记者 | 黄昱

广州国企越秀地产本年在土地市场上风头不小，不但在广州二次聚集供地中成为拿地金额最高的房企，还新映入了北京、上海、东莞、宁波、毕节等都市，大有逆势出击之态。

关于越秀地产来讲，除了跟多数国企一样具有公布融资优势外，另有一大可套现商业物业的资本平台，即越秀房产信托基金（之下简单称呼“越秀房托”），越秀地产持股38.35%。

10月24日，越秀地产宣告，拟将麾下位于广州的越秀金融大厦出卖给越秀房托，出卖代价约为资金78亿元。

关于本年上半年底账面子上唯有约18亿元的越秀房托来讲，78亿元的采购金额赫然是一笔不菲的开支。公告显现，越秀房托将经过供股以及银行贷款支付部分款项，区别为32.6亿元以及38.28亿元，剩余部分由里面资源拨付。

越秀房托主席、执行董事及行政总裁林德良曾在中期业绩会上显示，本年是越秀房托采购的好时机，企业一直无放弃对外采购的探讨，不论是与越秀地产仍是第三方，不论是在广州仍是北京、上海，不排除未来半年或一年采购新的名目。

实是上，2018年底卖出越秀新都会、买入杭州维多利以后，越秀房托麾下8项物业组融合直保持不变，区别为广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心，上海的越秀大厦，武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心以及杭州维多利。

越秀金融大厦将成为越秀房托位于珠江新城焦点区的第二栋物业、其全部物业中的第六栋写字楼及第九栋物业。

越秀金融大厦为世界甲级写字楼，为广州十大摩天大楼之一，是地处广州珠江新城焦点区的战略性位子的地标建筑，总建筑面积约为21万平方米，包括68层高的商业大厦（包括4层零售体积及64层写字楼体积），及具有827个地下泊车位的4层地库。

采购达成后，越秀房托扩大后的产业组合估值估计是香港和新添坡到市场房产基金所持有的华夏产业组合中范围第一大的。

获悉，越秀金融大厦于2015年落成，日前已映入第二个租借周期，本年上半年为越秀地产带来租金收入约为1.9亿元，同比上升 4.4%，截止上半年底的出租率约为91.4%。

越秀金融大厦注入后，将为越秀房托提议格外的可分配收入，约占截止2021年6月30日止6个月经扩大组合收入的19%。同一时间降低对广州国金中心的依赖，其对越秀房托总组合的物业估值的占比将从55%降至44%。

获悉，经过这次出卖，越秀地产将得到现款款项净额约为31.34亿元（已扣除出卖达成前需清偿名目企业金融机构借款约28.55亿元，以及越秀地产认购越秀房托这次配售基金单位约为12.67亿元）。

越秀地产方面显示，达成出卖后，企业的净负债率将从中期的49.8%下调至40.5%。

赫然，这一次出卖为越秀地产又争取了更多的拿地体积。

1983年越秀地产前身广州市都市开发建造总企业成立，然则在进行的三十好几年来，其始终未能突破千亿出售额，给外界表现“保守”的姿态。

本来从2009年最初，越秀地产最初全中国化布置，并在2019年提议了“1+4”全中国化策略布置，即以大湾区为焦点，要点布置华东、华中、北方以及西南地域。

从往日好几年全中国化的成果来看，越秀地产在深耕大本营的成果上尽管可以，但外拓地域的投资成果却不尽如意，一半都市为近两年新进，存留外拓都市基础其实不稳定的难题。

截止上半年底，越秀地产在全中国布置25个都市，总土地储备约为2809万平方米，同比增添18.9%，此中大湾区占比约54.6%，广州占比约47.5%。从出售来看，上半年越秀地产合约出售额约为473.8亿元，同比上升26.1%，此中广州奉献的出售额约为265.9亿元，占总出售比重为56.1%。

亿翰智库指明，以广州和广州外的视角来看，广州外地域新加土储比例多数时间超出广州，可是协议出售却只在少数年份超越广州。杭州2018年最初成为越秀地产广州之外独一的百亿都市，成为其少数深耕的外拓都市之一。

在投资力度和全中国化流程经验了来回以后，越秀地产自2017年以来加大了投资力度，2017新加土储建面同比增添62.9%至505万平方米，2018年-2020年根本保持在较高水准，区别为505万平方米、771万平方米、560万平方米。

从拿地金额上来看，越秀地产2020年的土地投资支出为410亿元，高于本来的土地预算近110亿元；本年上半年，在聚集供地推进下，越秀地产拿地力度非常明显，上半年新加土储建面已达500万平方米，拿地金额至少超越570亿元，高于昨年全年水准。

下半年来，越秀地产在第二批聚集供地中接着大展拳脚，在广州以103亿元拿下两宗地块，同一时间结合深耕上海的新添坡到市场房企仁恒置地以约46亿元拿下上海闵行一地块。

凭借资金的优势，越秀地产在当前下好的市场中加紧弥修过去布置过于聚集的缺陷，尤其是新映入了北京、上海一线都市，达成了这家老牌粤企在“北上广深”四个一线都市的布置。

在此背景下，截止6月底，越秀地产的现款及现款等价物及监控户存款总额约400亿元，较年初上升7.2%。但从“三道红线”来看，其剔除预收账款的产业负债率为69.4%，比昨年底增添0.2个百分点，净负债率为49.8%，比昨年底增添2.3个百分点，现款短债比从昨年底的2.25倍降至1.8倍。

一位地产探讨人士对界面新闻显示，此番出卖越秀金融大厦给越秀房托，不排除是要先迅速回笼一波资金，以免超越财务红线，终归国企此刻要趁着土地市场热度下调，攫取更多市场份额。

不难发觉，在现在的市场环境下，央企国企曾经在土地市场唱主角，多半民企曾经“躺平”。只是，亿翰智库指明，即使国企央企有优势存留，但成长速度也难与市场上行时同日而语，只能说相对更优，可行先置的思考资源和资金的最好配置和布置。

国企央企在进行和经营治理中收到看管和约束较多，在灵活性和效能上难以与民企比较。上述地产探讨人士以为，越秀地产过往同样面对效能不高的难题，是以在上一轮高盘活期掉队了，然后最重要的需提升开发效能，同一时间不拿错地、磨平产物。