在近日举办的世邦魏理仕2022年度论坛上，险资布置不动产的话题再一次引起业界关心。日前，包括安全在内的险资纷纷入局不动产，关心保证性租借住房（简单称呼“保租房”）、长租公寓、物流冷链、资产园区等新款细分赛道，保租房REITs也成为其一大投资热点。

　　值得关心的是，比较几年前对房企的干脆持股，本年险资再次入局不动产范畴，则是抉择了房地产产业的细分赛道，其背后的投资逻辑在哪？如何看待险资长久资本在细分赛道上的投资布置？

　　险资入局不动产新款细分赛道

　　“安全作为长线资本，不会经过短期套利得到太多超额收益。全体来看，其对我们国家前景相比看好，投资态度依旧相比坚定。日前市场环境下，尤其未来2-3年，是长久资本布置的好时点，其会以更理性、更适合的价值和要求采购少许具备长久持有价格的优质物业。”在世邦魏理仕2022年度论坛上，华夏安全保障国外（控股）局限企业董事总经理李雯如下说。

　　据李雯推荐，从不动产配置方位看，这两年安全愈加关心新款细分赛道的投资，包括物流冷链、资产园区以及长租公寓板块。例如物流冷链，往日1-2年已在要点布置，最重要的形式依旧是与产业中运营能力较强的治理人发展合作，针对存在数量市场结合收并购。

　　“全体来看，我们国家险资的不动产配置比重还较轻，长久来看另有相当大提高体积。”世邦魏理仕华北区探讨部负责人孙祖天显示，险资偏好有稳固现款流的焦点或焦点增值型产业，即具有老练、风险低的特性，例如，仓储、资产园区等产业当前体现相比稳健，受政策勉励，也有REITs作为退出通道，因而，包括险资在内的好多投资者都会关心。

　　安全入局不动产的另一大赛道即是保租房。关于投资保租房REITs，安全相干营业负责人显示，策略性投资深圳安居公募REITs是安全“险资投资租借住房”策略的要紧一环，延续安全还将与包括“深圳安居”在内的多家租借住房范畴合作方一同，一同投资租借住房。获悉，日前安全的险资投资最重要的聚集国度勉励、适合广泛群众须要的聚集式租借性住房产业，迄今已在北京、上海、广州、南京、武汉等都市布置租借房源超1万间，计划在未来5年内投资租借房源超10万间。

　　安全入局不动产的投资动作却非个例。实质上，本年以来，险资重拾起对房地产的“钟情”。以保租房为例，截止日前，一大家都有3只保租房REITs公布发行，3只REITs产物中均有保障资金作为策略投资者。

　　此中，工银安盛人寿保障局限企业、国寿投资保障产业治理局限企业为中金厦门安居REIT的前十大持有人。红土创新深圳能人安居REITs的前十大策略投资者中包涵华夏人寿保障股份局限企业、华夏安全人寿保障股份局限企业。另外，华夏人寿保障股份局限企业则大批持有了中国北京保证房中心REIT的策略配售份额。

　　保租房范畴或迷惑更多险资投资

　　保障资金之是以投资保租房REITs，在贝壳探讨院顶级剖析师黄卉看来，其理由在于，一方面，根基设备REITs具备风险可控、收益稳固的特征，且具备底层产业作为保证，适合保障资金的投资要求，也有益于保障资金下降风险，增强资金运作。另一方面，保障资金以REITs投资形式将资金投于保租房范畴，也加大了对保租房的资金扶持，解决了融资困难，推进保租房的改良进行。

　　鉴于此，在黄卉看来，估计未来将来会有更多险资以市场化形式投资保租房。

　　景晖智库首席经济学家胡景晖也以为，险资隶属资金量大、周期长、对投资回报率的请求非是很高，但具备风险厌恶性的一个资金，在资金属性和资产属性上，险资相比配合保租房REITs，估计未来还会显露险资搭配保租房的景象。

　　“住房租借隶属民生产业，产业利润尽管微薄，但作为具有较稳固租金收入的不动产产业，与保障资金范围大、期限长、较为稳固的风险收益特征较为契合。”ICCRA住房租借资产探讨院院长赵然如下说。

　　在赵然看来，日前保障资金可行掩盖租借住房的投资采购、开发改装、运营治理、产业证券化产物的发行及退出等各步骤。与此同一时间，保障机构也可行为保租房建造、运营等步骤提供财产损耗、民事责任、人身不测伤害等风险保证。而随着保租房公募REITs的到市场发行，保障机构也成为REITs产物的策略投资机构。

　　在孙祖天看来，险资投资保证性租借住房REITs，更多倾向于财务投资，对产业自身无全部权和操控权，跟惯例意义上险资投资不动产其实不一样。只是，两者之中也相关联，“投资REITs，也是鉴于看好该板块的进行前景。”

　　政策有利下具有资产链布置可以性

　　实质上，近年来，保障资金在租借住房范畴迎接机缘期，相干勉励政策还不断加码。

　　2021年3月，《第十四个五年规划和2035年远景指标纲要》提议，单列租借住房用地计划，探寻应用集体建造用地和企工作单位自有闲置土地建造租借住房，扶持将非住宅房屋改建为保租房。在此背景下，据媒体报导，2021年9月，银保监会新闻发言人在答记者问时显示，指导银行保障机构加大对保租房扶持，推进保障资金扶持长租市场进行。

　　值得一提的是，本年年初，银保监会、住房和城乡建造部发表对于银行保障机构扶持保租房进行的指导意见。此中准确，引导保障机构为保租房提供资金和保证扶持，参加根基设备范畴不动产投资信托基金（REITs），并准确了以市场化形式提供适配其融资要求的产物。

　　“随着勉励保障资金为保租房名目提供长久资金扶持，对险资来讲，意指着风险较轻而收益有较高保证的长久投资机会。”华夏公司资本联盟副理事长柏文喜显示。

　　柏文喜剖析，险资入局保租房可能会有两大门径，一是在保租房发行REITs产物时，将其作为本身产业组合的底层配置标的之一，由于保租房的租金收入相对安稳，收益率也尚可；二所以委托借款式债权、保债或许领先股、“领先股+股东借款”的形式映入保租房开发建造融资与运营阶段，获取具备托底和确保要求的固定收益，加上超额收益分成，继而在适合的时机实现退出。

　　赵然以为，保障机构在住房租借产业不但可行经过险资，以股权方式重产业投资租借住房名目，配合银行低息长久贷款，在持有时期取得长久、稳固的租金回报，况且能在退出时取得可观的产业增值收益，反向驱动保障负债良性增添。与此同一时间，住房租借作为持有运营型业态，在开发和运营时期须要保障企业提供财产保障、经营保障等产物效劳。因而，保障企业具有资产链布置的可以性。

　　“险资除了保租房外，在市场化租借住房范畴也有所可为。”展望未来，胡景晖显示，日前优惠政策聚集在保租房范畴，提议政策层次也赐予保障资金映入市场化租借住房必定的优惠政策，从而扩大保障资金入局租借住房的市场格局。

　　新京报记者 张晓兰 

.appendQr_wrap{border:1px solid #E6E6E6;padding:8px;} .appendQr_normal{float:left;} .appendQr_normal img{width:74px;} .appendQr_normal_txt{float:left;font-size:20px;line-height:74px;padding-left:20px;color:#333;}

责任编辑：宋源珺