随着经济的不停成长，房地产 业的价格链也正好产生浮动，未来的房地产商一定在三种定位中抉择。一是生产商，一是运营商，一个是效劳、金融、投资商。最下游是出售类不动产，便是建了就 卖；中游是不动产出租，这就跟效劳业相关。例如机电设施效劳、安保效劳、24小时热水、送餐效劳等；最上游是房地产金融。    

　　国家内部多数开发商都处在第一阶段，例如万科，重申产物范围化，准则化。 第二阶段运营商（不动产出租）咱们可行瞧瞧海外的少许案例。拿酒店为例，由于咱昨年飞行一百五十次，前年飞一百八十次，一年多数时间都住酒店。咱发觉酒 店由于效劳不同，人乐意付不同的价格。而不同的价格又打算了这种酒店的价格和体积的价格。例如香格里拉为何火？尤其咖啡厅业务好，甚而比餐厅更好。由于 它永远有一面景观墙，例如透明玻璃外是美丽的花园当然景观，使人感受十分惬意放松。

　　全球睡眠设备最佳的酒店是丽思卡尔顿。它以为酒店焦点应当是使人休息好。它有两个睡眠探讨中心，专门探讨睡觉，是以它的床品是最佳的。　　

　　有的酒店把大堂做得很牛气，客房却做得不容易受。但是无人乐意为大堂付费，不会由于你大堂好，他就住。而万豪酒店针关于此，将大堂变成了夜店，一到晚上特别吵，结果顾客反而增添了。

　　不同的效劳形式，提供的体会不同，打算了这种体积的价格。同样是三五百平米，开餐馆是一个价格，用以做购物中心还是一个价格，或许做酒店、做桑拿、做会议中心都不同。

　　做开放商里的“手艺人”

　　在美国家所有一个开发商叫收费开发商，这点人很牛，他本人不出钱，但好多人抢着和他合作，它们是房地产范畴的导演，能把体积内部的故事变得更好。

　　咱从前常说，未来房地产将走势“导演+制片”的形式，就拿《华夏合伙人》来讲，陈可辛他有权益，本人投了一丝钱；第二笔钱就像斯皮尔伯格、张艺 谋，它们不投钱，你也得给他分红，是制片费；第三是票房分账，看最终卖出来多少。最近张艺谋转签到乐视，便是有一笔权益金，这是身价，此外另有制片费，最 后超额票房还要分帐。这便是他的品牌作用力带来的潜在市场作用力和票房收入；由于他会组合各式社会资源，他晓得是用章子怡仍是用李子怡，晓得怎样把美工、 服装、道具等这点东西整合到最好，让你体会最佳的视线和最触动的故事。

　　在营运不动产产业也有相似的“手艺人”，一眼就就可以瞧出你体积应当怎样改。例如在海外有个破厂房曾经倒闭了，来了一哥们带来建筑师，想起残破 的艺术，把它变成文革武斗后留住来的遗物，最终做成了夜总会，内部皆是红卫兵之类的效劳，巨火。这种体积没改变，故事改变了，798也是个典范。探讨体积 的运用，缔造它的举止形式，提供新的体会，带来新的收入。

　　这类boss都特别像导演。例如纽约时期华纳中心的boss特德特纳，有次他带咱从大门进来，说带咱去看内部的学校。咱们先从商店下去进酒店，推门推不 开。接下来他掏出钥匙，就进入了。可是全部人从酒店都可行去商店。他说这叫互联但未必互通，酒店客人到超市越方便越好，但超市闲逛的人不行随意到酒店，那 酒店客人无平安感。每私人的受权不一样。

　　在时期华纳五层有个米其林餐厅，有日餐、法餐。法餐你得提早3到5个月预订才能订到。这种餐的最高境界便是吃明星米其林厨师，此外他把林肯中 心的爵士乐队挖来了，此刻大家来听爵士每天都要排长队。他就跟挑明星一样，把这点资源整合在一同，营制出一种特别的氛围，把纽约的最顶级的体会都表现在他 的体积里。这便是体积讲的故事。不同的体积讲不同的故事，迷惑不同的人来做不同的事宜。　　

