住宅不同于通常商品，它不仅具备等价交换、按质论价、供求打算价值等商品的共性，还带有产业投资升值的金融属性，和鲜明的社会保证性。因而，全球各地关于评判房价能否合乎道理，能否存留泡沫，有众多方位的衡量方法，但尚没有同一的定论。“房价收入比”是世界公认的最要紧的衡量目标之一。房价收入比目标最重要的用于衡量房价能否处于居民收入能够支撑的合乎道理水准，干脆反应出房价水准与广泛居民的自住要求相配合的水平。咱们以为判断一种地域房价的涨幅能否合乎道理,应与本地居民年均可支配收入的涨幅发展概括相比。

本次房价泡沫探讨汇报，起首，在样本抉择层次，从过去易居探讨院对全中国35个大中都市房价收入比监测的根基上，新添入10个热点都市，将样本数扩充到45城；其次，在探讨方法层次，除了沿用“房价收入比”目标之外，新添入“华夏都市住房(一手房)价值288指标数据”目标，从而推导出一套“房价泡沫”的测算方法。终归，得出全中国45个大中都市在2016年前三季度房价泡沫的水准，以期为政府、公司以及居民提供一种参考准则。

据媒体报导，世界货币基金组织（IMF）发表的全世界房价观看汇报(Global Housing Watch Report)指明，2016年上半年全世界各大都市的房价收入比深圳以38.36位居第一。名次前十的都市中有五个在华夏：香港以34.95位居第4；北京以33.32位居第5；上海以30.91位居第6；广州以25.85位居第10。另外，美国经济征询企业Longview Economics的一项全新探讨显现，日前深圳房价全世界第二贵。剖析显现，深圳一套典范住宅的价值已达到80万美元左右，房价收入比为70倍。

可视，华夏部分都市高房价的景象，曾经引起了全球范畴内的关心。在某种水平上，这也与2016年国庆时期多地颁布限购限贷等房地产调控政策有必定相干性。那末，深圳、上海、北京等华夏热点都市的房价处于何种水准？偏高的水平如何？能否存留泡沫……是未来华夏楼市健康进行必需要探究的难题。

为这，易居探讨院鉴于本身好几年积累的“房价收入比”探讨体制，剖析了“2016年前三季度全中国45个都市的房价收入比”概况，并新导入“华夏都市住房(一手房)价值288指标数据”作为监测目标，进一步测算出各个都市房价从2015年4月至2016年三季度以来房价的涨幅水平。终归，联合“房价收入比”和“房价指标数据”双重监测体制，推导出一套“房价泡沫”测算公式，剖析2016年前三季度全中国45个大中都市房价泡沫水平。

本汇报探讨的时间框定在“2016年前3季度”，为了确保探讨数据的客观性，“全中国45城城镇居民人均可支配收入”目标是依据统算局推出2016年前3季度或2016年上半年城镇居民人均可支配收入同比增添率，发展年化推算而成；在“全中国45城商品住宅成交价值”方面，采纳了CRIC等人间数据库数据中“2015年1-3季度”和“2016年1-3季度”成交均价发展测算，不含可售型保证房、棚改房等成交均价。

一、房价收入比的计算方法和衡量准则

房价收入比是指房屋总价与居民家族年收入的比值，不同机构可能采纳不同的统算目标和不同的计算方法，本文采纳的数据皆来源于国度统算局、位置统算局的官方数据，此中商品住宅特指一手房，不包括二手房。

虽然房价收入比是一种全世界通用的目标，但其合乎道理范畴却无严刻界定。全球银行1998年对96个地域的统算材料显现，家族收入在999美元之下（最低收入户）的国度（地域），房价收入比平均数为13.2；家族收入在3000美元～3999美元（中庸收入户）的国度（地域），房价收入比平均数为9；家族收入在10000美元以上（高等收入户）的国度（地域），房价收入比平均数为5.6。列国（地域）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地域最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。通常而言，在强盛国度，房价收入比超越6就可见为泡沫区。

源于我们国家统算制度尚不健全，我们国家的房价收入比数据不如欧美国度明确，况且我们国家对商品住宅的统算口径与欧美国度还不同，可比性其实不大。依据我们国家的实质概况，咱们以为全中国房价收入比维持在6-7属合乎道理区间。

