文 | 21世纪经济报导 吴抒颖

公布土地市场宣布入冬。随着全中国各地第二轮聚集供地的连续发展，“寒意逼人”是多座都市供地结果赐予业界的第一感官，大范围的“流拍”也正好显露。

9月26日、27日，广州发展第二轮聚集供地出让，本轮土拍共出让48宗地块，终归成功出让23宗地块，总成交价569.37亿元，25宗流拍，溢价率也仅1.5%。

过半土地流拍显露在一线都市，这是罕见的局势。就在数个月前，广州首轮聚集供地的热度还非常上涨，当时候多宗地块触及最高限价摇号的境况还历历在目，而今房企情绪大幅度逆转，也让未来房地产市场的不确定性进一步加大。

这是在“稳地价、稳房价、稳预期”基调下各地为了平抑楼市炒作情绪所做的努力，现在成效初显。

溯源本轮土地市场的“流拍潮”，其最根本的逻辑依旧在于，在金融端对房企规范性约束以后，作为资金稠密的产业，房企现款流遭到了必定的冲撞。为了确保能够跨过当前的小周期，房企更不得不缩减投资，因此演变成“流拍潮”的显露。

只是最难的时候也许曾经往日。9月24日举办的央行货币政策委员会2021年第三季度例会准确提议，要维护房地产市场的健康进行，维护住房客户的合法权益。多名学者、从业人员叮嘱21世纪经济报导记者，第四季度房企的资金面也许有边际放松，“不宜太悲观，房贷接下来应当会规复少许，公司的现款就会好一丝，负担也就没那末大了。”

万科也缺席

这是一轮席卷全中国的土地“流拍潮”。据克而瑞统算，自8月末要点都市二轮聚集供地潮打开后，流拍率就一直连续高位运转，在刚刚往日的一周这类概况也无改变，全体流拍率仍多达25%以上。

这此中不乏首轮聚集供地火爆的都市。以重庆为例，其第二轮聚集土拍可谓降至“冰点”。公布数据显现，第二轮聚集供地重庆挂出42宗住宅用地，9宗提早中止出让，余下的33宗地中有5宗流拍，仅成交28宗，流拍率（含中止出让地块）多达33%，与首轮零流拍的概况造成鲜明对照。

流拍率处于高位，拿地的公司也以央企、国企为主，民企的身影已然非常罕见，即使财务目标出色、运营能力突出的房企也是如许。

中信证券剖析师陈聪、张全中国在一份研报中指明，经过对拿地公司构造发展剖析，可行发觉，拿地的公司好多皆是位置性国企，此中重庆、苏州及南京位置性国企拿地比重最高，区别达到成交总土地宗数的49%、45%及41%，若将非位置性国企归入统算，则样本都市国家所有公司合计拿地占比挨近60%。

“位置性国企的概况是相比特殊的，此中不乏少许和土地供应方关连紧密的个体，在土地出让显著偏冷时能起到半市场化拿地托底的效用，本地方性国企拿地占比过高时，意指着土地市场的确差不多冷淡。”陈聪、张全中国以为。

这的确是一种值得留意的局势。假如从个别龙头房企的投资动作来看，房企对土地市场相对消极的态度会愈加清楚。以万科为例，其差不多未参加第二轮聚集供地，即使是热度相对较高的大本营深圳，万科也抉择缺席。万科在财务目标上与出尽风头的中海并没有有显著高下，但抉择审慎，也代表了龙头稳健房企的另一个态度。

广东省住房政策探讨中心首席探讨员李宇嘉对21世纪经济报导记者剖析称，在市场相比回落时，央企国企更有责任去维护市场，他们承受的责任要很大一丝，是以央企、国企参加度大，也是情理之间。

什么时候迎转机？

“流拍潮”的局势，是房企日前普及资金面承压的干脆结果。房企当前面对的资金负担是双向的，不但有“三道红线”、投销比40%的约束，银行房贷的放款速度变慢也干脆冲撞着他们的现款流。

众多房企当前面对的普及概况是，出售面平平、回款还不理想，现款流存留必定负担。

据中信证券统算数据，2021年8月，全中国商品房出售面积较2019、2020年同期区别下调4%及15.6%，出售额则区别增添3.3%及下调18.7%。依据禧泰数据，本年8月，华夏315个样本都市中106个显露房价同比下跌，189个显露环比下跌。

一位龙头房企企业的人员对21世纪经济报导显示，“此刻一手房放款看开发商品质，根本上给两到四个月都有，是越来越紧的。”

而据21世纪经济报导记者从广州、深圳以及东莞等地的多名经手房贷营业的银行人员处得到的信息，日前多半银好的房贷营业放款处在较旧的周期。一名东莞四大好的人员显示，“咱们行你就别想了，一年后再来。”

而深圳一名商业银好的人员则指明，“咱们行此刻根本不接新的，不做了。本年就不需要想了。”

一名TOP5房企总部财务部门的人员叮嘱21世纪经济报导记者，此刻切实回款周期变长了。“资金链很紧张，上下游公司也没甚么踊跃性。此刻多数的融资通道也被叫停或遭到相干调控，此前还可行用私募、短拆等，此刻本钱太高还不复存留了。”

只是，业界普及以为，房企所遭遇的境况有望在第四季度获得缓和。一种要紧信号是，央行货币政策委员会第三季度例会准确提议，要维护房地产市场的健康进行，维护住房客户的合法权益。

一位不想具名的剖析师在接纳21世纪经济报导记者采访时显示，“第四季度房贷的投放或会更踊跃少许。假如资金面没那末紧，房企的现款流就会好少许，寻常少许，负担也就没那末大了。”