记者｜杨冰柯

杭州购房者们，全在用真金白银对滨江团体（002244.SZ）大手笔拿地赐予扶持。

本周，位于杭州滨江区的两个名目报名完毕，终归滨江江晖府的中标率为11.94%，绿城晓月印翠中标率为29.52%。在这一次滨江与绿城两家杭州当地房企的干脆竞争中，滨江略胜一筹。

最近两年，也是滨江团体自成立以来最光鲜亮丽的时候之一。在房地产产业面对调度之际，滨江团体的出售额却屡创新高，在产业排行榜单上的座位表也更进一步。

本年上半年年，滨江团体更豪掷409亿元（含合作拿地）在杭州单一市场揽下23宗地块，是杭州市场上没有可超过的“地主”。

不但如许，放眼全中国，滨江不但在民企中优先，还力压许多资金实力雄厚的央国企，成为上半年拿地金额最多的房企。

依据中指探讨院的统算数据，在本年1-6月的权益拿地金额榜单中，滨江团体跃居第一位，权益拿地金额多达392亿元，位居其后的是两家央企开发商华润置地和中海地产。

滨江团体名声大噪的同一时间疑问也随之而来。全家地域型房企为什么能有如许大的拿地力度？押注杭州市场的风险又有多大？

滨江背后的“兄弟”

观看滨江团体历年年报，他们在公布市场竞获地块后，常常会导入合作方。一位挨近滨江的人员对界面新闻显示，合作名目通常由滨江负责工程，这是他们擅长的。

2021年年报显现，这一年，滨江新加土地储备38宗土地，唯有6宗地块的权益比重为100%，为滨江独立操盘。其余悉数为合作名目，滨江占有的权益比重在27.55%-75%不等。

在此前的2020年，滨江新加土地储备32宗，也唯有7宗地块的权益比重为100%，其余悉数为合作名目，占有权益比重在20%-60%。

滨江在2019年新加的28宗地块中，全资具有的名目也唯有7宗，其余合作名目滨江占有权益比重在24%-75%之中。

最近几年来，凡是想映入杭州市场的外埠房企，或者想在杭州深耕布置的全中国化公司，与滨江合作皆是首选。

以2019年为例，滨江在杭州市场的合作对象既有央企保利进行、信达，也有全中国性房企融创、金地等。2021，滨江的合作对象不但有民企融信，另有杭州当地中小房企建杭和中豪，杭州另全家大型房企绿城也与其有合作。

从历年来滨江的合作对象来看，既有头部央企和国企，也有这几年激进的民企如阳光城、融信等。

“这点合作对象既分担了滨江拿地的资金负担，又依仗滨江更好地映入杭州市场或深耕杭州市场”，上述房企人员对界面新闻显示。

但合作也却非无风险。这两年随着融创、阳光城陷入流动性危机，滨江与这点房企的合作也陷入困境，滨江不得不花代价将合作名目股权收回。

昨年11月，滨江团体曾宣告，拟斥资16.73亿元将此前与融创合作的两个名目股权悉数收回。

本年6月，滨江又以57亿元的代价，采购了阳光城位于金华永康名目的合作股权。

名目权益比重过低，是滨江往日几年一直面对的难题，这导致企业尽管出售范围增添快，但利润率却不高。2021年，滨江的全体毛利率为24.66%，比上一年同期降低2.34个百分点。此中，杭州地域的毛利率为20.72%，同比降低3.65个百分点。

提高权益比重，是滨江从2018年就最初考量并要点执好的战略，特别是昨年以来合作伙伴危机频发，滨江不得不更有针对性的提升全体名目的权益比例，同一时间对合作伙伴的筛选也会更严刻。

自2019年最初，滨江团体的权益占比从不到40%提升至2020年的51.5%。本年，滨江团体屡次公布重申，权益拿地金额占现款回款金额比重要维持在60%左右。

就滨江一贯的开发逻辑看，上半年竞获地块以后，连续也会导入合作伙伴加入。

“唯有浙江”和“唯有河南”结局会一样吗？

将鸡蛋放到一种篮子，重仓单一市场没有疑是有风险的。

滨江和河南的建业地产一直以来皆是重仓一种市场的典范代表。但现在建业地产危局已现，滨江依然在高歌猛进重仓地域市场，二者能否会有同样的结局？

建业地产“唯有河南”市场，董事长胡葆森着力于让河南国民住上好房子，在2019年末就下沉到了河南悉数18个地级市和122个县城，实现了河南市场的全掩盖。

然则，房地产环境浮动，再上2021年的郑州水灾与随后疫情叠加，河南成为楼市下好的重灾区，这让依仗河南市场的建业备受磨难。最终，建业不得不在本年6月份导入位置国企救场。

