记者 | 黄昱

本来计划在年底分拆到市场的阳光城物业效劳板块，忽然转向，投入万科麾下的物业企业万物云的怀抱，成为范围仅次于碧桂园效劳与蓝光嘉宝的物业产业收并购案例。

8月5日晚间，万物云拟采购阳光城物业效劳板块的事项正规官宣，但双方给这一次事项的定义是“换股合同”，即阳光城拟以其持有的上海阳光智博生活效劳团体股份局限企业（之下简单称呼“阳光智博”）100%股权，换取万物云新加发的4.8%股权。

据阳光城公告，上述买卖达成后，阳光城可行接着以公允价值投资增持万物云，将持股比重提高至5%以上。

与常见的收并购比较，本次万物云和阳光城的买卖为产业换股，不涉及现款买卖。作为阳光城麾下的物业效劳板块，阳光智博在买卖达成后还可行保存品牌，同一时间还将与万物云成立新合资企业。关于新加名目，阳光城可行依据名目定位抉择运用的品牌。

值得注意的是，双方成立的合资企业将来会有4家，用来区别承接阳光城及其相干方2021 年后新加住宅物业、学校医院物业、商写物业与社商治理名目，阳光城将依据约定向上述合资企业交付增加数量名目。

阳光城方面显示，合资企业成立初期，万物云及其指定主体持股75%，阳光城持股 25%。相干股权鼓励行权后，股权构造估计为万物云及其指定主体持有60%股权，阳光城持有20%股权，鼓励对象持有20%股权。

同一时间，双方还约定，阳光城与鼓励对象持有股权必定期限后可与万物云接着买卖，保存未来更多可能性。

当天晚上，万物云CEO朱保都在友人圈发文称，万物云和阳光智博的都市重合率多达97%，这对提升都市浓度与效劳效能，对效劳纵深都有重要意义，期待“万物阳光”。

有业内人员称，阳光城抉择与万物云换股，却非一次性的“买卖”，依据日前产业进行以及政策背景，阳光智博与万物云抉择信任时间价格，双方都有充足的期待和耐心，乐意一同分享彼此成长后的溢价。

在近几年的物业到市场潮中，阳光城分拆物业板块到市场的事情一直备受关心。最早在昨年4月的业绩发表会上，阳光城团体执行董事长朱荣斌正规对外显露，企业正好探讨物业到市场。

本年4月，阳光城正规披露了拟分拆麾下物业管效劳公司阳光智博赴港到市场的公告。与此同一时间，阳光城治理层显示，物业到市场假如顺利的话，估计年内就可以成达成。

到6月11日，阳光智博正规向港交所递交了到市场申请文献。申请文献显现，截止2020年底，阳光智博在管物业总建筑面积3020万平方米，协议总建筑面积约为6710万平方米，2020年的总收入约为13.72亿元，净利润1.73亿元。

从范围来看，阳光智博隶属中小型物企，且对关联方的依赖水平较高，第三方外拓的能力其实不突出。

北京林业大学经济治理学院物业治理系教授程鹏指明，物业企业在不同范围进行阶段面对进行阻碍，用“死亡之谷”命名此类景象，跨越死亡之谷对应的治理面积区别为2000-4000万平方米、6000-8000万平方米、3亿平方米。

中小型物业在进行进程中碰到第一种“死亡之谷”时，普及有两个抉择，要么经过到市场来寻求范围的进一步扩张，要么一卖了之，干脆上岸。

自2019年起，物业企业就掀起了一波到市场潮，2019年12家企业到市场。2020年以来，物业企业的价格被挖掘，物业企业到市场潮达到史上第一大范围，共计18家企业赴港到市场，包括恒大物业、华润万象生活等，到市场数量是2018年的3倍，挨近2014-2019年的总和。

