406条划定，“典质时期，典质人可行让与典质财产”，可是在好多都市，银行出于庇护债权的考量，在处理二手房贷款时，约定了买房人不应允带押过户。

　　据杜建刚推荐，济南公布二手房“带押过户”，便是带着典质过户，把破除典质放到了最终步骤，这一丝调度带来两方面的好处。

　　一方面，惯例形式请求先解押才能过户，解押就必需要还钱，不还钱就不可能解押，也就没有办法处理过户。而买方假如须要贷款购房，就必需先处理过户和典质，银行才能放款，在这类概况下，卖方想要用买方的钱还贷是不可能的，就必需筹措过桥资金，因而格外增添了一大笔支出。而“带押过户”的形式，是运用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款，不必筹措过桥资金，下降买卖本钱。

　　同一时间，在惯例过程下，步骤多况且时间长，一朝交易双方全部一方显露经济纠纷，导致法院查封了房子，对全个买卖会发生不利作用。而新形式是不要先解押，买方把房款打到提存账户就能拿到房，假如过户存留难题，房款还能原路返还，第一大水平保证了双方利益，将风险降至最低。新过程实行后，交易双方没有需跑腿，处理时限由原来的十几天紧缩至1~3个事业日办结。

　　导入公证“提存账户”是济南的要紧创新步骤之一。齐鲁公证处党支部书记、主任冯培明在发表会上显示，公证处是法律划定的提存机构，提存分为清偿性提存和担保性提存。交易双方在签定交易协议的同一时间会同步签定提存合同、委托书，由买方将首付款和买方的银行贷款提存到公证处提存账户，在达成房产过户备案后，公证处将上述款项打入卖家银行账户用于偿还卖家尚未偿付的贷款，剩余部分打入卖方私人账户。

　　若干都市曾经实行

　　实是上，针对二手房买卖“带押过户”的举措，济南却非是“第一种吃螃蟹”。

　　据广东省珠海市政府办公室官方消息平台的信息，本年2月份，珠海市不动产中心公布的二手房买卖“带押过户”五融合新形式，让购房者“只跑一趟银行”，就可办好赎楼、解押、过户、贷款、典质“五件事”。

　　经过买方、卖方、银行签定三方资金看管合同，约定在卖方贷款银行典质权初次备案达成后，从资金看管账户干脆将房款划转至卖方贷款还钱账户，剩余款项再划转至卖方私人银行账户。以一套价格1000万元的房产为例，按七成贷款额及原1个月贷款期计息，卖方可干脆节省“赎楼”融资本钱15万~20万元。

　　本年6月，浙江省金华市首笔二手房“带典质过户”按揭贷款营业在金华银行市府支行落地，实现了二手房交易转嫁备案、典质注销备案、典质再一次备案“三融合”处理。江苏省没有锡市下辖的江阴市不动产备案中心也达成了没有锡的首笔私人存在数量房带典质过户营业，实现有量房交易转嫁备案、典质变更备案、典质初次备案“三融合”处理。

　　据理解，江阴市不动产备案中心结合江阴市住建局、没有锡市住房置业融资担保局限企业等部门公布“安居宝”民生名目，为二手房买卖提供便捷，推进买卖市场活泼。

　　锦天城律师事务所资深律师张春光8月17日下午在接纳《每日经济新闻》记者书面采访时显示，房屋可带典质让与，是《民法典》的一大“创新”，即《民法典》认可了典质权具备追及力，这是《民法典》和此前的法律、司法解释对于典质物让与之划定最本质的区分。在庇护典质权人的根基上，增添了典质财产的流动性。

　　只是，张春光也提到，“带押过户”即典质权人不变、典质物不变，在此根基上全部权产生变更。房屋出售人须要注意的法律风险是，本人曾经非是房屋全部权人，但仍是债务人，银好的钱还要由本人还。假如房屋产生了少许触发提早还钱的情形（如新的房屋买受人未依照相干划定装修导致房屋倒塌灭失等），则出售人就要面对着贷款提早到期的风险。

　　而房屋买受人须要注意的是，出售人假如无按约还钱，银行即会走法律程序司法拍卖其房屋，买受人的全部权不行对抗银好的典质权。如许一来，房屋出售人即面对着房子被司法拍卖，本人丧失全部权并被赶出该房屋的法律风险。

　　二手房市场体现低迷

　　力推二手房“带押过户”举措的背后，是二手房买卖长时间体现低迷的现实。

　　中指探讨院数据显现，本年7月全中国100城二手住宅平均价值为16012元/平方米，环比下跌0.09%，跌幅较6月扩大0.07个百分点；同比上升0.35%，涨幅较6月收窄0.52个百分点。二手住宅价值环比下跌的都市共69个，较6月增添11个。

　　贝壳探讨院数据也显现，7月贝壳50城二手房繁荣指标数据较6月下调1，讲明业主预期仍偏弱。

　　另据国度统算局全新发表的70城房价指标数据，7月份山东济南二手房价值环比下调0.2%，同比下调3.0%。自昨年9月份以来，截止本年7月份，济南二手房价值已显露11连降。而7月份青岛二手房价环比上升0.3%，同比下调1.6%；烟台环比上升0.9%，同比下调2.5%。

　　关于济南公布二手房“带押过户”的举措，易居探讨院智库中心探讨总监严跃进8月17日下午经过微信向《每日经济新闻》记者指明，“从日前全中国都市看，少许都市的政策仍是略显滞后，仅仅停留在交易备案同一时间发展的进程，而实际的难题，即‘如何让卖家不用筹集款项还贷款’方面无真实破解。而这次济南看似是一种二手房买卖过户和备案的政策，本来也是二手房加速畅通和买卖的政策，表现了下降二手房买卖本钱、活泼二手房的政策创新思路。”（应接受采访者请求，文谦为化名）

　　封面相片来自：视线华夏