导读：REITs绝不但是一种融资用具，同一时间也是根基设备投融资体制的重要创新，有益于提升根基设备概括效能，改善资本市场体系体制，助推经济高品质进行

作者｜李泽正「国度进行改革委投资探讨所」

文章｜《华夏金融》2022年第14期

2021年6月21日第一批根基设备REITs产物到市场以来，全体市场体现较为亮眼，为金融效劳实体经济提供了优秀示范。在试点名目的拉动下，各地政府、公司、金融机构参加REITs的踊跃性不停提升，REITs申报、审查、介绍和到市场数量稳步上升，市场潜力不停扩大。为进一步发挥好REITs的踊跃效用，须要从之下几个方面把握好REITs的要害重点。

明确掌握REITs的根本定义

REITs（Real Estate-Investment Trusts），惯例的中文定义是房地产投资信托基金，而此刻不论是在政策文献中仍是在市场使用中，根本上都将REITs定义为不动产投资信托基金。实是上，不论从哪个方面看，不动产投资信托基金应是愈加明确的定义。

从REITs的焦点理念上看，REITs的最重要的投资标的是老练产业，以长久、稳固的现款流作为最重要的收入来自。根基设备名目的收益和现款流常常长久稳固，与房地产比较，根基设备名目可能是愈加优质的底层产业。

从列国的实践上看，在REITs市场最强盛的美国，光纤/通信塔、仓储物流、数据中心、资产园区、供气、供电等根基设备范畴REITs市值近5000亿美元，占悉数REITs市值的43%左右。澳大利亚仓储、物流中心等根基设备范畴REITs市值约550亿美元，占悉数REITs市值的37%。英国、日本、新添坡、华夏香港、印度等均发行过根基设备范畴的REITs产物。因而，把REITs有限在房地产范畴其实不适合REITs的实践实是。

从我们国家的政策请求看，随着经济映入进行新阶段，REITs要落实“房住不炒”、扶持实体经济的新理念，坚定不移地建立以根基设备为要点，拉动多范畴REITs协调、健康进行的新格局。

因此可视，不动产投资信托基金应是REITs的明确定义。同一时间，这种定义也有益于推进REITs在更广大范畴中的利用，推进我们国家REITs持续健康进行。

高度重视REITs的踊跃效用

REITs不但是一种融资用具，同一时间也是根基设备投融资体制的重要创新，有益于提升根基设备概括效能，改善资本市场体系体制，助推经济高品质进行。

一是有助于周转存在数量产业下降宏观杠杆率。从本质上看，REITs是老练产业的到市场，是存在数量产业的周转。作为权益型融资用具，REITs能够提升干脆融资比例、下降宏观杠杆率，防范债务和金融风险，为未来进行缔造良好环境。依据国度金融与进行实验室发表的数据，2021年末我们国家宏观杠杆率为263.8%，比2020年略有下调，但与疫情前的2019年比较仍有17.3个百分点的上升，去杠杆、防风险的负担依旧存留。推进根基设备REITs是下降名目、公司和宏观杠杆率的要紧用具。

二是有助于广大迷惑各样资金参加根基设备名目。比较于前期事业较为繁杂的新建名目，民营公司更符合经过根基设备REITs参加老练的存在数量名目，以更适合的形式在更确定的时点切入名目，下降参加难度和投资风险。同一时间，根基设备REITs预期回报稳固、风险相对较轻、产物流动性强，可行较好地满足机构投资者的投资偏好，为其开辟一条参加根基设备股权投资的新通道。

三是有助于提升根基设备治理和运营概括效能。一方面，根基设备名目发行REITs后，基金治理人有治理好根基设备产业的内在能源，经过努力提高名目收益和产业价格，得到良没有问题市场声望，取得长久可持续的进行。另一方面，根基设备REITs实现公布到市场后，消息披露必需规范完整、公布透明，可行给根基设备的运营治理方造成很大的外部监督负担，有益于迫使公司构建精细化、市场化的经营治理体制，提升运营治理效能。

四是有助于推进资本市场健康进行。根基设备REITs作为根基设备名目与资本市场对接的要紧用具，打通了我们国家实体经济对接资本市场的持续性渠道。作为根基设备范畴的重要投融资创新，根基设备REITs也有益于推进建立多档次资本市场，是资本市场供应侧构造性改革的要紧措施。同一时间，进行根基设备REITs能够有用缓和干脆融资特别是股权融资占比低的难题。

五是有助于提升公司经营水准。发行根基设备REITs能够帮助公司真实改进产业负债表，下降杠杆率和风险，腾出融资体积，加强再融资能力。同一时间，帮助公司提早回收未来的现款流，能够在相当大水平上规避未来的政策、市场、运营风险。另外，发行REITs可行下降公司现款流的负担，防止公司显露流动性不足的难题，有益于公司长久稳固进行。

