记者｜吴波

在北京土地招拍挂市场上，一二级联动已然成为房企拿地的要紧形式。

昨年，凭借兄弟企业珠江投资一级开发优势，合生创展豪掷180亿一举拿下北京分钟寺3宗地块，成为北京楼市核心。本年，在北京聚集供地收官之战中，京投系也凭借一二级联动，以175亿拿下朝阳东坝3宗地块，激发关心。

12月24日，北京市根基设备投资局限企业（之下简单称呼京投企业）、北京京投置地房地产局限企业（之下简单称呼京投置地）结合体先后以56.1亿、48.5亿及70.7亿，拿下朝阳区东坝机动车基地概括应用名目三宗地，该组团地块合计建造用地面积19.79万平米，建面36.3万平米。

朝阳东坝组团成为北京第三次聚集供地中关心度较高的地块，背后叠加了多个原因。

起首，名目位子特殊，在北京自由贸易试验区世界商务片区中的金盏世界合作效劳区范畴内，是实现自贸区职住平衡及轨道交通根基设备配套的要紧工程。

第二，名目是北京初次探寻“期地”（地铁机动车段盖上开发依据地铁建造时序分期交地）出让形式。名目的出让文献中也准确详细交地要求、交地时间、地价款缴纳时间等详细内容。

依据出让文献，朝阳东坝组团地块成交价款包括政府土地出让收益、土地开发补偿费。确保金为政府土地出让收益总额的20%。如确保金冲抵十足部政府土地出让收益后仍有剩余，则冲抵部分土地开发建造补偿费，没再退还。

按此划定，京投企业起首需针对上述三宗地区别缴纳11.22亿元、9.7亿元、14.2亿元的确保金（干脆冲抵悉数政府土地出让收益9.9亿元、8.2亿元及12亿元），其次将分两年期支付剩余的开发补偿费。

此中，关于1101-A003-1地块，京投企业需在一年内缴纳开发建造补偿费32.55亿，两年内缴纳开发建造补偿费13.65亿。关于1101-A003-2地块，京投企业需在一年内缴纳开发建造补偿费约24.44亿，两年内缴纳开发建造补偿费15.86亿；关于1101-A002-3地块，京投企业需在两年内缴纳开发建造补偿费58.7亿。

第三，在土地性质上，该名目是机动车段概括应用名目，开发周期长，多半房企不具有TOD名目开发建造能力。这一次拿地主体还不同于通常开发商，是专注于投资TOD名目的京投系。

所谓TOD是指以轨道交通为导向的开发形式，平常所以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以400-800米为半径，构建中心广场或都市中心的一个都市开发形式。

京投企业具有轨道交通根基设备投融资与治理、轨道交通建造治理效劳、轨道交通运营、轨道交通配备生产、相干资源经营与效劳共五大营业板块。依靠在建轨交线路运营优势，京投企业还承受了轨道交通沿线及地铁上盖土地开发梳理任务。

依据中诚信对京投企业2021年度跟进评级汇报，截止2020年末，企业在建和拟建土地一级开发名目达到17个，此中就包括东坝机动车段名目。

在营业形式上，京投企业获取某地块土地一级开发权后，垫付资金发展土地平整及配套设备建造，待土地成功到市场买卖后，北京及各区县土储中心再向其返还悉数土地开发本钱，并依照土地开发本钱的8%至12%左右向其支付治理费。

中诚信对京投企业2021年度跟进评级汇报显现，截止2020年末，京投企业已完工土地一级开发名目合计总投资185.08亿元，回笼资金104.53亿元；2020年，京投企业土地一级开发收入为3.88亿元。

京投企业擅做TOD轨道物业一级开发，而延续开发建造则根本交给了控股子企业京投进行（600683.SH）。双方经过一二级联动，合作开发了若干TOD名目。

京投进行专注投资开发TOD已达10年，连续开发西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、没有锡愉悦天成等若干TOD轨道物业开发名目，最重要的阵地在北京。

依据财报，京投进行在北京及附近的名目有北京公园悦府、璟悦府、臻御府、岚山、锦悦府、琨御府、檀香府、西华府和倬郡；持有待开发名目，除了这一次获取的东坝名目，另有北京市门头沟区潭柘寺镇名目和没有锡市经开区名目。

近几年来，房地产调控政策频繁颁布，房地产产业面对的全体市场和融资环境不容乐天，京投进行融资额度及资金本钱面对必定的挑战，其最重要的资金来自仍是来源母企业京投企业输血。

依据财报，截止2021年6月30日，京投进行产业负债率为82.90%，负债总额400.3亿。在负债总额中，京投进行向京投企业借款本息余额为161.8亿元，占负债总额40.44%；协议负债期末余额108.8亿，占负债总额的27.19%。

在京投系摘地一种月前，京投进行就对外称，拟向京投置地增资150亿元。可视，虽然东坝名目采用分期支付土地款可延缓必定资金负担，但多达175亿的总地价、延续开发建造费率，叠加三道红线”的管制，仍是会对京投进行融资能力提议更高请求。