导读：构建准则化、高效的扩募体制关于华夏REITs市场持续归入优质存在数量产业以实现市场范围增添有踊跃推进效用，也是市场一步步迈向老练的标记之一

作者｜张宇「中金企业探讨部董事总经理、不动产与体积效劳产业首席剖析师」

文章｜《华夏金融》2022年第14期

公募REITs试点硕果累累，市场建造稳步推行

在往日两年公募REITs试点进程中，包括原始权益人、基金治理人、投资人等在内的市场各方主体都体现出差不多大的参加热情，看管方面接踵在扩大根基产业扶持范畴、构建产业储备库、原始权益人发行动员、发行阶段税务布置改良、扩募细则规范等方面颁布相干政策指引，市场投教事业亦持续引导市场良性预期。同一时间可喜的是，各级政府都愈加认可了REITs关于扶持宏观经济稳健进行的重要意义，《对于进一步周转存在数量产业扩大有用投资的意见》作为又一种要领性文献，准确提议了进一步周转存在数量产业扩大有用投资的请求。可行说，华夏公募REITs市场建造正获得稳步推行，这为往后构建多档次、有用率、可持续的REITs市场奠定了坚实根基。

在二级市场体现方面，华夏公募REITs开市以来不管全体仍是个体均录得了喜人体现。日前市场大家都有13只到市场标的，涵盖快速道路、生态环境保护、物流仓储和资产园四大产业，总市值超越500亿元。自第一批REITs到市场以来，二级市场价值体现稳健，截止2022年6月，市场全体回报约20%，超越同期沪深300指标数据收益（-15%）。因投资者对发行价估价及在当前宏观经济承压下各名目现款流稳固性的判断不同，各样型产业间二级市场体现略显分化，生态环境保护板块体现最为突出，其次为资产园和物流仓储板块，三者涨幅均逾30%；快速道路板块体现尽管相对较弱，亦录得5%的累计涨幅。

扩募是实现市场范围增添和可持续进行的要紧路径之一

国外经历：REITs扩募对市场进行建造起到踊跃效用

从全世界经历来看，扩募是助力REITs市场范围增添的最重要的路径。REITs扩募是指治理人经过增发扩股等股权再融资伎俩，注入新产业、改良在管产业组合，以期实现净商用收入和单位份额收益稳固增添，是REITs范围可以持续健康扩张的根基。以美国市场为例，近年来美国REITs年度扩募范围已达到300亿～500亿美元，占当年市值总量的2%～4%，占年度市场融资（包括股债等各式融资通道）总额的四到六成。

在优秀治理人团队处理下，扩募可实现各关联方利益共赢。REITs扩募涉及的关联主体较多，最重要的包括但不限于基金治理团队、拟扩募采购产业的原始权益人以及投资者。从REITs治理构造、买卖构造以及原始权益人角色来看，亚太市场REITs对华夏可能更具备参考意义。经过对普洛斯日本不动产信托投资基金（GLPJ-REIT）和新添坡丰树物流信托（MLT）两个在扩募端较为成功的典范案例剖析，不难瞧出优秀治理人团队主导的扩募举止可实现多方共赢，包括之下五个方面。

第一，捕捉投资机会，治理赋能产业增值。REITs治理团队辩别市场潜在投资机会、采购适合物业，发挥本身产业治理能力（如经过改装等）来实现产业收益与价格增添。在GLPJ-REIT和MLT的历次扩募采购案例中，扩募拟采购产业采购价值较公允价格常常存留必定的折价，折价率中枢区别为3.2%和4.1%。

第二，有用操控基金杠杆。部分国外市场（如新添坡、德国等）会对REITs杠杆率水准实行强看管。以扩募形式筹集资金来采购物业，可行将基金负债率水准操控在合乎道理区间内，为延续投资运营决策留住必定的灵活体积。合乎道理灵活运用股权和债权融资伎俩也是治理人的必修课之一。

第三，增添治理费收入，对治理人起到正向鼓励效用。基金治理费、绩效费和采购处置费是REITs治理团队的最重要的收入来自，国外市场较为普及的方法是按REITs在管产业价格收取0.25%～0.5%的基金治理费率以及必定比重的绩效费和采购处置费，因而应用REITs扩募来采购产业、提升产业范围可行提高治理团队收入。

第四，帮助产业原始权益人盘活与回笼资金。在亚太市场，REITs更多承受着产业退出的职能，产业池扩容最重要的来源于原始权益人外部输入。这种REITs经过扩募融资来采购标的，以帮助原始权益人盘活与回笼资金。

第五，有助于提振REITs单位基金份额分红（DPU）增添。在REITs扩募中，投资人最重要的关心两个方面的难题：一是新募集资金是否有用应用以赚取足额收益，二是扩募举止能否会引起基金价值反常振动以及稀释分红。这最重要的取决于新购入名目品质（即采购产业的投资回报率）。若治理团队采购运营经历丰富，则可行经过向产业池注入具备升值潜力的产业，来提升单位基金份额收益水准，因而投资人可行依据拟采购产业的品质概况与REITs治理团队的历史体现来作出判断。在GLPJ-REIT和MLT的案例中，可行见到关于优秀治理人团队，扩募举止在中长久维度托举DPU稳固增添，对REITs价值和流动性也有正向扶持效用。

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（责任编辑 刘宏振）

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