最近，不少人逛超市时会很直观的感触到，超市人少了，常逛的店铺有些没开门，有些已悄然闭店。这一景象反映了商业购物中心两个要紧目标，即客流量和空置率。

CAIC 数据显现，2022 年上半年，要点 9 城购物中心客流量下降幅度普及在 10-30% 之中。要点都市空置率不停上行，CAIC 监测的 7 个都市二季度平均空置率最高的武汉已达到 9.3%，北上广、成都和武汉空置率均超 5% 警戒线。克而瑞资管以为，5% 是超市空置率的警戒线，超出这种准则将对商业购物中心运营带来必定作用。客流量降低，空置率上行，焦点难题仍是当前居民收入增添放慢，全体花费意愿在下降，再加上疫情作用范畴不停扩大，随着时间战线拉长，估计商业市场全体还将面对下行负担。

关于商业购物中心来讲，客流量显著少了。

2022 年上半年，要点都市购物中心客流同比均有所下降，客流下降幅度普及在 10-30% 之中。

详细都市而言，北京 4 月末受疫情作用，对全体客流作用较小；但 3 月 14 日 -20 日全市静默 7 天的深圳则受作用较大，本年 1-4 月同比客流降幅多达 23%，西安客流同比下调幅度最高，达到 33%。

从全中国要点都市商业购物中心来看，全体空置率仍在不停上行。

CAIC 要点监测的 7 个都市，2022 年二季度空置率平均值达到 6.6%。除了北京较一季度平均空置率下调 1.8 个百分点外，其余 6 城空置率均有所上升，此中上海商业购物中心空置率较一季度上升最快，增幅达到 0.8 个百分点。

这次上海经验了较旧时间的疫情管制，截至二季度末，商业购物中心空置率为 7.20%。实质上，2020 年全年上海商业购物中心空置率 12.2%，同比增添 4.2%，平均租金为 33.1 元每平方米每天，同比下调 3.9%。至 2021 年下半年，空置率录得 6.9%。

2022 年疫情表现不确定性、举措持续时间长、政策严厉、牵涉范畴面广等诸多新特色，对商业购物中心作用水平其实不亚于 2020 年，估计空置率将接着上行，而租金将跌回两年前水准。

截止二季度末，要点都市商业购物中心空置率最高的武汉，空置率录得 9.3%。值得注意的是，武汉近两年商业购物中心空置率维持在 9% 以上，仅昨年四季度降至 8.3%。本年一季度以来，受多家品牌策略调度闭店作用，推进空置率进一步上行至 9.3%，创近一年来新高。

商业购物中心空置率相比低的是杭州和深圳。

二季度以来，杭州政府推进花费规复的措施连接颁布，零售、餐饮等特困产业纾困政策连续落地，杭州商业购物中心平均空置率唯有 2.7%，但源于地域商圈里面分超市差异化调度效果局限，城东和城北名目空置率上升，带动全体空置率较一季度上升了 0.7 个百分点。

深圳也在 5% 警戒线之下，录得 3.7%。

疫情冲撞下，短期内客户购物意愿和零售商开店信心遭到打击，加之品牌策略调度，主力店退租、调度景象频繁，让得 2022 年第二季度要点都市空置率均有上升，但根本面韧性仍在。

空置率上行，也意指着超市运营短期全体承压。

依据 CAIC 调研显现，本年 1-4 月，有八成物业出租率下调，这点下调的物业中有三成降幅超越了 10%。在导致出租率下调、空置率上好的退租业态中，服装、餐饮和休闲娱乐排在前三。

随着花费疲软的作用不停深入，不少品牌迫于负担抉择闭店。

约半个月前，有蛋糕界 " 爱马仕 " 之称的 Lady M 发表了华夏内地门店终止经营的公告，上海南翔感官城嘉定首店也将于 9 月 10 日闭店。

上海复工复产后，老牌面包店克莉丝汀也陷入 " 关店潮 " 风波，8 月 1 日起部分上海的门店经营才可以渐渐规复。

再往前看，6 月，位于上海惯例商业街淮海中路 651 号的 H&M 店铺近日悄然撤店。

从克而瑞资管监测数据来看，2022 年第一季度，要点都市开闭店比（开店数量 / 关店数量）均小于 1，此中深圳租借要求较为活泼，开关店比达 0.95。这意指着开关店数量根本持平。而上海、北京和广州开关店比数据区别为 0.88、0.85 和 0.76，关店数量已显著大于开店数量。

租金负担成为经营者难以承担之重。

方男士在上海全家购物中心经营餐饮小店，疫情两个月停摆，让本来勉强保本的小店雪上加霜，业务收入为零的概况下，租金一丝也没少，源于没有力支付租金和人力本钱，上海复工后的 6 月初，他干脆抉择了关店。

二季度末上海平均租金水准较一季度微降，但平均租金依然多达 34.4 元 / 平方米 / 天。也便是说，一种 20 平方米的店铺，月租金已超 2 万元。

与闭店对应的是，新开店名目营业率不足一半。

2022 年全年计划新营业名目 1008 个，此中准确计划上半年营业的名目有 241 个，但从实质营业名目数量来看，仅有 111 个名目成功营业，达成率仅 46%。

在然后的很长一段时间内商业营业延迟成为普及景象，保营业抢营业是商管公司当下要务。

疫情对花费市场冲撞较大，在收入下降的概况下，大家的花费意愿也大大下调。

依据克而瑞资管调研数据显现，94.4% 的客户以为疫情作用了其花费，此中 44.8% 的接受采访者作用相比大，另外，有一半接受采访者对未来的花费 " 更理性 "。

此外，央行发表的《2022 年第二季度城镇储户问卷考查汇报》也可行瞧出，本年第二季度，有 23.8% 的居民抉择更偏向于花费，有六成居民偏向于更多储蓄。

花费疲软乃至停摆依然是经济复苏面对的较大难题。

国度统算局数据显现，上半年社会花费品零售总额 210432 亿元，同比下调 0.7%。此中，3 月国家内部全个社零总额的增速初次转负，为 -3.5%，随后 4 月和 5 月延续下调 11.1% 和 6.7%。

在详细的花费中，咱们可行发觉可选花费的体现还不容乐天，上半年数据中，有 7 大品类花费同比增速依然为负增添。受物流的节制，线上的花费增添也处于乏力的状况。

从收入的方位来看，人均可支配收入增速放慢，与此同一时间，人均花费支出仅体现为微增。

国度统算局数据显现，上半年，全中国居民人均可支配收入 18463 元，扣除价值要素，实质增添 3.0%，而昨年同期增幅 12%；上半年，全中国居民人均花费支出 11756 元，扣除价值要素作用，实质增添 0.8%，而昨年实质增添 17.4%。

大家的花费意愿正好下降。

现在疫情映入第三年，疫情的不停来回致使线下花费要求越来越疲弱，花费总量和花费构造的转变，正好对原有的商业市场形成持续性的作用。日前要点都市购物中心客流同比均有所下降，空置率不停攀升乃至超出警戒线，闭店潮来袭，商业经营再一次调头下降。