记者 | 黄昱

近期若干名目业主提议“强迫停贷”后，商品房预售制度全无不测又成为讨论的核心。

“商品房预售制度能否该叫停了”，每当有烂尾楼盘显露在大众面前时，这种难题总会激发一番讨论。

有看法以为，预售制度是开发商高杠杆进行导致资金链分裂、名目烂尾等难题显露的最重要的原因，撤消预售制度利大于弊。只是，也有看法指明，预售制度自身是一个用具，尽管有过，可是更多在于功，相干看管的严刻执行才是最要害的。

发表停贷宣言的业主们，给出的停贷理由最重要的聚集在三个方面，一是，银举止何在楼盘未封顶前违纪下发按揭贷款；二是，为什么按揭贷款违纪划入非看管账户；三是为什么银行不履行资金看管义务，纵容开发商犯法违纪抽调、挪用预售看管资金。

业主强迫停贷的最重要的矛头都指到了银行看管的失责，那末商品房预售制度撤消的时机能否曾经到来？

我们国家的《都市商品房预售治理法子》在1995年1月1日正规落地执行，标记着商品房预售制度在全中国周全铺开。

商品房从预售到终归交付通常有两年的时间差。为了确保预售资金用于相关的工程建造，《都市商品房预售治理法子》准确划定，市、县级政府房地产治理部门负责行政地域内的商品房预售治理、制订对商品房预售款看管的相关制度。

然则，从施行之初到此刻，预售资金看管制度都还无全中国同一的准则，却是“一城一策”，细则由位置政府自行拟定，执行概况还不尽相同。

就预售许可审核而言，通常是请求施工进度根本达成主体构造的1/4以上，部分都市相较宽松，正负零即可申请商品房预售。

严刻少许的当属上海、北京，请求7层之下(含)的大户型住宅及商业、办公名目需达到主体构造封顶方可处理预售，8层以上(含)的则区别需达成规划层数的1/2、2/3以上 (且不低于7层)后方可处理预售。

以前期的预售审核，到延续的资金看管，即使政策再严刻，假如相干看管部门以及银行不严刻执好的话，相干划定也不过形同虚设。

因而，近五年来，对于撤消预售房制度的声响越来越大。2018年下半年，楼市降温显著的背景下，住建部向四川、广东、湖北、江苏、河南、辽宁等省住建厅发函，请求对商品房预售许可发展深入探讨。

随后，广东省住房城乡建造厅拟订的资料提议在少许都市一步步试点撤消预售制度，关于新出让土地，一步步实施现售，并拟定撤消预售，周全实行现售的时间表，分阶段推行。

同年10月，广东首个商品房现房出售试点名目龙华金茂府在深圳正规展示。

2018年，中山市国土局网络显现，在10余起土地拍卖中，都市住宅用地出让请求以“出让后实施商品房现售”为前提要求。相似土拍新规在不少都市都有实施过。

2020年，海南宣告对新出让土地建造的商品住房实施现房出售制度，成为国家内部首个周全实行现房出售的省份。

今后，浙江、湖北、江苏、四川、河南、辽宁等省份若干都市，连续探寻实行商品房现售制度，但也根本有限在部分土拍准则中。

最近两年，请求现房出售的地块根本又暂停。从2021年在要点都市试点供地两聚集制度以来，出让地块根本无现房出售的划定，这意指着在要点都市，依旧会执行预售制。

有房企人员指明，现房出售对房企来讲是相当大的考验，假如当下撤消预售制度，预计会提速好多房企倒闭。

全家TOP10房企人员叮嘱界面新闻，预售制度下的预售资金看管便是为了在这一制度中保证客户权益。日前的烂尾楼事故根源可能没再这一制度上，仍是资金的难题。例如2020年时便有疫情这种外力作用停工，但也未显露如许稠密的维权事故。

一位财务人员则对界面新闻显示，预售制度最要紧的效用便是缓和了开发商的资金负担，假如撤消，开发商即使不倒闭，也会延缓开发周期，同一时间增添不少资金本钱，到最终可能会助推房价上升，买单的仍是平凡购房者。

中原地产首席剖析师张大伟也曾显示，短期看，假如撤消预售制度，会带来供给量短期锐减的担心，不利于安稳市场，房地产要映入现房出售必需要在房价安稳周期内，况且房地产市场曾经根本映入存在数量步骤时期，房地产公司的负债率也要下降的概况下才可实现。

从时机来看，当前还不是撤消预售制度的最好时机。房地产产业正处于非常艰难的时候，房企普及面对资金吃紧的难题，出售短时间内也难有起色，假如再叠加现房出售制度，房企最倚重的资金来自也将被截断，面对的负担将是庞大的。

明源不动产探讨院首席探讨员艾振强对界面新闻称，短期内撤消预售制度的可能性适中。往日几年来，本来有不少都市曾经在一步步小范畴推进现售的试点，先试点后推广，小步快跑，这样更为靠谱，也将倒逼现行预售制度的改善。

“不行由于名目烂尾就以为预售制度有难题。”广东省城规院住房政策探讨中心首席探讨员李宇嘉对界面新闻指明，预售制度自身是无难题的，要害是预售制度无用好，预售审核、按揭贷款的下发时间以及预售资金看管等皆是非常要害的。

艾振强显示，预售自身非是难题，难题在于须要严刻的看管及准入制度配套。欧美也有预售，购房者依据房屋建设进展预付不同额度款项，购房者、开发商和银行等金融机构，一同承受相应的风险。而国家内部现好的预售制度，缺陷不少，风险差不多悉数由购房者承受，切实有调度的必需。