商家选址是具备长久性，即它是商家的一项长久性投资。商业地产的价格在于"商"，其主体便是商家。关于每一个业态的商家，它是商业地产（购物中心）进行的最重要的参加者、投资者和运营者。商家是开发商实现投资回报的要害点。

　　商家选址又具备固定性，一种商家店铺的投资数额较大而且存续时代较旧，它关连着商家的进行前途。商家的 店址不论是租借仍是购置的，一经确定，就须要大批的资金投入，营建店铺。当外部环境产生浮动时，它不可行像人、财、物等经营因素可行作相应调度。唯有深入 考查，周密考量，妥善规划，才能做出较没有问题商家选址。也便是说，商家店铺选址好，公司可行长久受益；抉择的不好，公司则面对损失或不成功。

　　在新款城镇化所带来的对商业概括体的要求，也让得诸多住宅开发商甚而"生手"蜂拥而至，包括零售商、住 宅开发商、服装公司、餐饮公司、饮料公司、钢铁公司等。商业地产是一种不业余的体系化工程，从市场调研、商业定位、建筑规划、动线规划、招商到后期的经营管 理等，环环相扣，每一种工序都会对商业名目成败发生息息相干的作用，非是有了钱就能做的。如，少许开发商从住宅转为商业地产，在名目操作上，尽管披着商 业地产的外衣而实质上发展"住宅化"的商业地产开发，形成少许名目常年空置，或建了改、改了建，显露了开发商为"招商难"所困、品牌商家则又为"选址难" 发愁的局势。

　　招商难，是开发商的共识；选址难，也是商家所面对的难题。开发商与商家本是天然的利益一同体，唯有相互依存，相互合作，才能在双赢中一同进行。商业地产名目的招商应当做到"招得进，留得住"，商家的选址应当做到"开全家店成功全家店"。

　　形成"招商难"与"选址难"困境的深层原因何在？这一直是产业友人们思考与研究的话题。此刻咱作之下剖析与友人们分享一下。

　　1.定位不对，规划失当。

　　名目的定位过高或过低都不合乎道理，这将损伤开发商的利益和商家的寻常运营。有的商业名目无从名目所在的 都市花费水准、文化特色、商圈特色与受众人群特色出发，力求宣传名目的价格，人为的提升名目的定位。也有的开发商重申品牌，以为品牌越知名越好，而无考 虑本地的花费水准，而且经过给品牌商家大批的装修补助而着急邀请这点品牌店来"充门面"。实是声明，好多有过高装修补助的名目常常无做好。此外，有的地 方，把商业街规划成八车道的主干道，40-80米宽，"宽街没有闹市"，这样的商业街不容易火。

　　再如，在一种都市的新区的位子（离都市的主商圈距离很远）有个购物中心的名目，未 来几年内该地域的进行规划还不是很乐天，日前附近唯有稀稀落落的几个已入住和在建的居居楼及产业区，附近全体的花费能力还不高，名目定位是团购市场和建材 市场，开发商以为电影院业态可行为名目带来客流而设计了电影院业态。但源于电影院是一个大众娱乐性的聚众业态，这样的商圈特色和名目定位的名目，它不符合 设计电影院业态。

　　因而，一种商业名目的定位、业态规划与业态组合很要紧。符合的定位和业态组合可行迅速提高这种名目的品牌提高与盈利得到；不没有问题定位与业态组合，适得其反。

　　2．商业名目的过量开发，短期内聚集的放量，远远超越了市场的要求。

　　日前全世界在建购物中心面积最多的10个都市中，有7个位于华夏，此中天津、沈阳、成都位列全世界前三。天 津日前约有16个在建的购物中心名目，面积达245万平方米；沈阳市中心地域在建的概括体名目超越40个；成都已开工建造的商业概括体数量多达104个， 未来5年将入市1000万平方米。

　　从横向上看，购物中心名目的都市分布构造方面，体现为不合乎道理、不均衡。比如，有的都市的商业名目数量过大，远远的大于了都市进行与商圈进行的要求。同一时间也有的都市的商业名目数量过少，不行满足本地都市进行的须要。

　　从纵向上看，购物中心名目在开发阶段上产生了过量，体现在短期内聚集的放量，这远远超越了市场的要求。 依照规则，一种都市的新商圈须要有必定时间的市场培养期，居民的花费能力的增添与花费习惯的老练，是须要必定的时间培养。同一时间，关于每一个业态的商家有它 本人的投资开店计划与进行步伐，而商业名目必定时间内的过多只能让商家有抉择性的发展投资开店，因而，商业名目必定时间内的过量会形成少许名目面对"招商 难"的困境。