　　要晓得本人所处的价格链

　　咱们开发商最要搞明白的是，本人此刻处于房地产价格链的哪个步骤？假如在效劳业阶段，咱们是要在体积上探讨它的经营形式，在财务布置上，掌握它 的节拍和多样性的方法。假如再往上到资本市场，不动产就变成金融业。当有很没有问题资金回报的时刻，就能把未来的租金全个金融化，作为产物卖出来。

　　在资本市场上，以美国为例，市值最高的是房地产金融，其次是营运不动产，再其次是住宅。单笔买卖也是这样，人类历史上第一大的是390亿美金，一 次买卖了170若干写字楼，由山姆·泽尔再售给黑石。黑石是一种相当大的房地产基金。华夏未来第一大的房地产是寿险企业、投行。它们会有庞大的不动产。

　　长久经营、金融化、证券化的时刻，皆是寿险、投行，寿险是本人的钱和别人的钱。投行最重要的管得是别人的钱，很少是本人的钱。再便是银行。未来房地 产的价格链，是从生产业转为效劳业，接下来又被金融业、房地产、不动产金融所操控。凡是租金没有问题不动产，最终你要花钱，都要和这点金融业合在一同，它们把你 的物业用融资形式、债权形式、股票形式持有。

　　房地产不像有些产业，例如做BB机，忽然让电话给替代了，蹬三轮的忽然让车子给替代了。房地产不可能被替代。在住宅这种范畴，房价怎样判断？咱 以为有三大准则，非是学者讲得那末繁杂，很通俗易懂。第一、咱们看GDP，GDP八千美金是个坎儿，八千美金此前以温饱为主，是以出售类房地产是主流。为 甚么在二线，三线都市依然可行做呢？就由于它GDP也不到八千美金。出售类房地产最重要的是解决住的难题。吃饱今后，吃饱撑的，大伙才去创业，才须要其它繁杂 的体积。在没吃饱的时刻，要一种体积便是住、生儿子、接着干。

　　吃饱了，到八千美金以后，到两万五美金、三万美金，越往上功效越来越繁杂，请求越来越多样化要求。GDP两万美金以上才能听歌剧，此刻俺就看杂 耍、二人转，要不了那么大房。是以位置政府搞那个歌剧院纯属瞎忽悠，华夏人听甚么歌剧，京剧便是咱们的歌剧。这点繁杂的功效是不停攀升的。

　　第二个目标是新房和旧房的交接量是非是一比一，假如超越了一比一，也就说纽约，每卖掉两套房子，至少一套是旧房子，一套是新房。在华夏，你去看 三线都市。每天成交的房子多数皆是新房。北京此刻挨近一比一了，也便是至少一套新房一套旧房。这种时刻就意指着新房的供给量饱和，旧房最重要的是改进。是以 你是开发商，想映入的新都市假如新老房买卖量达到一比一今后，你就要谨慎了。

　　第三看局部地域的人数增加数量是正的，仍是负的。你例如说北京，第一目标通过了八千美金了，切实听起来临当心。第二个呢，新房旧房一比一，也通过了。但第三点局部地域人数是增加数量。例如中央电视台一搬过来，这种局部地域，人数增加数量增添起来。那咱在这儿做，仍是可行的。

　　是以做出售类房地产掌握这三个准则，最佳GDP在八千美金之下，买卖以新房为主，人数增加数量还在不停增添。这位置你就进，90%都挣钱。

　　北京此刻相当大水平上支撑房价的是外来的人数。此刻根本上人数增添是三线都市往二线走，二线往一线走。是以导致轮番价值上升，由于人数搬动是这种趋向。

　　此外咱们此刻的房子另有其它特殊原因。例如大伙干甚么都赔钱，那就赶忙买房子，这是预期；第二是家庭理财的原因。咱们常常一种年青人买房，全个 家庭全在动员，上面有四到六个老人动员他买房。另外另有灰色收入等等。要求在经济学上说，衡量起来比供应更难题。以上当个目标，咱以为是开发商判断进不进 入这种市场和私人估计价值涨不涨的一种要紧方法。