记者 | 黄昱

冷静近半年后，广州楼市最初回升了？

据广州中原探讨进行部提供数据，12月13日-19日广州二手住宅共成交484宗，环比回暖7.6%，一手住宅成交2555宗，环比增添12.2%。全体气氛较10月、11月有所好转，购房者持币观望的情绪略有减少。

广东省住房政策探讨中心首席探讨员李宇嘉对界面新闻显示，最近看房的人切实多了起来，尤其是关心少许优质的新盘。一方面是由于银行房贷额度有所放松以及房贷利率下降，另一方面是遭到限价政策作用，部分地域显露显著的“一二手倒挂”。

少许二手业主也最初乐意适当减价并承受悉数或部分增值税。多位广州二手房中介显露，本年上半年是“卖方市场”，差不多无业主乐意承受增值税，随着市场持续低迷，少许业主的心态最初晃动，不但乐意调低售价，还主动提议乐意承受增值税。

2021年，广州楼市走出了前高后低叠加年末“翘尾”的行情，据阳光家缘数据，截止12月19日，广州新房共网签约10.88万套，依然创新高。

关于广州楼市明年的走向，多位业内人员以为，全体成交量未必会比本年好，但全体不会显露大起大落，“稳固”依旧是大趋向。

局部火热

在“限价”重压以下，若干在12月推向市场的楼盘都显露了显著的“一二手倒挂”的概况，首当其冲的是位于广州黄埔常识城的万科美满誉。

12月11日，万科美满誉加推最终两栋房源，总房源数量为290套，此中88平方米房源数量244套，售价约为2.65万元/平方米。而据贝壳找房数据显现，万科美满誉二手房日前的成交参考均价约为3.1万元/平方米。

“新推的万科美满誉抢到便是赚到，十分火爆，差不多唯有全款和七成首付的购房者才能选到88平方米的南向户型。”在广州从化区上班的王哲（化名）以七成首付抢到了一套88平方米的南向房源，总价跟他此前一直关心的约72平方米的同小区二手房相当。

只是值得注意的是，万科美满誉在往日一年多时间以来房价大幅上升，昨年上半年公布的5期房源均价大概在2.3万元/平方米左右，后上升至3万元/平方米左右。也便是说，即使现在新推房源价值有所下调，但仍是较昨年初上升了超越15%。

同样跟附近二手房源价值倒挂的另有位于海珠琶洲的改进型楼盘招商保利·海珠天珺，12月22日开盘即秒光。公布消息显现，招商保利·海珠天珺公布房源单价约为9万元/平方米左右，而附近二手房保利天悦住宅成交均价达到16万元/平方米左右。

除了被“限价”外，2021年下半年，广州楼市持续转冷，房企主动折扣减价常态化，过半楼盘减价促销，部分名目公布工抵房。临近年底，为了冲业绩的房企火力全开，踊跃推货，但市场分化显著，不少楼盘的去化概况不容乐天。

据克而瑞监测，11月广州全体推货的楼盘去化率仅30%，而天河和越秀去化率维持在6成以上；荔湾和黄埔推货量和去化率环比齐涨，此中黄埔主力盘为旧黄埔和科学城“缺货”网红盘，去化率升至50%；花都、从化、南沙、增城这外围四区推新意愿下调，去化均不足两成。

从价值来看，11月广州新房价值环比降了0.6%，已延续4个月环比下跌，且跌幅持续增大；二手价值在参考价政策施行三个月后，环比下调0.5%，显露三连跌，也是北上广深四大一线都市中一二手售价环比涨幅下跌第一大的都市。

广东中原地产名目部总经理黄韬显示，一手市场的概况仍是比二手要好少许，一方面是开发商遭到调控政策作用，或主动或被动的减价；另一方面，二手房业主减价的意愿还无那末强烈。

“翘尾”的背后

广州楼市显露一波“翘尾”行情，一方面与减价相关，另一方面也是由于房贷政策也有所晃动。

贝壳探讨院数据显现，从9月到12月，百城首套房贷利率区别为5.74%、5.73%、5.69%、5.64%；二套房贷利率6.00%、5.99%、5.96%、5.91%。房贷利率均实现四连降，此中12月下调最为显著。

详细到广州来看，其房贷利率也在下降。据界面新闻理解，近期四大行在广州的首套房贷利率从此前的5.85%下调至5.65%，其余各大银行也有所下降，如广州银行、民生银行回调至5.6%。二套房贷利率则普及在6.05%左右。

在数次房地产调控中，对楼市和房价作用第一大的要素便是房地产信贷政策。为抑制上涨的房价，广州房贷利率在本年迎接了屡次上调，年初时首套房贷利率大概唯有5.05%左右，后曾多达6%左右，在四个一线都市中保持最高水准。

一位广州房产按揭人士显露，此刻广州各大银行房贷额度有所放松，房贷利率下降的同一时间，放款速度也有所加速。

房贷放松的背后与全个产业解放的政策信号相符。12月，先是一行两会表示扶持房地产产业，要求端提到要要点满足首套房、改进性住房按揭要求；随后中央政治局会议提议要扶持商品房市场更好满足购房者的合乎道理住房要求。

长城证券剖析称，中央政治局会议的地产部分表述与近期银保监会提到的“要点满足首套房、改进性住房按揭要求”根本绝对，前期偏紧的按揭政策（利率、额度、放贷时间等）有望改进。

只是，李宇嘉指明，广州房贷利率水准比较昨年仍是相比高的，是以关于刚需的解放最重要的仍是看银行态度。全体来看，此刻银行按揭贷款的寻常化确信是有益的，但往日一年房价的上升制约了好多刚需的购房要求。

广州按揭贷款业内人员郑大源以为，2022年广州会在信贷方面适度宽松，表现在放款速度，房贷额度方面，此外利率也会适当下降。而大的调控，例如限购，限售，限贷自身不会有大的调度。

广州本年楼市调控频次很高，政策加码高达20次，包括房贷收紧、严查经营贷、严查首付贷来自、能人购房收紧、增值税免增年限延伸、限价、二手房参考价等。赫然，楼市不会短期内就最初反弹。

“广州楼市的成交量还无真实活泼起来，此轮调控政策的作用会是两三年以上的，本年才是第一年，明后年房价以稳为主。”黄韬以为，广州房价曾经达到了阶段性底部，然后一两个月受春节假期作用会持续低迷，明年3月份以后成交量会有所回升，但价值会有所分化。