　　3．建筑设置不符合商家的请求。

　　源于众多商业地产开发商是由住宅开发商转行而来的，商业地产的开发沿袭了住宅的开发形式，等建筑建好了 再去招商，终归源于规划与建筑构造不适合进驻商家的经营请求，而导致"招商难"。少许名目的定位是商业，建筑设置只注重了名目外貌设置与客流动线设置，忽 视了商业的运用者--商家的实质运用要求，形成这种物业较难用于商业，是以招商不容易。若等名目建好了就不容易更改了。

　　比如，电影院是定制性的业态，它的层高、承重、荷载、水电、消防等都有着特殊的请求。因而，一种名目在商业规划的阶段，开发商就要与影院企业在工程构造及影院布置方面发展接洽、研究和确认，并深入洽谈双方合作的细节，将电影院定制到购物中心名目内部。

　　4．竞争力大，租金过高。

　　在少许优质名目上，关于某些业态的招商显露品牌商家开发选址竞争力过大的概况，这也是寻常的，这愈加突 出这种名目的优秀素质并有益于开发商招到更符合的品牌商家发展合作。但有一个普及存留的错误认识区域，开发商只考量租金，不考量商业本身运营规则，谁给的租金高就 让谁做，不考量业态之中的整合，不考量这种商家能否是理性的投资目的、能否具备运营的稳固性，于是就显露了租金过高的景象，从而带来了商家选址难的局势。

　　比如，把电影院作为购物中心的最重要的商业业态已成为一种实是。有的开发商对电影院的租金希望值很高，这从 开发商盈利的方位是可行了解的。源于电影院先期投入本钱相当大，而且为了维持影院的时髦性，影院运营后每隔几年还要发展两次装修和两次设施革新的投入，加上 影院的平常运营费率相当大，是以影院的投资回报期很长，影院的租金相关于其它商业业态来说是较轻的。加上日前影院产业竞争中的个别影院非理性的投资形式，以 致个别少许影院名目的租金水准过高，这已不符合影院产业寻常的投资回报特色了，从而增添影院企业的经营负担，甚而难以保持经营。这不但关连到这种影院能否 可行长期的稳固运营，也关连到这种购物中心名目在未来有更换影院品牌的风险，这将极大的下降这种购物中心的品牌造型与治理能力。

　　5．开发商过度的追求出售性的产物开发。

　　开发商过度的追求出售性的产物开发，目的是为了谋得超额利润和回笼资金。产物性的开发，常常只符合街铺 的市场类产物，不符合超市形式的经营。此刻，众多规划的超市也发展产物式的出售。有的名目，有一半或多数是商铺出售的方式，尽管许多采纳包租形式，但小业 主许多，不容易平衡它们的利益，法律纠纷多，不容易招商。同一时间，租借物业的定位、业态组合配比，不行获得有用的操控。

　　关于商家的选址开店，它须要在未来有个稳固的运营环境，须要有适宜的业态组合与不业余的商业治理团队，与开发商互惠共赢来进行。

　　6．招商推广战略不当，招商团队本身的原因等。

　　招商事业是一种不业余的体系化事业，它请求招商贩员有较强的不业余常识与沟通能力。无经营方面的不业余常识与消费者是不行造成有用地沟通。针对本名目的招商，开发商须要对招商贩员发展专项培训，从经营者的方位解决难题，增添商家对名目的信心。

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以上是对形成"招商难"与"选址难"困境的原因所作的剖析。那末，如何解决"招商难"与"选址难"的难题？如何的走出这一困境？咱想必需把商业经营理念渗透到商业地产开发的每个步骤，现从之下几点来阐述：

　　1．名目定位的突破。

　　商业地产名目的定位是商业名目策划的最初，它打算和作用着名目的规划设置、物业要求、品牌招商、经营治理、商品定价、效劳治理、造型推广等多方面。

　　起首在名目定位的阶段就必需解决招甚么样的商户难题，有针对性的招商，理解每个指标商家业态的工程技艺 请求，理解这点商家的指标花费群、商圈范畴、受众人群的年龄构造与收入水准。对本地的经济水准、花费特色和该名目的面积、物业现状等发展剖析与论证，来确 定该名目的定位。

　　2．合乎道理的业态规划与组合。

　　商业业态规划是指充分应用各式商业资源，为实现成功招商、出售和日后的成功运营，而对商业名目各功效分区和各楼层业务名目所发展的规划，它是一种商业名目全体性的、具备策略性的商业组合，概括反应了该名目的全体定位与特点。

　　合乎道理的商业名目业态规划可行为名目招商提供方向性的指导，推进招商的进度，同一时间经过全体的效应扩大名目的商业作用力，迷惑尽可能多的指标顾客，增添名目的内在价格，提高市场竞争力。

