在“新国五条”的颁布以及“限购”与“限贷”的楼市调控大潮中，商业地产因不受上述政策作用而备受投资者和开发商的钟情。昨年的最终一天，华远 地产斩获北京通州梨园地块，以抉择商业地产的形式重回北京房地产市场。2012年年报显现，龙湖地产拟在本年实现商业地产的迅速扩张，并在15年内将商业 利润占比提高至30%。更值得注意的是，昨年底本年初，万达、soho等均调度了商业地产战略，最初把持有和运营作为策略要点。

　　确切地说，这一幕在两年前便暗畅通动。那时，许多住宅范畴开发商迫于限购调控，纷纷主动或被动甚而是盲目调转方向商业地产，以至于激发舆论对商业地产将显露过剩的担心。

　　据华夏商业地产联盟提供的数据，2012年1-12月，全中国商业业务用房竣工面积为1.02亿平方米，同比增添13.1%，但同期全中国商业业务 用房出售面积仅7759万平方米，同比降低1.5%。空置面积7130万平方米，同比增添21.0%；同期全中国商业业务用房投资额为9312亿元，同比增 长26.3%，出售额为7000亿元，同比增添仅4.4%。

　　华夏商业地产联盟秘书长王永平在接纳记者记者独家行家时显示，日前商业地产犹如一匹脱缰的野马，盲目开发、被动开发的势头并未获得遏制。同一时间，假如都市规划、金融创新、复合能人不到位，商业地产还远未走入春天！

　　“行家乐天，生手悲观”

　　记者：两年前，许多住宅范畴开发商迫于限购调控，纷纷主动或被动甚而是盲目调转方向商业地产，以至于激发舆论对商业地产将显露过剩的担心。此刻来看，这类担心是在渐渐化解仍是进一步加重？

　　王永平：两种提法咱都不太赞成，要慎提“泡沫论”，更要慎提“春天论”。原因在哪里？可从三个方面剖析。一是都市规划能否科学；二是融资方案能否适合产业特性，能否有金融创新；三是须要有从事商业地产的复合型能人。

　　一种都市的规划对该都市商业地产名目的进行起到了打算性效用。商业地产名目本来取决于三个“流”，咱们开玩笑说是“三盛行业”：人流、车流、物 流。而这“三流”与都市规划密切相干。例如，都市公路交通改进了，建了个地铁，建了个公交车站，旁边的商业马上就活起来。但咱们此刻的都市规划和商业地产 规划都不科学。日前，越来越多的商业地产名目背后是政府的强迫性配套。

　　为何好多商业地产名目被拆散卖掉，而且做得失败？本来许多是不得已而为之，这与银好的融资方案相关。此刻银行贷款期限通常是两年，第一长三年。但这三年的银行贷款配合住宅地产，住宅地产盖到一半，就能预售、按揭，在交楼前就可领先进步账，接下来把按揭的钱归还银行贷款。

　　但商业地产名目不应允这样做。商业地产请求的是封顶后才能出售，假如持有经营，从一种超市到装修店铺最快也要两年，况且营业时为培养市场还要免 除租金，这样就基本无资金归还银行贷款。在海外，保障资金、退休基金、专门的房地产性基金都可映入商业地产名目，利息低借期长则十年。我们国家这方面的金融 创新还远远不够。

　　商业地产是一种新兴产业，进行又那末快。商业地产须要复合型能人，即懂地产、懂金融和懂商业等，此刻这方面能人还相比稀缺，根本是靠本人的名目渐渐培育。

　　记者：那末您如何解释当前地产商纷纷成立商业地产工作部景象，甚而是少许品牌商、餐饮、家居照明等产业都映入商业地产范畴？

　　王永平：好多人以为商业地产有“泡沫”，有的说“泡沫”在一线都市，有的说在三线都市。恒隆地产局限企业主席陈启宗曾给股东写过公布信，以为商 业地产并没有饱和，仍有商机。咱以为这点提法都不矛盾，要害是“行外乐天，行内悲观”。行外一听商业地产很火啊，就进来了。行内做这一行本来已发觉乱得不能 了。行内里头又分两种：“行家乐天，生手悲观”，误闯误入进来的这点人是生手，甚么还不懂，便是“生手悲观”。“行家乐天”，像大连万达团体，它们说，这 些乱和咱无关连，咱要做的是去瓜分市场。

　　要慎提“泡沫论”，“泡沫”通常指价值虚高或惨重供求失衡。在商业地产的某些名目里，这两种概况可能存留，但全体上也不能说是有“泡沫”。比 如，沈阳投资十分热，少许很没有问题名目在那边聚集投资，这就可能有泡沫化的迹象，由于市场吸收不了那么多。更多的都市是名目数量多、品质差，呈粗放型增添， 开发商招商难与品牌商选址难并存，这叫构造性失衡。有些位置隶属盲目增添，但对少许优质的商业名目，依然有机会，市场有要求。