文 | 证券日报 王丽新

算账、看地、找合作商、写汇报，上投决会……地产投拓人从来没想过，现在拿地竟须要如许练会复杂的“十八般武艺”。9月15日，随着长沙第二批土地出让消息出炉，17个都市第二轮聚集供地细则落锤，通过延期、暂停和撤回重启，第二批聚集供地终归拉开大幕。

地产投拓人首先感触到了不同。比较首轮聚集供地，它们意识到，买地跟平凡人买房越来越像，有资格（需有房地产开发资质）是入场券，亦不乏摇号定归属。为了买一块地找60个马甲企业参拍，那一套没再玩得转，投资模子测算公式要重置，风控能力变身房企买地的焦点竞争力。

用心对照17个都市土地出让准则公告后，笔者发觉，有两个一同的主流新思路值得细思，这不仅改变房企拿地逻辑，亦会强化贯彻房、地和人联动体制。

其一，从源头降本钱，土地溢价率不超越15%或成红线。在首轮聚集供地中，重庆、杭州、厦门等若干都市平均土地溢价率超越20%，此中，重庆多达43%位居榜首。彼时，滨江团体董事长戚金兴直言，在杭州拍的地，努力将净利润做到1%-2%，这比惯例生产业还低。

自然，其实不是全部都市皆是如许“没有利可图”。但全体而言，这与聚集供地新政“稳地价”的初衷有出入。因而，中央举办了二次会议。结果是，“二拍”收官的青岛、济南及天津的成交溢价率均为0%。同一时间，溢价率15%或成各地参考红线。

红线之外，经过调高底价、竞配建等隐性形式抬高地价亦被严控。例如北京已将准则细化到每一宗热门地块，对政府持有商品住宅产权预设份额均设计不同天花板或区间。这类调控的精细化水平和决心，让房企掌舵人有所感受，有的担忧第一轮拿地会“高位站岗”，有的则牟足劲准备重返“二拍”现场。

终归，11年前的春天，北京一天内拍出三个地王，那是往日，非是此刻。退一步说，房企已没有起初冒险之胆，打好现款流保卫战妥妥压倒扩张欲望。现实版理性是，昨天下午，杭州十宗竞素质地块此中九宗没有“司”报名，提早锁定流拍结局。

其二，对房企购地资金发展穿透式看管，控其来自为自有资金。笔者注意到，相对首批供地，日前发表聚集供地的公告中，都准确严控确保金及地价款来自。详细涉及五个“不隶属”：不隶属股东违纪提供借款、转贷、担保或其它相干融资便捷；不隶属干脆或间接运用金融机构各样融资资金；不隶属运用房地产资产链上下游关联公司借款或预付款；不隶属运用其它当然人、法人、非法人组织的借款；不隶属运用参加竞买公司操控的非房地产公司融资。

在笔者看来，这条新规不容易，这是对开发商的“威慑”。过往，房企依托多个融资通道借债，再拿这点钱去抢高价地扩范围。多重资本运作后，有的房企克制冲动理性进行稳健前行，有的则干脆陷入债务违约危机，烂尾楼难解套，商票、理财产物一地鸡毛，业主、投资者和金融机构均遭到不同水平伤害。

重返制造材料的源头操控购地资金，一是可行让过往理性经营的房企分享到好儿童红利，二是清退有潜在风险的资金入场，引导产业健康前行，这一“控”是提早筑篱笆，将违纪资金挡在门外。

忙着调整资金杀回土拍市场此前，开发商无妨先掂量下“荷包”，万变不离其宗，不论第二轮聚集供地准则如何调度，重回“盖好房子”的本质，捡回工匠精神，提质增效、靠创新驱动进行，这才是久久为功的不二法规！