二、全中国全体房价收入比

依据国度统算局口径的数据，2016年前三季度，城镇居民人均可支配收入比上年（名义）增添7.8%，比2015年全年名义增幅收窄了0.4个百分点；新建商品住宅价值增添为13.9%, 增幅比2015年扩大4.8个百分点，房价涨幅显露较为显著的攀升。本汇报中房价收入比的“户型面积”目标，同一依照100平方米计算（与全中国城镇家族平均住房面积相近）。

依据房价收入比计算公式，得出2016年前三季度全中国商品住宅房价收入比为7.6，与2015年的7.2比较，房价收入比上升显著。从房价收入比的一律水准看，曾经略微高出6-7的合乎道理区间。房价收入比的上行最重要的是受2016年春节过后，伴随着各项去储存政策和货币宽松政策的扶持，一线都市、要点二线都市和部分三线都市楼市快速回升，导致房价显著攀升，与此同一时间，居民收入增幅却远小于房价增幅的作用。

图1 1998-2016年前三季度全中国商品住宅房价收入比走向

数据来自：国度统算局

三、全中国45个大中都市城镇居民收入

本文选取全中国45个大中都市：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、苏州、没有锡、三亚、洛阳、宜昌、东莞、惠州、泉州、廊坊、烟台作为探讨对象。

为便于探讨，对45个大中都市，起首，包括了国度统算局界定的全中国35城，即北京、上海、广州、深圳4个都市为东部一线都市，天津、石家庄、沈阳、大连、南京、杭州、宁波、福州、厦门、济南、青岛、海口12个都市为东部二线都市，太原、长春、哈尔滨、合肥、南昌、郑州、武汉、长沙8个都市为中部二线都市，呼和浩特、南宁、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐11个都市为西部二线都市；其次，出于样本抉择的均衡性及本年来楼市市场的热度，加选了10个三线都市：苏州、没有锡、三亚、东莞、惠州、泉州、烟台8个东部都市，洛阳、宜昌2个中部都市。

依据2016年前三季度各都市推出的城镇居民人均可支配收入增添率，经过年化计算可得：从全中国45个大中都市，2016年城镇居民人均可支配收入来看，全体上表现东中西部递减的状况，经济较为强盛的东部一二线都市全体收入水准较高，上海以57623元高收入位居全中国榜首，超越5万元大关的另有北京、苏州、杭州、宁波和广州，均是东部都市；与以上地域造成鲜明对照的是，人均可支配收入低于3万元的都市，中部和西部都市各占2名，区别是太原、宜昌和西宁、贵州。

图2 2016年全中国45个大中都市城镇居民人均可支配收入年化概况

数据来自：各位置统算局、易居探讨院

四、全中国45个大中都市房价

从CRIC口径、易居探讨院和其它机构监测的商品住宅（剔除可售型保证房、棚改房）成交均价来看，均价较高的最重要的是东部经济强盛的一二线都市，最重要的为深圳、上海、北京、厦门、三亚等沿海省份的最重要的都市。从2014年930政策颁布到2016年9月，全中国房地产市场，最引人的都市全无悬念的便是“深圳”。截至2016年三季度，深圳商品住宅出售均价突破5万元大关，位居全中国第一，同比增幅达63.4%。

2016年前三季度，除了东部热点都市之外，其它地域房价还不同水平显露回升迹象。全中国45个大中都市，房价同比负增添的都市唯有7个，区别是三亚、西安、银川、昆明、烟台、呼和浩特、哈尔滨，除了三亚同比下跌达18.7%之外，其它内陆省份的都市，下跌均不超越5个百分点。可视全中国45城房价全体上表现上升态势。这是由于，从中央到位置各方面楼市有利政策的不停颁布，在解放了楼市刚性和改进性要求之外，同样促使大批投机资金映入一线都市，楼市成交量大幅攀升，助推房价显露前所未有的井喷式增添；随后，投资和投机资金映入了经济环境较没有问题二线、三线都市，房地产市场提速回升，房价抬升。