随着板块稀缺性下降及产业的提速进行，物管企业的范围和估值水准都显露显著分化，头部物业企业的市盈率普及在40倍-80倍，但也有小物业企业市盈率不足10倍。

一位证券剖析师显示，范围非是万能的，但无范围是万万不行的，小物业企业常常掉入二级市场低流动性、低估值怪圈。

本年，物业企业到市场的热度依旧不减，但资本市场赫然也最初冷静下去，市盈率根本在10倍至20倍左右，远不及之前已到市场的大型物企的高估值。

据界面新闻不十足统算，2021年以来，已有10家物业企业在港股到市场，7月就有中骏商管、朗诗绿色生活、领悦效劳、德信效劳等六家物业公司挂牌，同一时间也有物业公司显露招股书失效的概况，如世纪金源效劳。

联交所新的到市场盈利方案（本年7月1日最初实行）也增添了物业到市场的难度。嘉和家业物业效劳探讨院指明，关于有到市场计划的物业公司，尤其是中小型物业公司，7月1日此前将是其黄金窗口期，错过该到市场窗口期，物企也许只能寻求在GEM（香港创业板）的IPO，甚而推迟或没有办法到市场。

在此背景下，抉择到市场仿佛其实不是中小型物业企业的最优答题思路。赫然，关于不想舍弃物业产业未来高增添红利的阳光城来讲，干脆“卖身”还不是上策，因而便有了现在和万物云“换股”的另类战略。

现在物业产业有两大巨头，区别便是万物云和碧桂园效劳。程鹏显示：“碧桂园效劳一系列并购和入股，万物云不可能不于动于衷，疯传的万物云拿下三盛控股麾下的伯恩物业，恐怕还不是传言”。

尽管还未披露到市场时间表，但从昨年最初，万科董事会主席郁亮已准确显示“万科物业会到市场”。万科物业的野心不小，它想区分于惯例物业企业，想一到市场就可以达到千亿市值，终归它打算将本人定位为全家科技企业，走平台化、生态化的进行路线。

中银世界证券房地产产业首席剖析师夏亦丰称：“假如说2019-2020年是物业治理产业的‘并购大年’，那末咱们以为2021年将来会是”科技赋能物业“的要紧元年。”

物管企业定位被重塑，正从劳动稠密型效劳产业向平台化科技企业转变。夏亦丰以为，在此背景下，未来物管板块的估值上限提高体积庞大，企业之中的估值将来会进一步分化，科技化、平台化的物管企业估值或将进一步提高。

昨年10月，万科对物业效劳营业发展了大变革，万科物业更名为万物云，麾下社区效劳、商企效劳、都市效劳三大营业板块设计单独的品牌，区别对应万科物业、万物梁行、万物云城，但这点不过万物云全个规划里的一部分。

在万物云的策略中，万科物业、万物梁行、万物云城和负责中介营业的朴邻进行同隶属Space模块，另有Tech和Grow两大模块，提供软硬件效劳能力、数字运营和产业人力智能效劳，以及孵化器。

更名后，朱保全就重申，万物云与其它物业企业没再是竞争关连却是合作关连。第一大的措施便是，万物云最初构建睿联盟合作平台，不但为合作公司提供科技赋能，还扶持其到市场。

据理解，截止昨年底，睿联盟已具有超越50家成员公司，此中包括在广州旧改市场风头正劲的升龙团体。

作为万物云第一大的竞争对手，碧桂园效劳2020年底的在管面积和收入区别为3.8亿平方米、156亿元，尽管落后万物云的5.66亿平方米、182.04 亿元，但增添势头强劲。

在本年3月份的业绩会上，碧桂园效劳治理层提议，未来五年，要实现收入和利润年复合增添率50%以上的增添，完成“千亿营收”指标。

睿联盟实际上是万物云快速做大范围的一种要紧措施，终归靠容易的收并购以及市场外拓仍是增速局限。

朱保全曾对媒体显示，假如万物云对标贝壳找房，万科物业对标的便是链家。“咱们未来可能还会投少许物业企业，接下来物业企业购置咱们的科技效劳，这种就像贝壳系的德佑。埃森哲征询（ACN）为中小物业提供效劳，咱们输出BpaaS就很像ACN。”

在朱保全看来，万物云未来的对手不会是物业企业，却是科技企业的下沉。