20城首轮聚集供地盘点：仅4城土地成交楼面价下调，稳地价成果或不及预期

聚集供地以为是“稳地价，稳房价，稳预期”的要紧政策保证之一。截止6月24日，除上海和武汉外，已有20城先后达成首轮聚集供地。

首轮聚集供地体量和节拍如何？是否起到“稳地价、稳房价、稳预期”的效用？

21世纪经济探讨院依据中指标数据据、各都市当然资源部门网络及其它公布消息，整理20城聚集供地竞拍准则和土地成交数据，并联合2020年1-5月聚集供地都市土地出让概况，尝试对上述难题发展回应。

供地节拍、出让准则各异

据中指标数据据和中指·地主数据，苏州、杭州、北京、天津、合肥等地首轮聚集供地面积超2020年总供地面积的40%，此中苏州首轮供地224万平方米，占2020年供地面积的55%。青岛、深圳、重庆、宁波、没有锡等首轮聚集供地面积不足2020年总供地面积的30%，青岛第一批聚集供地142万平方米，仅为2020年供地面积的17%。

各大都市聚集供地节拍不一。绝多数聚集供地都市唯有首轮聚集供地可行实现年底前开盘，因而部分都市加大首轮聚集供地面积占全年比例，如广州首轮聚集供地393.6万平方米，占全年宅地计划供给面积的62.6%。

杭州、济南、没有锡等都市供地节拍较为稳健，首轮聚集供地面积占全年宅地计划供给量的三成左右。深圳、厦门、北京等都市的供地节拍则相对缓慢，深圳首轮聚集供地仅出让6宗地块，合计36.19万平方米，约占全年宅地计划供给量的10%。

为“稳地价”，绝多数首轮聚集供地都市均设定地价上限，低于地价上限则“价高者得”，地价触顶映入竞配建、竞自持或摇号步骤。部分都市在“限地价”根基上“限房价”，助力“稳房价、稳预期”。在“一城一策”的调控思路下，不同都市鉴于本身特色对土地出让准则发展调度，首轮土地聚集出让准则“百花齐放”。

北京在首轮聚集供地中导入房屋出售价值引导体制，多地块设计竞配建公租房面积，竞政府产权份额，竞高准则住宅建造方案等请求，土地出让要求严苛，对房企的资金实力、开发能力和本钱管制能力等提议更高请求。

南京首轮聚集出让启用“限房价，竞地价”准则，地价触顶干脆摇号，房企拿地运气成分增添，小房企拿地体积扩大。较其它都市，南京对开发商概括实力的考察其实不严刻。

上海在“限地价”和房价、地价联动根基上导入“中止价”概念，竞价至中止价的多家开发商在起始价的110%(即最高报价)范畴内发展一次报价，与平均报价最挨近且报价较轻者得地，既操控土地成交溢价率，又为开发商保存必定利润体积。

成都绝多数地块采用“设计可售商品住房清水最高出售均价+配建并自持固定体量租借住房+设计土地最高限价+续竞自持租借住房面积比重”形式发展拍卖，部分地块请求现房出售，出让要求严刻，在“稳地价、稳房价、稳预期”的同一时间发展“稳品质”新尝试。

也有部分都市首轮聚集供地的土地出让要求较为宽松，如重庆并没有发展“限房价，竞地价”操作，土拍火热，地价上升较快。在延续两轮聚集供地中，包括重庆在内的部分都市可能会进一步细化、改良土地出让准则。

北广深土地成交楼面价下调

21世纪经济探讨院鉴于中指标数据据整理各都市土地出让概况发觉，已达成首轮聚集供地的20城共成交土地774宗，土地出让金合计9060万元。从20城土拍结果看，首轮聚集供地在操控土地成交溢价率和地价方面成果或不及预期。

20城中，5城土地成交溢价率超20%，区别为重庆、杭州、深圳、厦门和宁波，此中重庆土地成交溢价率最高，达38.82%，单宗地块成交溢价率最高近130%。高土地溢价率都市多为房地产热点都市，房企拿地热情高；聚集供地带来供地次数降低，增添房企土地储备、都市所占率和团队稳固性等焦虑，驱动房企高价拿地。

6都市土地成交溢价率低于10%，区别为长春、北京、青岛、苏州、长沙和成都，部分都市土地成交溢价率受制于严刻的土地出让准则，其余都市低土地溢价率亦受土拍起始价抬升、供给地块本身要求不佳、都市房地产市场体现不佳等要素作用。

或受此作用，22城中还未发展首轮土地聚集出让的武汉当前先后二次调高部分预出让地块价值。经调度，5宗地块起拍价涨幅逾20%，此中一地块起拍价上升31.8%。

首轮土地聚集出让广大分布于4-6月，5月最为聚集，加之通常年初土地出让要求会好于年末，为便于相比，21世纪经济探讨院将2020年土地成交概况周期同一设定为1-5月。

就土地成交溢价率而言，较2020年1-5月，达成首轮聚集供地的20城中，有12城土地成交溢价率下调，此中成都土地成交溢价率下调最多，降幅15.91%。除成都外，北京和宁波土地成交溢价率降幅超10%，长春、福州、厦门、苏州、长沙降幅不足5%。

20城中其余8城土地成交溢价率上升，重庆土地成交溢价率涨幅第一大，达31.57%；济南土地成交溢价率从2020年1-5月的0.64%，上升到12.24%。

较土地成交均价而言，较2020年1-5月，达成首轮聚集供地的20城中，仅4城土地成交楼面价下调，区别为广州、北京、深圳和福州，下调区间在32-2667元/平方米之中。价值下调更多受土地出让准则调度作用，以一线都市为主，但地价降幅适中。

其余16城土地成交楼面价均显露不同水平上升，此中12城土地成交楼面价一律增添值破千，6都市土地成交楼面价破两千，没有锡、厦门和宁波土地成交楼面价上升5000元/平方米以上。

21世纪经济探讨院以为，首轮聚集供地“稳地价”成果或不及预期，在后两轮聚集供地中，相关部门可能会增强对土地溢价率和土地价值的管制。