　　3．主（次主）力店的招商引领性效用。

　　主力店和次主力店的明确定位与成功招商常常打算一种商业名目的成败。不同主（次主）力店有不同的经营指标、运营伎俩和产物定位，开发商经过不业余商业策划对商业名目定位，据此抉择适合的主（次主）力店入驻。

　　主（次主）力店应当具备之下几个特色：具备必定的品牌号召力与引领性，对购物中心的客户和其它商家起到集中客流效应，可行提高购物中心造型和时髦性，具备较强的抗风险能力而且能在各式不同的市场情况下持续稳固地经营。

　　此中，在统一主（次主）力店业态中，抉择符合该名目的有差异化的主力店品牌，常常是成功的要害。如，电 影院业态，它是一种购物中心名目的主（次主）力店，而此刻市场上有40-50个影院品牌在"跑马圈地"开发选址，这就请求开发商在招商时认真的剖析，抉择 符合本名目的全家电影院品牌来合作，这不但对该名目下一步招商有要紧的引领效用与号召力，同一时间对该名目的成功运营有要紧的效用。

　　4．合乎道理的租金定价。

　　开发商在购物中心的收入，按其要紧水平排序最重要的包括租金、物业治理费、泊车费、广告位收入、暂时场所租 赁收入等。此中，租金是开发商最最重要的的收入来自，也是商家最最重要的的业务本钱之一。从这方面看，租金是开发商与商家双方利益交割的标尺，在必定水平上是双方 博弈的结果。这一博弈结果隐含着一种根本的、公认的基准水准，犹如价植规则中价值围绕价植上下振动，价值不会偏离价格太远。

　　开发商招商时的租金定价要从"养商"的方位，依据市场规则去定租金。租金是由市场打算的，假如租金定的高，商家不买账则必然导致招商难。

　　在一种购物中心中分布着众多的业态，每个业态的功效效用是不同的。有的业态是提升名目的层次与造型的， 有的业态是增添名目的客流的，有的业态是奉献现款流的。比如，开发商把有个有品牌的电影院引入来，绝非是单纯的为了赚影院这一块面积的租金，却是看这种 电影院未来能给他的购物中心的全体运营和收益带来甚么。影院与开发商的合作是一个长久举止（租期通常为15-20年），一种成功的购物中心名目是一丝点的 做起来的，开发商要对这种影院的品牌号召力和未来的影院运营以及这种购物中心的长远进行有信心。同一时间，影院未来的进行，是与开发商的利益捆绑在一同的。按 照华夏影院产业的传统，在市场上绝许多数皆是固定保底租金与净票房提成租金的形式，也便是说，影院与开发商的合作非是容易的场所租借关连，却是"唇齿相 依，唇寒齿亡"的相伴生存的双赢合作关连！

　　此外，开发商在租金定价上，还可行经过全体价位、租金方式、支付租金时间的有用组合，达到招商成功，有用的改善业态业种，下降铺位空置率。

　　5．差异化业态组合规避招商同质化。

　　国家内部购物中心同质化惨重，千店一面的景象普及存留。在统一个地域范畴内，常常存留若干定位相同、功效类 似的商业名目，这类景象在热点都市和热点商圈尤其显著。商业地产名目同质化最重要的涉及建筑形态、业态组合、引入品牌等方面。最直观的同质化表现便是建筑本 身，在外立面、里面结构、建筑作风、景观设置等方面差不多千篇绝对；在业态组合上，好多购物中心根本都涵盖服装、餐饮、娱乐等若干方面，各业态之中的比重差 异较小；最终便是引入品牌，这些也十分显著。

　　此刻，少许开发商主动规避同质化，并对意向都市、意向商圈做市场调研，包括商圈前期剖析、人流量统算、 政府未来规划、花费人群特色、竞争对手剖析等等，尤其是对竞争对手的剖析，必定要深入周全，这样才可行在名目运作时有的放矢，突出差异化。联合本身定位， 发展组合错位、功效错位和时间错位，及时调度战略并寻觅新的突破口。

　　开发商商业名目的招商与商家的选址，是一对相伴共生的利益一同体。招商与选址这二个进程的有机融和与合 作，促成一种商业名目的顺利招商、营业与成功运营。愿未来的商业地产产业进行中，咱们走出"招商难"与"选址难"困境，让开发商与商家的合作愈加通畅、和 谐与共赢，并期待未来有更多的优质的购物中心的显露，向顾客传导着各样新鲜时髦的、盛行休闲的品位文化，以宜人的环境、优质的效劳、丰富的商品、曼妙的美 食、愉悦的体会欢迎着社会公众的光临！