记者｜吴波

都市群效应、老龄化、性别构造、三胎等人数构造的浮动，正好深切作用住房花费市场。

12月28日，鉴于对我们国家人数特征新浮动的探讨，贝壳探讨院公布《2021居住客群花费趋向年报》，对当下和未来住房市场花费特征作出剖析。

第七次全中国人数普查数据显现，我们国家60岁及以上人数的比例达18.70%，此中65岁及以上人数比例达13.50%。对比世界准则，我们国家已挨近中度老龄化社会（14%至20%）。

汇报显现，在此背景下，一方面，我们国家银发花费市场潜力庞大，不少开发商曾经抢先布置养老地产，包括长者公寓、养老社区等等；另一方面，85及90后为主体的新生代人群正快速取代70及80后成为住房花费市场的主力人群。

以新青年为代表的客群在购房占比方面，表现相比明显的增添趋向。但对照不同能级都市的平均置业能力也有显著的差异。

源于更多的流动人数向一、二线都市集中，一、二线都市的购房本钱持续走高，平均置业年龄超出其余能级都市。据《2021居住客群花费趋向年报》探讨显现，受限于较高的“上车”门槛，一线都市客群购房负担较大，常常须要掏空“6个钱包”才能实现“上车”梦想，因而，反应在置业年龄构造上，一线都市的置业年龄显著偏高。

汇报显现，2021年1至10月，一线都市购房平均年龄约为36.9岁，高出新一线都市2.7岁，高出二线都市2.1岁。

依据贝壳探讨院全新测算的居住压力指标数据显现，114个样本都市中，一线都市居住压力指标数据算术平均数约为89.1，新一线都市约为65.2，二线都市约为63.5，三线都市约为59.3，四线都市约为55.1。一线都市居住压力较高，而且随着都市能级下调，居住压力指标数据也依次下调，两者呈强相干关连。

汇报指明，置业年龄的高低，基本仍是遭到置业本钱的作用，干脆体现在调控政策、贷款门槛、市场预期、当地人群置业习惯等方面。

在贷款门槛较轻时，置业预期较高，例如以子女名义购房，会干脆拉低置业平均年龄；在贷款门槛较高，置业预期较轻，投资消费者降低，相对应自住型消费者占比增添，置业年龄就会相对应提高。

以北京、上海及深圳为代表的都市，在调控政策作用下，要点都市贷款门槛提高，导致置业年龄普及偏高；以珠海、厦门为代表的都市，过半数是隶属异域置业，且以改进投资为主， 导致客群平均年龄较高。

而在以天津为代表的都市当地人群相对保守，不想意背负过高房贷负担，因而抉择全款比重较高，导致购房年龄后移。

在19个一线及新一线样本都市中，天津在2021年度抉择全款购房的百分占比达到38.02%，居于首位。

可行说，购置力与都市能级呈明显相干性。

汇报从贷款来衡量购置力概况后发觉，关于许多数购房者而言，购房时贷款皆是必要的过程，在考查中仅31.8%的住房客户没有贷款，68.2%的接受采访者购房时会抉择贷款。

此外有13.6%的接受采访者还清了贷款，关于这部分接受采访者进一步询问，此中65.7%的接受采访者是提早还钱，仅34.3%的接受采访者隶属按寻常计划还清贷款。

详细细分看，在已还清贷款接受采访者中，90后提早还钱的占比为 68.52%，70后提早还钱的占比为60.78%，相差7.74个百分点；分都市看， 已还清贷款购房者，隶属提早还钱的占比一线都市略低于其它都市，且都市能级越低提早还钱的占比越高。

而以套均总价来衡量购置力概况后发觉，分都市等级看，2021年1-9 月份，一线都市成交套均总价达到368万元每套，新一线都市达到143万元每套，头部二线都市也达到了121万元每套。

高能级都市依托优势的资产支撑，对能人维持着持续的虹吸效应，继而作用到供需关连的改变，叠加土地供应、金融政策等要素作用，终归表现到房价上，都市能级越高，购置力相应越高。

性别构造浮动也在必定水平上作用住房花费市场。

在居住范畴，女性置业的百分占比也在一年年提高，贝壳探讨院统算了35个样本都市，一线都市的女性置业人群百分占比增速相对显著，2021年度，该占比达到48.79%。新一线及二线都市，相较于2019年，同样显露不同水平的增幅。

全体看，2021年“她要求”在都市间存留年龄差，一线都市的“她要求”最重要的由30-39岁的青年女性支撑，女性客群中30岁之下占比均不足三成；新一线都市的“她要求”尽管仍以80后女性为主力，但30岁之下女性购房要求显著更强。

同样，依据贝壳探讨院发表的《女性居住现状考查汇报（2021）》显现，全中国30个要点都市全体女性购房占比从2017年45.60%到2020年47.54%，一年年提高。

此外，花费进级素质居住成为新刚需。据《2021居住客群花费趋向年报》探讨显现，日前，两居室依然是主流买卖户型，但从趋向看，三居室及以上牌型买卖占比呈明显增添趋向。

2021年，全中国35个样本都市购置三居及以上产物的客群占比36.66%，同比增添了0.5个百分点，相较于2017年增添了3.67个百分点。此中，2021年新一线都市购置三居及以上产物客群占比40.52，比一线都市高出15.12个百分点，

在楼龄方面，2020年要点都市购置楼龄在10年以内的购房客群占比46.5%，较2017年提升15.7个百分点。