充分发挥REITs的特异优势

REITs是世界市场上一类非常老练的金融产物，具备强迫分红布置、收益相对稳固等特色，与银行存款、股票、银行理财等其它金融产物比较，具备特异优势。

一是发挥好强迫分红制度优势，保证投资人利益。世界上最重要的强盛资本市场许多对REITs产物的分红有准确划定，请求REITs产物必需将可分配现款流的必定比重向投资者发展分配。比如，美国请求REITs分红比重不得低于可分配利润的90%，不然没有办法享受相应税收优惠。依据相关机构统算，1972～2020年，美国权益型REITs平均派息收益率为7.97%，平均资本利得收益率为3.45%，REITs收益中将近七成来源分红。我们国家根基设备REITs制度建造中，应接着改善REITs分红体制，保证投资者获取合乎道理收益。

二是发挥好收益稳固优势，助推财富保住价值增值。REITs的底层产业皆是收益稳固的不动产。相关于股票投资，REITs投资的风险更小；相关于债券投资，REITs投资的收益相对更高。因而，REITs产物具备中庸风险、中庸收益特征，为投资者提供了财富保住价值增值的良好用具。从根基设备REITs到市场一年以来的体现看，REITs曾经为投资人提供了丰厚的回报。未来应维持根基设备REITs的申报发行请求，推进更多优质产业发行REITs。

三是发挥好高流动性优势，帮助更若干人投资者共享经济进行红利。REITs将大宗不动产转化为准则化、小份额的基金产物，大幅下降了优质根基设备产业投资门槛，能够让数量更多、背景更多元的私人投资者经过投资REITs享受经济建造效果。同一时间，REITs在公布市场发行和买卖，具备高流动性特色，既能为私人投资者提供便捷的退出通道，又能在买卖中发觉产业的真正内在价格。未来应加大REITs产物宣传推广力度，广大迷惑及格的私人投资者以合乎道理价值购置基金份额，得到长久稳固收益，助推一同富裕。

周全了解REITs的申报政策

根基设备REITs的底层产业是根基设备名目。作为经济社会进行的要紧支撑，根基设备名目有本身的客观规则，其地理位子、建造内容、运营成果等与社会公众利益息息相干。为了规范根基设备名目投资建造，国度颁布了体系的投资治理制度，为我们国家根基设备稳固、有序进行提供了保证。根基设备名目发行REITs时，必需遵守国度投资治理制度，唯有保证底层产业合法合规，才能为REITs产物的顺利发行和稳健运营提供根基保证。

发行根基设备REITs时，起首，要保证底层产业依法依规取得固定产业投资治理相干手续，包括履行名目审核、核准或登记手续，规划、用地、环评、施工许可手续，以及竣工验收汇报等必需手续，这是名目合法身份的保证。其次，要保证名目适合各项宏观政策请求，包括适合国度重要策略、国度宏观调控、相关全体规划和专项规划以及相干资产政策等，这是名目顺利实行的前提。再一次，名目自身应具有发行REITs的根本要求，包括权属清楚、具有可转性，名目中的土地运用依法依规等。最终，为保证REITs发行后获得投资者认可，底层产业在运营收益方面还需满足必定要求，包括运营稳固性、收益率请求以及产业范围等。

深入把握REITs的华夏特点

REITs作为海外传入华夏的“舶来品”，必需联合我们国家实质发展原土化，幸免“食古不化、食洋不化”。在这次根基设备REITs试点制度的制订进程中，采用了“公募基金+ABS”的形式，这也是在适合我们国家相关法律法则和金融看管政策请求下采用的最优形式。笔者以为，更好推广根基设备REITs还须要从之下几个方面把握REITs的华夏特点。

一是深切认识制造材料公有制。制造材料公有制是我们国家社会主义经济制度的根基。在公有制背景下推行根基设备REITs，须要料理好土地运用权让与、公司国家所有产业买卖等难题。例如，我们国家土地隶属国度全部或集体全部，公司须要经过划拨、出让（招标、拍卖、挂牌、合同）、租借、土地作价出资或入股、从第三方购置等形式具有土地运用权。不同土地运用权获取形式，对土地运用权让与有着不同的请求。

二是充分考量政府宏观调控。日前，我们国家曾经构建了一套完整的宏观调控体制，既有进行规划、重要策略等概括性调控，也有资产政策、投资调控、财政税收、价值治理等要点范畴调控。根基设备名目是国度经济社会进行的支撑，必需着眼于效劳和融入国度进行规划及重要策略，适合资产政策、投资调控、财政税收、价值治理调控请求。发行根基设备REITs时也要充分考量国度宏观调控。

三是统筹根基设备的公益性和商业性。根基设备为社会制造和居民生活提供公共效劳，天然具备公共属性，以保证和维护公共利益为首要指标，在发行REITs时要将保证公共利益作为不可逾越的红线。同一时间，联合根基设备本身特色，可行采纳产业重组形式，适当切割根基设备名目的公共属性与商业属性，更好地满足发行根基设备REITs请求。

四是关心多元化投融资体制。我们国家根基设备投融资体制是在从惯例计划经济向社会主义市场经济转变进程中不停改良和改善的，具备非常鲜明的华夏特点和时期特征，并在经济进行中发挥了要紧效用。在发行REITs进程中，既要关心多元化投融资主体，迷惑愈加广大的机构参加REITs市场；也要关心多元化投融资形式，提升产业收益，下降产业本钱，提升REITs发行效能和投资收益。■

（责任编辑 许小萍）

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