不得不说，建业是败在了单一河南市场的布置上。但对滨江而言，正是杭州市场乃至浙江市场成就了现在的高光时候。

截止2021年底，在滨江的土地储备中，杭州市场占比达到60%，浙江省内非杭州的都市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等都市占比25%，浙江省外占比唯有15%。

随着2021年8月在丽水市拿地，滨江也实现了在浙江省内11个地级市名目全掩盖。要点布置浙江，尤其是杭州市场的趋向更为显著。

往日几年，杭州市场走出独立行情，全体出售范围屡创新高。在杭州楼市的热度拉动下，浙江全体楼市都体现可以。

要点布置在杭州和浙江市场的开发商也因而受益，这种地域市场还一度是地产高管们最佳的职业跳板，它们在此取得可以业绩后，又升职加薪成为团体甚而产业内的职业经理人。

相比知名的有融信现任总裁余立娟，她2019年3月从杭州地域总经理任上升为团体总裁。此外万科的杭州企业总经理也全获得高升，最近的两任中，李嵬升任中西部区首，吴嫡则升任上海地域区首。

作为杭州市场往日几年的“扛把子”，滨江没有疑是受益最多的开发商。它们已延续4年位居杭州出售榜首，2021年在杭州实现全口径出售额1068亿元，市占率达到14.6%。

依据滨江团体披露的相干数据，2022上半年，尽管房地产市场依旧面对负担，但这家企业实现出售额683.93亿元，位列克而瑞房企出售排行榜第13位，比昨年名次大幅向前9位，排在它前面的民营公司唯有融创和龙湖两家。

本年上半年，在房企普及面对现款回笼同比大幅下降的背景下，滨江却实现出售现款回笼322亿元，比昨年同期增添6%。这也是为数少许能维持增添的公司。

这一轮房地产产业调度中，融资难是民营房企的共性困难。但上半年，滨江的全体融资利率在昨年4.9%的根基上，再一次下调到4.7%，提早半年达成了全年的融资利率小调指标。赫然，滨江并未困于融资通道受限，它们在杭州市场的位置，获得了更多银行和金融机构的认可和扶持。

在负债率方面，滨江截止2021年末维持着“三条红线”绿档的水准，此中扣除预收款后的产业负债率为65.92%，净负债率为65.97%，现款短债比为1.51倍。这也是其能大举拿地的财务支撑。

从滨江在杭州的拿地逻辑看，它们也其实不是无考虑。

上述市场人员对界面新闻记者显示，滨江在杭州拿地名目要么是熟悉深耕的地域，要么是市场供需失衡的地域。在这点地域，以滨江的高盘活速度和在本地报建报批的能力，全能实现迅速清盘。

例如在杭州6月底第二批供地中拿下的湘湖、四堡、七堡地块，滨江在这点地域曾经有没有问题声望和巨大的受众，而三墩北临时无新盘供给。

以滨江当前在杭州的在售名目看，除了商业名目去化慢外，滨江的住宅名目中标率都很矮，根本能实现迅速出售，也能较快的回笼资金。

这表达了滨江品牌在杭州的深入人心，以及名目在本地的流量，这也正是滨江董事长戚金兴的信心来自。

须要注意的是，滨江上半年在杭州拿地将步子迈得很大，再一次映入了杭州城区外的富阳和临平。这两个市场正是杭州市场从昨年下行后的重灾区，尽管杭州曾经颁布政策扶持，可是富阳和临平的新盘去化依然凄惨。滨江的入局，也改变不了这两个局部市场的低迷。

而就杭州全体市场而言，焦点市场上的几个超等红盘也没有办法掩藏市场下好的全体趋向。

全新数据显现，本年上半年杭州城区（含富阳、临安）新房共成交52382套，不过2021年上半年104696套成交量的一半。

与昨年比较，滨江本年上半年在杭州市场的流量出售额为250.50亿元，尽管仍位居首位，但同比也有约34%的下降。这意指着，在本地市场再没有问题声望和操盘能力，也抵御不了市场全体层次的负担。

自然，在全中国楼市都面对负担下，杭州乃至浙江市场依然是此中相对较没有问题市场，受益于此的滨江也无理由退缩。