图3 2016年前三季度全中国45个大中都市商品住宅成交均价

数据来自：易居探讨院、CRIC数据库、其它不业余探讨机构汇报

图4 2016年前三季度全中国45个大中都市商品住宅成交均价同比增幅

数据来自：易居探讨院、CRIC数据库、其它不业余探讨机构汇报

备注：

1、北京、上海、广州、天津、南京、合肥、厦门、青岛、武汉、成都、海口、呼和浩特、贵阳包涵全部区县、县级市；重庆为包涵9个市辖区的主市区,杭州只含十个区的主市区，郑州包涵部分县和县级市；南昌、沈阳、太原、大连、宁波、福州、济南、长沙、南宁、兰州、西宁、石家庄只包涵城区。

2、石家庄、呼和浩特、哈尔滨、银川数据来源网络梳理，其余41个都市来源CRIC

五、全中国45个大中都市房价收入比

1、全中国45个大中都市房价收入测算数据

全体上看，45个大中都市的房价收入比有之下三个态势：

一是，全中国45城房价收入比均值为10.1，超出全中国房价收入比7.6的均值将2.5，在必定水平上反应房价存留显著的地域差距。

二是，全中国45城，房价收入比表现东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大；一线都市和东部沿海都市，显著全体超出内陆其它都市，深圳、上海、三亚、北京、厦门、福州分列前六位，房价收入比均超越14；反观房价收入比在位居后5位的都市是长沙、烟台、洛阳、呼和浩特和银川，房价收入比不超越6，可行认定这5个都市楼市房价不存留全部泡沫。

三是，经济强盛都市超出经济欠强盛都市。日前房价收入相比高的都市，聚集在我们国家经济较为强盛的一线都市、东部都市和遭到一线都市辐射的附近都市。这点地域资产进行好、收入水准高、人数迷惑力强，外来常住人数比例大，因而，购房要求和投资投机要求较为集聚，购置力强劲，房价水准也较高。

图5 2016年前三季度全中国45个大中都市房价收入比

数据来自：易居探讨院

2016年前三季度，全中国45城有20个都市房价收入比同比上升，25个都市同比下跌。详细而言，房价收入比同比增幅超越10个百分点的都市有8个，区别是深圳（49.4%）、苏州（32.1%）、没有锡（20.1%）、东莞（20.1%）、廊坊（17.2%）、合肥（16.6%）、厦门（15.3%）和南京（15.3%）；跌幅超越10个百分点的都市有4个，区别是三亚（-24.9%）、海口（-11.3%）、西安（-11.1%）和重庆（-10.3%）。

图6 2016年前三季度全中国45个大中都市房价收入比同比增幅

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数据来自：易居探讨院

2、全中国45个大中都市房价收入偏离度

2016年前三季度，45个大中都市房价收入比偏离度有之下四个特色：

其一，全体表现东中西部递减态势，一线及部分东部沿海都市房价偏离合乎道理区间水平进一步优先于其它地域。

其二，一线都市中有三个都市偏离度差距较为显著，深圳、北京、上海位列45个大中都市第一、二、五位，而广州急速下跌至第十四位。

其三，厦门作为东部二线都市，接着高度偏离合乎道理区间，投资和投机要求昌盛。

其四，45个都市中有39个都市房价收入比超出理论合乎道理值，在必定水平上反应房地产市场的地域分化水平正好扩大，日前乌鲁木齐、沈阳、洛阳、银川和长春5个都市商品住宅均价低于合乎道理值。

另外，须要讲明的是，三亚作为我们国家最知名的旅行都市，源于优越的当然环境，外来旅行客群和投资客群要求量显著超出当地居民，因而三亚是一种外埠客源占主导市场的地域，其房价显著偏离本地居民人均可支配收入，这也是三亚未曾放松限购的原因之一。

