3月22日，华夏房地产探讨会、华夏房地资产协会发表《2013华夏房地产开发公司500强测评探讨汇报》（下称《汇报》），《汇报》称，全中国 房地产市场进行速度放慢的趋向由2011年连续至2012年，源于房地产开发产业对土地这一稀缺资源的依赖性，加之政府对房地产市场调控的常态化，房地产 开发告别高增添时期或者不可阻挡的趋向。随之而来的是产业聚集度的进一步提升和公司利润的普及收窄，房地产公司的竞争格局也将日趋剧烈。

　　产业聚集度不停提高

　　比较2010~2011年间的多轮次、不停进级的政策调控，2012年的房地产调控政策全体维持了相对稳固，但力度并未丝毫放松。

　　数据显现，在调控成为常态化的背景下，继2011年四季度全中国商品房出售面积同比下降后，2012年前二季度全中国商品房出售面积持续疲软，直至 下半年，随着公司减价促销刺激下自住性要求的一步步解放，商品房出售面积安稳回暖。2012年全中国商品房出售面积为11.13亿平方米，同比增添1.8%， 再创历史新高。

　　依据《汇报》统算，2012年10强房地产开发公司出售总金额达到7973.66亿元，占500强出售总金额的32%，占相比2011年提高4个百分点；出售面积总计8339.3万平方米，占500强总出售面积的36%，占相比上年大幅提高7个百分点。

　　市场所占率方面，10强、20强、50强、100强房地产公司市场所占率在2012年区别提高至12.37%、17.12%、29.34%和35.17%，均创下近年来的最高点。

　　“这类出售业绩进一步向名次靠前公司聚集的数据结果表达，在房地产调控政策持续背景下公司的优胜劣汰在稳步推行，产业聚集度在稳步提高。”朱中 一以为，这一概况的显露，最重要的是源于名次靠前的公司，主动顺应政策和市场的感性度更高，快速采用了加速盘活、带头减价、改变产物定位为刚需等战略。

　　与此同一时间，尽管楼市回升推进了大型房企销 售和回笼资金，但少许中小房企资金链依旧紧绷，因而不少中小房企不得不在产权市场让与股权、债权，甚而甩卖房产、在建名目等实物产业。而部分具备雄厚资金 实力的标杆房企在市场持续回升、信心规复以下，则在此股并购潮中谋求逆势扩张。数据显现，2012年房地产产业并购案例有100起左右，并购总额为 39.04亿美元。

　　朱中一剖析以为，龙头房企具有更强的资金能力，实施全中国化布置策略，进驻更多的都市，进一步打压了中小房企的生存体积。“在当前的市场环境下，房地产公司的优胜劣汰接着推行。而从长远看，房企发展整合兼并是势必的趋向。”

　　净利普及下调

　　虽然2012年龙头房企出售业绩增添快速，产业聚集度不停提升，但房企利润体积随着制造本钱及产业老练度提高等要素不停被挤压。

　　“房地产公司利润普及收窄，以前年就最初显示，昨年则愈加显著，咱以为这是一种趋向。”朱中一称。

　　《汇报》从各式通道收集的数据显现，2012年500强开发公司净利润均值为4.34亿元，同比下调18.64%；现款及现款等价物余额近年来初次同比下调，为30.89亿元。

　　与净利润下降相伴的是盈利效能的再一次下调，2012年500强房地产开发公司总产业收益率均值为2.15%，比较2011年下调33.31%；净产业收益率和本钱费率利润率区别下调39.88%和22.89%至4.70%和14.78%。

　　《汇报》指明：“盈利效能的迅速滑坡表达房地产开发公司经营效能并没有像出售业绩一样使人称心，公司持续成长情况堪忧。”

　　另外，继2011年业绩增速放慢后，500强房地产开发公司业绩增添目标再次周全下降。此中，500强房地产开发公司房地产量销量售面积增添率均值 为7.12%，较上年下调14.19个百分点；房地产量销量售金额增添率均值为2.23%，增幅下调18.35个百分点；业务利润增添率均值为1.94%，净 产业增添率平均值为8.53%，均较2011年显著下降。

　　即使是名次靠前的龙头房企，净利率下调也是不容回避的现实。万科2012年业绩汇报就显现，该企业房地资产务结算毛利率为25.84%，较2011年下调2.95个百分点；结算净利率13.08%，较2011年下调1.93个百分点。

　　中原地产之前的一份统算也显现，以标杆房企半年报和三季报的出售净利润率作为其2012年的出售净利润参考，经过数据对照可行见到，自2007 年以来，包括万科、保利、富力等在内的标杆房企的出售净利率表现显著下降趋向，已从2007年的24%下降到2012年的18%。

　　朱中一以为，国度对房地产的调控愈加重申要改善稳固房价的体制，同一时间土地、劳能源等因素本钱不停上升，双重效用形成了房企利润普及收窄。

　　万科总裁郁亮就曾显示，源于靠土地升值盈利的形式曾经不可持续，未来房地产产业利润率将下调，并向生产业靠近。

　　“生产业公司的净利润率根本操控在10%以内，毛利率在20%以内。”有剖析师以为，当房地产产业真实回归到合乎道理状况，其全体毛利率应当维持在30%左右才是可行接纳的。

　　而据CRIC估计，“2013年房地产产业的净利率降至10%左右是大几率事故”。

　　“利润体积收窄是寻常的景象，也是房地产产业进行的大势所趋。”朱中一以为，假如公司不行找出新的创利来自，或许没有办法更有用地操控本钱，房地产 开发公司利润体积被进一步紧缩的情况将在更长时代内持续。他提议，“精细化的治理、品牌化的经营、规范化的效劳将是往后房企持续进行的致力点。”