文｜看法地产网 林心林

时间，关于当下的房企来讲太过于珍贵了。

奥园，伴随着物业平台与名目产业出卖脚步，正好这场产业流动性危机中赛跑。

11月上旬，获悉奥园与投资人正好针对多个笔私募债同步发展展期谈判事业；但源于进展不畅，谈判中断。

近日则传播出一份《奥园展期方案》，将对“中山证券-奥创二期产业扶持专项计划”等共三笔私募产物发展展期，未偿本金余额为15.16亿元。

该方案将在11月19日的债券持有人大会上发展投票。而有知情人员称，截止日前该方案能否经过还未知悉。

债务与展期

实是上奥园的财报其实不算差。

截止本年中期，奥园有两条红线达标。此中，净负债率从年初的82.7%下调至80.7%；现款短债比率为1.3倍。

一条未达标的红线数据为剔除预收款项后的产业负债率，中期录得数据为78.5%。

、依照治理层在本年年初业绩会上的发言，奥园本来计划是在2023年实现三道红线悉数达标；但于中期，奥园将这种指标提早至2022年末前。

获悉，截止中期奥园有息负债从1149亿元下调至1113亿元，依照全年下调10%-15%的指标，奥园本年至少还要下调78.9亿元；而奥园下半年到期的全部债务大概是150亿元左右。

与之相对的是，截止中期奥园账面子上躺着683亿元现款，即使是近期奥园举办的投资人会议上披露的截止9月底账面580亿元现款，一切看起来也仍运筹帷幄。

然则从日前动用债务展期伎俩来看，赫然有其它不利动因。

奥园过往曾显示，企业在资金分布方面通常分为名目企业资金和团体资金，此中60%在团体层次，按此计算日前奥园可动用的团体资金实则约348亿元。

同一时间，以市场层次来看，日前预售资金看管趋严，诸如奥园等房企都面对着账上现款支配力度下调的难题。

另一方面，奥园长久存留少数股东权益与利润分配上不配合、表外债务不明的概况，这点都为奥园偿还债务能力蒙上了一层不确定性。

如以美元债为例，财报显现，奥园明年年初有大笔美元债到期，此中相比紧迫的是2022年1月到期的5亿美元顶级票据。但有金融机构消息源就指明，奥园本年年内仍有3笔大约在5亿美元的美元债到期。

另外值得一提的是，几大机构的评级下降也在必定水平上催化了危机的显示。

本年10月，标普将奥园信用评级从“B+”下降至“B”，以为其流动性可能在未来12个月进一步收紧；随后穆迪也将奥园评级下降至B1。

11月，惠誉、穆迪、标普均先后下降奥园评级，此中标普奥园长久发行人信用评级从“B”下降至“CCC”，担忧其没有办法应用现存现款余额偿还债务，没有办法偿付风险正好明显加重。

有信息便指明，奥园主体信用评级的下降，致使上述说起的3笔年内到期私募美元债触发相干违约条款，因而部分债权人请求奥园提早偿还债务。

这让奥园手头可动用的资金更为紧迫。

因而，就在11月初，奥园针对三笔国家内部私募债发展展期谈判，区别是深圳市前海融通商业保理局限企业2021年度第一期奥园团体供给链应付账款定向产业扶持票据、安全-奥盈供给链金融1期1号产业扶持专项计划、中山证券-奥创二期产业扶持专项计划，未偿本金余额为15.16亿元。

三笔私募债区别将于11月26日、12月3日及2022年5月20日到期，但后者中山证券-奥创二期ABS本来定至今年11月22日为行权回售日。

信心与时间

据披露的债务方案，奥园计划将这三个私募债将展期一年，时期预期年化收益维持不变；兑付上奥园将分三次兑付，时间节点区别是原到期日付10%，展期30天后支付10%，剩余80%将到期一次性支付。

为保证兑付，奥园以江西宜春一幅商住土地的运用权为该次展期计划提供典质担保，估值超越10亿元。

同一时间，三笔私募债在展期时期没再执行原协议文献中约定的信用触发体制（包括提早清偿、丧失履约能力事故、权利改善和交叉违约）、根基产业赎回、重复购置、提早终止、产业效劳机构解任等调控。

就在11月19日，奥园举办债券持有人大会对上述展期计划发展投票表决，计划须要得到超越三分之二的投票才可经过。

日前，看法地产新媒体概括多方消息看，展期方案并未顺利经过，存留展期要求无谈妥等原因。

实是上，为了回笼资金、保证债务兑付，近两个月以来奥园曾经祭出了众多举措。

如11月4日，在奥园健康拟出卖55%股权予合生的市场信息下，奥园健康公告称企业就出卖附属企业权益正与第三方初步讨论；11月8日，郭梓文家庭信托JOY PACIFIC以6亿港元认购华夏奥园1.62亿股股份。

随后奥园最初名目处置，11月14日，奥园以9亿港元出卖香港罗便臣道多个物业，估计损失1.77亿港元；11月15日工商消息显现，奥园广州荔湾东塱名目企业从100%持股比重降至51%，导入世纪金源入股49%。

但即使如许，持有债券的投资者仍是不行十足相信这家处于产业风暴中的房企。

标普在全新汇报中便指明，奥园近期的产业处置并未十足减少华夏奥园的还钱风险，其实不太可能掩盖其包括2022年1月到期的6.88亿美元离岸债务。

同一时间，在2022年剩余时间内，奥园还将面对2亿美元于6月到期可回售私募票据、2.5亿美元的顶级票据将于9月到期以及偿还银团贷款和其它债务。

信心比金子要紧，放到现在再适合只是。

有信源称，上述奥园国家内部私募债的投资人请求追加实控人担保，这一缘由或可联料到近期阳光城经过的债务展期计划。

阳光城在往日一段时间同样不太顺，三季度财报被二股东投反对票、后遭遇“股债双杀”，同一时间面对多笔将要到期美元债。

只是现在阳光城也许可行稍微喘口气--11月18日公告显现，阳光城麾下美元债豁免交叉违约同意征求已获经过，3只美元债展期的投票率均超越85%。

至此，阳光城11月份全部到期的公布债务已达成展期。国内债方面，阳光城6.37亿元“18阳光04”债券、4.99亿元供给链ABN、12.7亿元购房尾款ABS展期12个月的兑付方案同样获投资人表决经过，合计24.06亿元。

展期顺利的要害，就在于阳光城实控人林腾蛟将私人担保加上条款。

获悉，阳光城这次美元债展期后发好的新票据由阳光城母企业提供担保，同一时间由持有母企业43.98%股份的实质操控人林腾蛟提供私人担保。

有里面人员显露，除了美元债，日前阳光城的国内债、商票、非标等众多全在谈展期，林腾蛟同样计划加私人担保。

这一诚意也许打动了众多投资人。就在一会儿前，林腾蛟辞任兴业银行职务，并清空股份回笼近10亿元。

同样是展期，奥园是否跨过这一道坎争取到时间？

截止发稿时间，对于奥园私募债展期方案能否经过仍未知悉。