“咱们近期做了一种范围较大的调研，有几个趋向值得关心，87.65%的人曾经或许正好考量把资金从住宅投资调转方向商业地产，42%的人曾经最初涉足投资房地产信托或许基金，95%的人在一线都市和焦点二线都市抉择投资标的。”当前，高和资本董事长苏鑫在接纳记者专访时显示。

　　2009年10月，为潘石屹立下“赫赫战功”的苏鑫辞任SOHO华夏执行董事，转而创立国家内部首只国民币商业地产私募股权基金高和资本。3年多时间，高和资本已在北京和上海焦点地域拿下6个商业地产名目，此中部分已实现退出，采购产业范围超越60亿元。

　　高和资本麾下商业地产基金的资金最重要的来源于人间资本，并专注于投资一线都市和“1.5线”都市的焦点地域商业不动产。苏鑫以为，经过基金的方式，把买房炒房人群的钱聚在一同，投到前端去，变成一个供应，本来是有益于稳固房价的。

　　散售是“逼不得已”

　　关于高和资本麾下基金的退出形式，苏鑫坦言，最重要的仍是经过散售。在SOHO华夏主管出售好几年的苏鑫，对商业地产散卖有甚么后果也是烂熟于胸。

　　“在华夏，商业地产投资退出通道相比尴尬。REITs是一种很美丽的故事，讲了好多年，仍是犹抱琵琶半遮面。”苏鑫以为，假如无REITs的扶持，商业地产所谓的春天就不会到来，在短期看可能仍是一种散卖的时期。

　　“商业地产散卖今后成功的案例极少，咱在SOHO华夏10年，天天接近投资者，理解它们的心思，便是由于小业主的利益取向不一样，导致租客良莠 不齐、产业贬值，商铺空置率较高，”苏鑫称，“假如咱们用本人的不业余能力通过适当的定位后租给"好租客"，接下来带租约出售，结果可能就会不同。”

　　这也是苏鑫为以散卖为主的商业名目从新设置的一种游戏准则，名曰“产业精装修”，即业主购置房子后，高和资本会把产业治理权拿过来，成为名目独一的治理人。

　　苏鑫解释称：“产业精装修讲到底是在出售的时刻就跟业主签一种产业治理合同。假如他违反划定，咱们会给两个点左右的惩罚。这种罚则，实质上差不多 于一种筛子，把认同产业治理的人筛进来。况且在筛此前，咱们还做了一道过滤，80%都按层出售，并未一套一套地卖，便是先把炒房的小投资者筛掉。大投资 人接纳长久持有的理念，抗经济振动的风险能力相比强。”

　　2010年底，高和资本以近20亿元采购了金澳世界大厦，创下当年北京第一大的写字楼并购案。第二年，北京CBD写字楼租金大幅上升，金澳世界大 厦结案租金挨近翻番，从4.5元/平方米·天涨到8元/平方米·天，开始开盘价为29500元/平方米，一年后结案售价上升至52400元/平方米。

　　地产基金增添快速

　　截止日前，高和资本曾经在北京采购了5个名目，区别是凯德华玺、中莎广场、金澳世界、博瑞大厦（高和萃）、望京悠乐汇。昨年10月，高和资本正规进军上海，斥资7.9亿元采购了位于上海南京西路静安寺商圈的中华公司大厦。日前，高和正好对这座“老楼”发展改装。

　　“从前大伙都以为增值型基金是短线，买完楼，改一改，卖掉就完了，实质上在华夏不一样。再往前推行，对政府而言便是楼宇经济。上海的商业地产已 首先映入了存在数量时期，土地很少，像静安全没有土地了。这种时刻都市要进行，就须要对老楼发展改装。从咱们本人的方位来讲，则是把这种产业改装今后怎样赚 钱，下降风险就必需提升产业的水准。”苏鑫显示。

　　苏鑫叮嘱记者：“几年前，不少私人投资者也不晓得甚么是房地产基金，但它们要了高和资本的房子并从中得到了不少收益，慢慢地也认可了咱们的形式，后来不少人直接就把资金投到了咱们的基金里。日前，地产基金产业的平均年化回报率可达15%~20%。”

　　由于在SOHO华夏好几年的事业经历，令苏鑫十分熟悉华夏的新富阶层，尤其是山西、内蒙古一带的北方燃料公司主。“以山西为例，70%煤炭已实现范围化和国家所有控股，在缺乏更好出口的概况下，煤炭整合后的山西人间资本正好向基金等方向转嫁。”

　　“咱们最重要的在做增值基金，也便是产业精装修后经过散售的方式退出，同一时间，也在做"类持有"基金。”苏鑫显示，“类持有”基金须和机构投资者合作，高和资本日前也不着急扩范围。

　　住建部政策探讨中心与高和资本结合发表的汇报称，房地产公司干脆融资占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%，资金总额在8年间增添多达6.5倍。

　　此中，房地产基金自2010年最初蓬勃进行，新募基金数41只，募集范围164亿元。2011年新募基金数97只，募集范围712亿元。2012年映入市场调度，新募基金63只，涉及金额370亿元。