近一月来，到市场企业稠密披露半年业绩，几家欢喜几家忧时，房企分拆物业板块到市场热潮仍在接着。

8月31日，华夏金茂(HK:00817)全资子企业金茂物业向港股递表，拟主板挂牌到市场，中金企业和汇丰担任联席保荐人。

招股书显现，截止2021年3月31日，金茂物业的在管总建筑面积为1810万平方米，包涵67个住宅名目及34个非住宅名目。合约建筑面积约4130万平方米，涵盖华夏22个省、自治区及直辖市的45座都市，此中71.4%位于华夏一二线都市。

与许多物业到市场企业比较，金茂物业的范围略小。在地域布置上，金茂物业重仓华东地域，在管面积占比达47.2%，对应在管名目50个；华北、华中、华南、西南等四个地域则全体匀称分布；2020年始其营业布置首涉足西北地域，日前在管名目有1个。 

近三年，金茂物业的营收和利润在持续增添。营收由2018年的5.75亿元增至2020年的9.44亿元，2018年至2020年的复合年增添率为110.0%。全体毛利由2019年的1.51亿元增添55.0%至2020年的2.35亿元。全体毛利率由2019年的19.2%增至2020年的24.9%，

2021年一季度，金茂物业实现营收3.21亿元，同比增添67%；实现净利润0.15亿元，较2020年同期净损失0.16亿元实现正增添。此中，来源物管效劳的营收占比57.7%，非业主增值效劳占比33.7%，社区增值效劳8.6%。

值得注意的是，金茂物业的净利率始终维持在个位数，处于产业较轻水准。招股书显现，2018年-2020年，金茂物业区别实现总营收5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元；净利润区别为0.18亿元、0.23亿元、0.77亿元；同期对应的净利率3%、2.9%、8.2%，本年一季度为4.6%，均与2020年15%的产业水准存留较大差距。

招股书显现，金茂物业在到市场前的股东架构中，华夏金茂(00817.HK)为其控股股东，持有100%的股份。治理层方面，金茂物业董事会主席为江南，负责就全体进行制订营业战略及提供指导；首席执行官为谢炜，首席财务官为周立烨。

与许多从房企分拆而来的物企类似，作为华夏金茂的全资子企业，金茂物业对母企业的“依赖症”也颇为显著。2018年-2020年，金茂物业物业治理效劳收入中来源金茂团体及中化团体开发的物业区别占比92%、93.3%及92.5%。

从营业线来看，尽管仍为物企“老三样”，但主打高档物业治理的金茂物业所收取的物管费超出产业均值，尤其是其进行较快的非住宅业态，包括商业物业（如写字楼及购物中心）以及公共和其它物业（如学校、政府设备及其它公共体积）。2020年其非住宅物业的平均物管费为19.7元，为产业均值的3.9倍。

在非住宅物业名目的进行与华夏金茂近几年拓展都市运业务务线相关，截止日前，金茂物业已为金茂团体的19个都市运营名目订立了前期物业治理合约，这点名目包括了上海、长沙、丽江、青岛、南京、三亚、温州、天津等地的写字楼概括体、新城镇、文化小镇及智慧都市的多元化组合。

在房地产调控和去杠杆的双重负担下，房企分拆物业板块营业单独到市场，在融资、营业拓展方面均可带来有利。

金茂物业披露，本次IPO募资所得，最重要的用于采购、投资其它有潜力的物企并扩大与相干营业协同的供给商等合作；进级企业智慧效劳治理体系；用于公司运营资金及通常用途等。

就在金茂物业递表的前一天，苏州全家小型物企苏新美好也向港交所递交了招股书，尽管其2020年总收益为苏州第一大的物业治理效劳企业，但体量仍旧较小，在管面积约为660 万平米，其99.4%收益来源苏州，且大幅度依赖母企业苏高新团体。

在2022年1月港交所上调主板到市场年度溢利门槛此前，中小型物企还在与时间赛跑，抢抓最终的窗口期。

近期物业公司在资本市场的估值也显露了较大振动。

7月23日，住建部等八部门结合印发《住房和城乡建造部等8部门对于持续整治规范房地产市场秩序的通告》，此中提议将整治物业效劳市场。整治要点涉及对物管企业未按协议请求提供效劳、违纪收费、侵占大家都有体积收益、拒不退出效劳名目等多方面不合规举止的整治。

通告发表后，港股物业板块多家物企股价集体下挫。7月23、26与27日延续3个买卖日，包括碧桂园效劳、恒大物业、华润万象生活与融创效劳等龙头物企在内，多数物业股均显露较大水平下跌。

8月份，在物企聚集发表中期业绩，全体盈利向好，物业板块股价渐渐规复。据乐居财经探讨院统算，截止2021年8月31日，已发表上半年业绩汇报的48家港股物企，平均毛利润约5.22 亿元，平均毛利率约为31.4%。

可行瞧出，物管板块以其轻产业运营的优势，产业毛利率体现较房企更为稳固。据Wind数据，申万房地产产业披露了上半年业绩的143家房企出售毛利率算术平均值为26.9%，较昨年同期降低了4个百分点，近4年来初次跌破30%。

但港股市场分化显著，近一半的物企毛利率未超越平均31.4%的水准。银城生活效劳、中海物业、浦江华夏，三家物企的毛利率不足20%，而近期递表的金茂效劳与苏新美好生活的毛利率也低于25%。

只是，港股市场对物业的估值仍旧较高。据从本年上半年新登陆港交所IPO的物企概况来看，平均首次发布市盈率依然达到了27.5倍，维持市场高位；认购上，绝多数物企也全得到了足量的认购，热度不减。

资本市场的态度也接着助推物企的到市场潮，据界面新闻统算，日前已有49家物业成功赴港IPO后，仍有25家物企已递表等候到市场。

这次金茂物业是否顺利经过港交所聆讯，在排队物企中脱颖而出，还需接着观看。