然则在上有看管层对房地产产业的严厉调控，下有“大资管”时期各路金融诸候群雄逐鹿的夹击，房地产私募基金面对的挑战不容忽视。 9月 13日，在清科团体举行的“ 2013华夏房地产基金高峰论坛”上，全中国房地产投资基金联盟会长张民耕在接纳本报专访时显示，在“大资管”时期背景下，当各样金融机构全在挤压房地产基金的市场份额时，咱们无妨借助金融机构的资金优势、通道优势、税收优势发展银企合作，也便是所谓的“借船出海”。

　　记者：从 2010年起，房地产私募基金在我们国家映入了飞速进行的轨道，请对日前房地产私募基金的现状做一总结？

　　张民耕：依照清科的统算，华夏房地产基金存在数量范围到 2012年超越了 120亿美元。可是咱感觉确信有众多无统算进入，这几年的进行范围应当在 240亿美元左右，差不多于 1500亿元国民币。而本年房地产基金会有个飞速的提升，源于映入全资管年代，房地产基金的国民币计量预计可行突破 3000亿元。

　　记者：大资管时期，房地产私募基金的生存和进行碰到了哪些挑战？

　　张民耕：2012年第三季度以来，证监会、保监会、银监会针对产业治理市场稠密颁布了一系列新政，专题便是放松管控，旨在给其它金融同业产业管 理营业发展松绑。银行、信托、保障、证券、公募基金等持牌金融机构映入“全产业治理时期”，而且纷纷向房地产投资基金渗透，抢食房地产基金蛋糕。

　　第一大的挑战是挤占房地产基金的市场份额。金融机构第一大的优势便是汇集资金，这一丝恰好是房地产私募基金的劣势。

　　此外，金融机构关于房地产私募基金的名目抉择、资金募集、能人聘用、技艺技艺等方面都会发生周全竞争。譬如, 通过半年多时间，基金子企业的产业范围获得了相当大水平的进行。基金专项子企业 2013年 6月底的范围为1500亿元，7月底已突破 3000亿元。自然这点资金不会十足映入房地产范畴，可是假如映入了一半，这种资金量也是极端庞大的。是以咱对本年房地产基金可能会有 3000亿元范围是十分肯定的。

记者：房地产私募基金应如何应对这点挑战？

　　张民耕：与其单纯地把这点看成是挑战，倒不如说是给咱们带来了机缘。映入全资管年代，关于房地产私募基金来讲，也就带来了“银企合作，借船出海”的可能性，房地产私募基金可行借助金融机构的资金优势、通道优势、税收优势，有竞争有合作，缔造双赢的局势。

　　房地产私募基金应当发扬资产基金的焦点竞争力，以房地产不业余投资治理技艺技艺扬长避短。由于众多房地产私募基金皆是开发商出钱，掌握房地产的全个链条，这是咱们的优势。关于开发商来讲，房地产基金应当成为金融解决方案的提供者，关于合作的金融机构来讲应当是金融执行方案的提供者，金融机构通常皆是信贷方式，信贷方式常常是外部看管，房地产基金可行深入到里面去看管，提升它的收益性和平安性，这样咱们就能在市场中间寻到咱们应有的市场份额。

　　此外，房地产私募基金因受规范制约不多，可行发挥制度创新的能力，在缔造新款投产业品方面实现突破。金融创新、产物创新可能是私募房地产基金的一条寿命线。

　　况且房地产基金可行将长久开发投资中积累的经历优势，转化为品牌优势。打通海表里资金通道，借助国外资金，借鉴国外经历，在日渐世界化的市场上占据应有的份额，这也是咱们在尝试的。

　　记者：有无有考量过向公募基金转行，拿到公募基金执照呢？

　　张民耕：拿到公募基金的执照不容易，可是可行努力。当下能做的仍是跟他们合作，尤其是跟有了执照的基金子企业合作。年初，咱们跟嘉实基金子企业嘉 实资本结合公布的嘉实资本盛世美澜园专项产业治理计划，虽说是首单，不过个尝试，但实践声明这条路是行得通的。往后咱们可能会做少许愈加有示范性的产物计 划，带领联盟的会员公司到北交所、深交所、上交所的平台上买卖。

　　记者：房地产私募基金自诞生起就一直充当着开发商融资用具的角色，况且此刻许多以“真债假股”的形式存留，甚么时刻能真实实现纯股权投资的形式？

　　张民耕：这种趋向此刻挺显著的，一方面房地产基金自身在一步步老练，开发商自身也在一步步老练。开发商可能在某个阶段宁愿给你多点的收益，帮它渡过 难关，可是随着房地产开发名目风险的加重，它须要的不光是共分利益，还要共担风险。此外投资人也慢慢老练起来了，从前是宁愿收益低一丝可是要保障，渐渐地 经过几年培养，最初倾向股权投资，到最终便是纯股权投资。

　　国家内部的房地产基金也在学习美国式的股权基金。一类是在开发进程中，经过股权，利益均享，风险共担。另一类便是将持有型物业做成 REITs，可行在二级市场买卖。

　　三年的时间，咱们可行实现从债权向纯粹股权的转变。自然这会不会成为今后主流的方式，还须要时间检测。