中新经纬消费者端8月24日电 中银地产夏亦丰团队近日发表研报称，作为2021年房地产产业的新政，土拍两聚集从供应端改变了土地市场的运作逻辑。截止6月末，22城已悉数完毕第一批聚集成交，新政落地有之下五大特征：

一是全体市场量价齐涨、热度不减。首轮供地节拍各异，广州最踊跃(第一批供地占全年计划的54%)，深圳、厦门较保守(占比10%)，Q3映入供给空窗期。第一批聚集出让成交总价破万亿，依据测算，22城本年住宅土地出让金或达2.4万亿。22个要点都市第一批聚集出让合计成交785宗地，成交总建面1.05亿平；楼面均价9993元/平，较昨年增添20.7%；平均溢价率15.3%，较昨年提高了1.6个百分点，全体热度较高的主因在于开发商着急在上半年补货以求年内实现出售及回款。房企仍将要点放到要点22城土拍上，非热点都市仅聚集长三角。

二是都市地价普涨、溢价分化、流拍多有下调。近七成都市地价上升，重庆和厦门地价涨幅超80%、溢价率超30%，没有锡、北京、杭州、南京超七成地块封顶成交，长春、青岛、郑州底价成交地块占比超75%。45%的都市溢价率超出均值，市场热度不一，其作用要素都市根本面>供地品质>限定竞得形式严厉水平。流拍率下调都市居多，长春、天津因房企参加度低显露较多撤牌。

三是短期供给振动较大，部分都市最高限价低于昨年同期。8城平均限价低于昨年同期出售价值，较2021年1-7月的实质出售均价低7.3%。同一时间研报以为，关于本来储存相对较轻、去化周期较短的都市，政策有利于后期的供给增添，出售量价将安稳提高。高准则商品住宅方案评选叠加户型节制要求调度，未来产物供给构造将兼顾刚需及改进型要求，同一时间产物素质的请求也更高。

四是土地资源聚集度明显提高，范围房企以及国企央企成第一大赢家。22城确保金合计2500亿，在高额确保金聚集缴纳的负担下，土地聚集度大幅提高10个百分点。TOP30房企的确保金范围1070亿，平均确保金比重为25.7%。TOP30房企平均在5个都市获地，获地率多达39.7%，近三成位于长三角。第一批大家都有224个房企拍得土地，拿地金额超100亿的有28家，超500亿元的有融创、招商蛇口(001979,股吧)和保利。

五是第一批热点都市静态利润率下行，限竞房名目降低为房企的利润体积提供了必定的保证。

详细来看，22个都市的平均静态毛利率为34%，较昨年下调了8个百分点，高自持与高配建进一步拉低预期毛利率6个百分点。一线都市因严控地价+准入要求高，盈利体积有保证(39%)，市场热度较高+部分不设地价上限的强二线预期毛利率较轻(23%)，都市根本面相对不强的弱二线都市房企参拍热情相对不高，溢价率较轻，平均静态毛利率达38.6%。

一梯队房企多布置一线+弱二线，二梯队68%的地块布置弱二线，偏重于在本身擅长且有益可图的都市布置，利润率均超30%。二梯队房企在各线都市的毛利率均衡度及全体利润率(34%)均是最高的。三梯队房企利润率均衡度明显较弱，重仓强二线(63%的地块)，全体毛利率(24%)不及一、二梯队。一线都市中，三梯队房企获地少许但静态毛利率最高，只是深圳考量配建后毛利率会被摊薄。强二线都市中，因资金实力+地域深耕，一、二梯队房企预期利润率明显超出三梯队房企；二梯队略超出一梯队4-6个百分点。弱二线都市中，各梯队房企毛利率相差适中且相对较高，估计市场体积会被进一步开启。

局限竞房的都市数量从11个降低至8个，北京、广州、苏州本年聚集供地后撤消限竞房，预期盈利体积改进。

鉴于第一批聚集供地政策落地的概况，研报对二三批次聚集土拍提议七点猜想：

从政策方位来瞧有五点：一是严刻节制地价和溢价率。二是为匹配“摇号”和“一次性合乎道理报价”，“禁马甲”政策将进一步改良“打补丁”。三是拿地准则渗透到“前中后”全过程管制。四是在配套政策有利下，租借住房供给力度大幅提高，新房市场构造一步步向纯商品房、新款大家都有产权房、租借住房、商业配套构造转变。五是素质竞争成新常态。

从产业方位，由“控外表地价”向“控实质地价”转变，延续聚集土拍热度下调，产业利润体积有改进预期。

从房企方位，上半年拿地较为踊跃的龙头房企投资强度或有所缓解；中小公司获地几率提高，但龙头房企的概括拿地实力更强。

研报剖析称，与长久以来零散分布的供地形式比较，聚集供地对政府计划供地、公司决策竞地发生了重要的作用。随着第一批聚集土地出让悉数落地，政策作用及未来走势渐渐明朗。尽管第一批聚集土地出让的政策成果不及预期，但二三批次聚集土拍，尤其是第三批次聚集土地出让的预期利润率将有回暖的体积，拉动估值修缮。供应端政策多管齐下改善房地产长效体制，产业映入进行新阶段，贯彻了从融资端到投资端的透明化治理，持续助推进业向“治理运营驱动”转化，有利资金、市场研判、运营治理、产物力、营销能力等概括实力强劲的头部房企。(中新经纬APP)