六、全中国45个大中都市房价泡沫探讨剖析

判断一种地域楼市能否存留泡沫，全世界尚未有个同一的探讨方法。本文旨在讨论探讨房价收入比的根基上，加入房价本身涨幅作为探讨目标，作出一个尝试性的探讨。

1、全中国288指标数据目标

在房价本身涨幅方面，本次探讨导入了由易居房地产探讨院、华夏房地产测评中心和克而瑞消息团体(CRIC)一同研发的“华夏都市住房(一手房)价值288指标数据”（下文简单称呼“288指标数据”）。288指标数据是指经过定期监测全中国4个直辖市及284个地级市(不含新加加的三沙市)一手房的相干成交数据和市场调研数据，采纳相似房屋循环买卖法，计算288个地级以上都市月度价值变动趋向，在此根基上造成华夏房地产288价值指标数据(一手房)。本汇报抉择的全中国45个样本都市，均隶属288指标数据监测范畴内。

依据288指标数据显现，全中国房价在2015年4月完毕了为期13个月的环比跌幅态势，因而本次以2015年4月的指标数据为起点，以2016年9月指标数据为终点，区别计算出全中国45个样本都市的房价指标数据涨幅。

经过测算，可行直观的瞧出，全中国45个大中都市房价指标数据增幅特征，与前文阐述的房价涨幅和房价收入比增幅具备较为高度的贴合性，均表现了较为显著的地域分化，涨幅表现东中西部递降的状况，一线都市和东部都市涨幅显著超出全中国其它地域。

2、全中国45个大中都市房价泡沫测算

咱们根据全中国45城2016年前三季度的房价收入比偏离度，和2015年4月到2016年9月各个都市房价指标数据增幅水准，区别依照40%和60%的权重发展量化料理，测算出2016年前三季度全中国45城房价泡沫水平的相对照较。

图7 2016年前三季度全中国45个大中都市房价泡沫概况

数据来自：易居房地产探讨院、华夏房地产测评中心和CRIC

本次测算的全中国45城房价泡沫，不过相对的相比数据，其实不具有一律的意义，不行容易的了解为泡沫数据超越0%的地域都存留房价泡沫。为了更为明确的剖析各个都市的泡沫水平，本次探讨导入了“中位数”概念，对全中国45城泡沫数值发展排序，以位列23位的都市为泡沫划分的临界点。数据显现，南宁泡沫水准为16%，位居第23位，因而在它此前的22个都市房价可行定义为临时显露泡沫，并可分类三种概况：深圳泡沫超越118%，泡沫显著；上海、厦门、北京、合肥、南京、福州、苏州、天津、三亚9个都市泡沫均超越了40%，隶属小型泡沫；东莞、广州、杭州、武汉、郑州、宁波、济南、石家庄、廊坊、南昌、没有锡、太原，这12个都市泡沫数值在35%-17%之中，除了存留数据异动的宁波和石家庄之外，其它10城隶属微型泡沫。

透过2016年前三季度全中国45个大中都市房价泡沫的尝试性测算探讨，咱们对未来一年全中国房地产市场，有如是三方面判断：

其一，泡沫超越20%的都市有20个，这点地域除了数据存留异动的宁波，其它19城现已悉数实施了限购限贷等调控政策。

其二，泡沫水准超越50个百分点的都市有8个，区别是深圳、上海、厦门、北京、合肥、南京、福州和苏州，这点地域均在2015年和2016年成为全中国楼市的热点，房价短期涨幅显著，房地产市场热度较高。可是咱们以为在未来一年，源于承载了过大的上升负担，泡沫水平较大的地域，调控性质的政策将持续执行，因而市场成交量也将进一步回落，房价会显露房价环比零增添甚而负增添的概况。

其三，泡沫水平位于负区间的乌鲁木齐、银川、沈阳和洛阳4个都市，以及泡沫水平较轻的其它都市，依然是楼市去储存政策的扶持地域。总之，在未来的房地产市场，“分城施策、因地制宜、促健康进行”是主流精神。

必需提示的是，本次汇报：

起首，在房价数据来自方面，由于采纳了CRIC等人间探讨机构的监测数据，且剔除了各个都市保证房的房价，因而房价在必定水平上是超出统算局口径的数据，且会致使房价收入比测算结果也存留必定的偏高。

其次，鉴于房地产泡沫探讨的繁杂性，本次探讨全中国45个都市泡沫概况，只具备相对意义，仅讲明各个都市2016年前三季度房价可能存留的泡沫，以及预示着未来一年将有可能表现的市场面貌。

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