导读：自第一批产物到市场以来，REITs产物在二级市场体现抢眼，运营体现和分红达到预期，成为资本市场令人瞩目的新投资品

作者｜李文峥「信保基金REITs营业负责人」

文章｜《华夏金融》2022年第14期

REITs相干的定价方法

REITs的买卖定价是交易双方关心的焦点。从买卖进程来讲，涉及产业估价（即产业或产业组的估价值）、股权估价（即对应的名目企业100%股权的估价值）、股权买卖价值（即100%股权的让与价值）、基金单位份额定价等价格相干事项的确定。

产业（或产业组）的估价平常采纳现款流贴现法（DCF）。DCF是将产业未来特定时期内发生的预期自由现款流还原为当前现值，该现值即为估价值。在市场发展老练产业的大宗买卖时，估价值是一种要紧参考目标，但终归的定价而是买卖双方博弈的结果。交易双方平常会采用更为直观的定价目标来发展商谈，产权类不动产名目会要点参考资本化率（CapRate），即未来一年从物业中发生的净收入（NPI）与当前购置总价值的比率。资本化率反应了投资者的预期回报，也反应了风险偏好。

REITs亦可采纳DCF估值。除此之外，较为实用的方法另有净产业法（NAV）（即按产业负债表的净产业值发展REITs价格判断）以及分派收益率法（即以年度分派金额除以REITs单位市值来发展相对估值）。REITs的特色是强迫性的高比重分派红利。关于投资者而言，最要紧的预期回报目标是分派收益率。

资本化率与分派收益率是区别衡量商业物业市场和资本市场的两个不同目标，两者有着密切的关连。在无杠杆以及不考量所得税作用和公募基金层次费率时，分派收益率大致会等于资本化率。实践中，源于物业净收入与分派金额之中会存留不同，物业买卖价与基金市值亦有差异，即使不考量杠杆，资本化率与分派收益率也多不相同。

分派收益率与资本化率关连密切，可是分派收益率的多少其实不十足取决于资本化率，却是取决于REITs投资者的预期回报请求。我们国家REITs试点时期资本化率满足了分派收益率的请求，让得市场运转通畅，成效实属不易。

我们国家REITs定价与体现

REITs是二级市场流动性高的产物，其市价存留振动，从而反应出在不同一时间点市场价值下的分派收益率还不同。之下将剖析REITs在首次发布时的定价以及到市场一年后的收益率体现。

REITs首次发布时基金定价

我们国家第一批9只REITs于2021年6月达成了询价、定价和发售。本文选取此中产权类的5只REITs，相干定价数据如表1所示。从表1中瞧出，5只产权类的REITs首次发布定价存留之下特色。

起首，资本化率是REITs定价的基准，并与分派收益率关连密切。以资本化率为根基，发行方会制订相应的询价区间。上述名目的资本化率许多在4.5%～5.5%，根本适合大宗买卖市场的成交案例。在资本化率的根基上，REITs发行人根据能否有杠杆、基金层次的税率以及其它支出等，计算出首年的分派收益率。在REITs的负债率遭到节制、基金和ABS层次均有费率的概况下，该等分派收益率均比资本化率略低，下降的幅度不等。下降幅度第一大的盐田港(000088)，超越1个百分点，最小的是蛇口产园，因有少量杠杆，下降仅6个基点。其次，REITs发行时存留溢价的概况。上述名目中最高溢价率为普洛斯，达9.15%，除蛇口产园外，4只产权类REITs平均溢价率在5.75%。溢价是源于网下机构投资者发展询价时，投资者非常积极，有用报价许多在上限区间所致。溢价的存留让得原始权益人收获，且出售难度较小，易于激起原始权益人和基金企业的踊跃性。最终，首次发布时认购倍数较高。上述名目的机构投资者认购倍数在3.85～16.8倍，反应出资金方的要求较大。

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（责任编辑 许小萍）

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