在“华夏商业地产产业进行论坛2013年年会”上，与会行家以为，商业地产开发商、品牌零售商及惯例商业出售通道，都须要进一步进级，应防止同质化带来的泡沫，并将电商务整合为惯例商业可用的通道，真实打开商业地产的2.0时期。

　　存留构造性泡沫

　　近年来，少许三四线都市在商业地产上高歌猛进，让得这点都市商业地产供给过剩，与会行家将之归结为地域性泡沫。而进驻商业地产的业态及品牌的同质化，又使商业地产显露构造性泡沫。与会行家以为，商业地产全体上难言泡沫，但构造性泡沫与地域性泡沫的确存留。

　　刘晓光(北京首都创业团体局限企业党委书记、董事长)：不行笼统地说有无有泡沫，对商业地产来讲，可行从内容和构造两个方面来考察。假如内容过于同质，大批复制，确信会显露泡沫，这类概况存留于某些地域。

　　骆伟汉(凯德营运华夏首席执行官)：咱以为泡沫还无造成。假如看购物中心的人均面积，华夏大概唯有1.2，这是三年前全家世界机构汇报中的数 据。在购物中心相比强盛的国度，例如美国，人均面积是2.3。商业地产的进行有必定周期，与经济进行和花费要求相干。在必定的时间段，商业地产可能会显露 供大于求，可是这种时间段早晚会往日。

　　荀振英(广州百货公司团体局限企业董事长)：泡沫的概念是“一捅就会破”，咱以为此刻还无到这样的水平，不会显露在一种外力或危机的作用下， 国家内部商业地产马上显露大面积倒闭的可能性。日前好多商业地产名目布置不合乎道理，经营形式同质化，应当引起关心，在商业地产造成范围以后，上述形式会显露相比 大的风险。

　　焦青(北京中坤投资团体局限企业总裁)：全体而言，商业地产无很大难题，可是，存留地域化泡沫和构造化泡沫。地域化泡沫可能更多地存留于二三 线都市，一线都市其实不存留泡沫。构造化泡沫的存留是鉴于商业地产的形式，将商业悉数散售的形式简单形成泡沫。另外，不分区域一哄而上，疏忽花费人群的特 点，势必会导致泡沫化。

　　王敬(九洲远景商业治理机构董事长)：日前商业地产非是有泡沫，却是失衡，即商业地产设备与商业进行不平衡。零售产业的增添速度为 13%-15%，而商业地产的增速则达到27%，两者的进行速度其实不配合。此刻的购物中心体量相当大，可是零售商在选址进程中，却找不到本人想要的位置，这 此中存留着相当大的矛盾。零售商本年想开30家店，可是由于找不到位置，开不了那末多店，这种矛盾很显著。另外，不配合还反应在回报率上，即国家内部零售业的回 报率与商业地产相差甚远。世界上商业地产的回报率是8%，而国家内部唯有4%，可是，从购物中心租售比来看，华夏少许购物中心租售比是12%，假如租售比进一 步提升的话，零售商在购物中心的赚钱机会会下调。

　　郑秉泽(香港崇邦团体总裁)：10万平方米的商业面积须要100万居民的扶持。依据咱私人经历，华夏的人均商业面积，远低于1.8，是以咱的结论是泡沫不存留。从咱们往日十几年做的都市概括体来看，这种业态应当是前途没有量。

　　防止同质化

　　面临构造性、地域性的泡沫，解决之道便是防止同质化。在论坛上，与会行家以为，幸免显露同质化，不但须要商业地产开发商以客户的要求为导向，同一时间也须要零售品牌商的进行与差异化。

　　荀振英：在防止同质化的难题上，除了开发商须要注意，商家也应当注意。假如全部购物中心构造都相当，商业的创新性将面对相当大挑战。日前联营的 形式曾经碰到相当大阻力，这导致商业地产的利润体积越来越小。咱不赞成地产商去做商业，商业公司去做房地产，咱提议商业和地产两个资产联盟。

