之下为原文

　　媒体常相关于华夏都市房地产泡沫的言论。近年咱对这种难题感兴趣，与厦门大学王亚南经济探讨院的牛霖琳教授一同探讨。本年二月写了一篇文章，题为“供求打算的华夏都市房产价值”，用经济学的根本原了解释了二十好几年来华夏都市房地产全体价值的大幅上升，而无发觉泡沫的作用。此刻向大伙汇报。

　　先看理论。房产是大家须要用的耐用花费品。每年花费量是全部房子的运用量，而非是当年购置房子的数量。依据经济理论，花费量的要求q是由居民的收入y与房子的价值p 来打算的。y的作用是正的，p的作用是负的。这边用的y与p是通过客户价值指标数据调度后的实质收入和相对价值。假如唯有通货膨胀产生，咱们用的y与p不会 增添来作用q。房屋的供给量等于它的花费量q。咱们探讨的城镇住宅是人均花费总量。供给是由建筑本钱c与房屋价值p打算的。c的作用是负的，本钱增添会减 少供给；p的作用是正的，价值提升会增添供给。用容易的数学言语来描画，要求方程用y与p来解释q；供应方程用c与p来解释q。假定y与c是已知，这两个 方程可行用以解释两个变量p与q。获得的结果p与q皆是由y与c打算的。也可行说获得的结果是两个方程式：第一种用y与c解释p，第二个用y与c解释q。

　　第一种方程可行用以讲明华夏都市房价p 为何增添得那末快。p的增添多数是y的作用。华夏经济进行很快，都市居民的收入y也增添得快，y这样快的增添大大提高了房价p。换句话说，y的增添提 高了房产要求。与此同一时间，供给的增添却无那末快，由于都市房产的总数量是每年新加房产量的十几倍。每年新房可能增添得快，但房地产总量增速局限。当要求 大大提升而供给增添不足的时刻，价值就会升高。这即是华夏房地产价值十好几年来迅速上升的最重要的原因。尽管上面的经济理论可行解释房价的大增，可是解释了多 少，是非是还须要用其它的要素如地产泡沫来解释，咱们要用数据反复答这种难题。

　　其次看数据。咱们探讨的范畴是华夏全中国城镇住宅，房价是各地平均的价值。某时某地的价值可能产生局部泡沫，是咱们的探讨不行判断的。咱们的数据 样本是从1987年到2012年。1987年从前住宅许多是由各单位具有和分配，价值非是由市场的供求打算的。原始数据是从华夏统算年鉴和国度统算局公报 得到并发展计算梳理的。p是房屋每平方米的平均出售价值。q是平均每人具有的面积。y是都市居民的平均实质收入。c是经客户物价指标数据调度的建筑资料产业 价值指标数据，从中经网（CEInet）取得。拿到数据今后，咱们用计量经济学的方法，把每个方程式的参数预计出去。好比在用y与c来解释p的方程里，有个 参数衡量y的作用有多大，还有一种参数衡量c的作用有多大。今后咱们还要衡量上面的方程是否称心地解释了p，是非是还须要其它的解释，如用房地产泡沫的理 论。

　　探讨结果显现，咱们预计了每个方程的要紧参数。例如，收入对房产要求的弹性（收入增添了1%，要求会增添多少个百分点）大约是0.92。价值对 房产要求的弹性是-0.78。前哈佛大学教授H.S. Houthakker在1957年的Econometrica期刊发表了一篇要紧的文章，汇报与剖析了全球三十五个国度或地域居民收入对各式花费品的弹 性，此中有北京在1927年和上海在1929年的居民收入对房产要求的弹性，区别为0.940 与0.714，和咱们预计的0.92挨近。最要紧的结果是，咱们用以解释房价的方程能够解释从1988年到2012年都市房价的多数浮动，从头到尾的误 差较小。

　　结论是甚么？依据经济学的理论，咱们可行应用要求与供应的要素来解释为何华夏都市房产的相对价值（经花费物价指标数据调度的价值）从1987年到 2012年迅速增添了2.3倍，不要用甚么泡沫的理论来解释。读者假如怀疑这种结论，可行先假定一种详细的泡沫理论，找出数据，用计量方法来实证，看它 能否比咱们的解释更好。