　　焦青：地域化泡沫的解决是一种全中国性难题。料理构造化泡沫，起首要以客户要求为导向，其次要差异化、个性化。另外，作为商业地产进行商，也须要考量转行。

　　骆伟汉：同质化非是难题，假如客户须要的是与另一种都市一模一样的品牌和产物，咱以为十足可行同质化。

　　黄瀚泓(时髦生活中心团体局限企业总裁)：起首咱们应当思考，为何会显露同质化，其次，究竟做差异化好仍是同质化好？虽然华夏有好多商家品 牌，可是优质的商家不容易求，好多开发商见到其余超市中没有问题商家，就不惜一切代价拉过来，结果形成好多相当的超市。假如做另类的、专题的商业，能否可行成 功？创新存留高风险，未必会成功。咱以为基本难题是市场定位，解决好这种方向性难题，才能提升成功率。

　　蔡报军(东方伟业(华夏)投资控股局限企业副董事长)：同质化的难题本来取决于公司的资产模子、成长资源、政府关连以及本地的市场要求。同质化 的焦点难题在效劳半径，在北京、上海，做10个概括体全没有难题，可是在四线都市一种就够了。针对不同阶段、不同都市、不同股东构造，以及不同产物模子来 规划商业地产，同质化难题是可行幸免的。

　　应对电子商冲撞

　　近年来，电商务在华夏的增添非常迅猛，而惯例商业的增添以每年个位数的速度艰难爬升。面临电商务的冲撞，惯例的商业能否曾经被边缘化？与会行家以为，电商务却非洪水猛兽，却是可行与商业地产共存共融，同一时间可行成为被惯例商业加以整合、为己所用的通道。

　　水皮(《中国时报》总编辑)：电商务与惯例业态是一种共存共融的关连。电商务的强大进行，对实体经济和商业是庞大的推进和推进。假如把两者 定义为对立的话，就过于狭窄。起首都市概括体的显露，对电商务是一个扩容，而电商务是商业地产量销量售的有益助手。人是群居动物，群居动物须要集合场地， 此刻都市概括体相比适合大伙的要求。全部的业务最终都要赚钱，而电商务到此刻为止，其盈利形式其实不轻松，根本上还处于恶性竞争的阶段，赔本赚吆喝。往后 全个产业是否显露没有问题盈利形式，到此刻依然不明白。

　　戴骏超(麦肯锡企业全世界董事合伙人)：在华夏，电商务激起了少许三四线都市客户的新要求。商业不强盛地域的客户对电商务的热情很高，所 以未来的商家可行考量多通道整合，房地产开发商可行多方整合资源，这样才是一种完整的“2.0版本”，而非是仅限于造房子、卖房子。

　　卢建新(华夏电商务协会副秘书长)：咱不以为电商务和惯例商务存留对立，电商务此刻也在回归，把商务互联网做成效劳，做商业地产。电商 务是一个用具，将来其它的电商务形式都会回归到惯例商业业态下。可行说，此刻的网站零售形式不代表未来的形式，电商务的本质是用具，效用是利用，价格 在于时间和效能，而非是外表的零售。

　　吴云前(百年城团体董事长)：此刻电商务占国家内部零售总额的比重仅为7%，美国也才达到10%，其实不是很可怕。从趋向来看，电商务确信是未来 的方向，但未来惯例商业和电商务是并存的。商业地产必定要介入电商务，不论从甚么方位介入，亏点钱不需要紧，此刻美国名次前十的电商务企业，不少从前 皆是做惯例商业的。

　　翁南道(颐高团体企业董事长)：未来，电商务会存留，惯例商业也会存留，惯例商业不会被电商务替代，惯例的商家必定要懂得电商务，将来从 电商务的通道做营销。日前，电商务对零售商业地产第一大的杀伤力是价值，只是，公司间的竞争终归比拼的仍是产物，电商务其实不是洪水猛兽。

　　王填(全中国人大代表、步步高商业连锁股份局限企业董事长)：惯例商业和电商务皆是买卖的平台，未来“你中有咱，咱中有你”。本来两者全在思考，怎么以更低的本钱，更没有问题效劳向客户提供买卖的平台。