记者 | 张乔遇

房企分拆物管营业上港股以前是一个潮流，也经验了一轮市场热捧。

同花顺数据显现，港股物业治理市值前十股票如碧桂园效劳、中海物业、绿城效劳等在2019年、2020年大幅走强，2019年平均涨幅曾达到了128.54%。经验了2021年的低迷后，2022年又最初反弹，2022年以来，市值前十的物业股区间平均涨幅达13.09%。

1月7日晚，龙湖团体公告称提议分拆附属企业龙湖智创生活局限企业的股份在联交所主板独立到市场。分拆及到市场达成后，龙湖团体具有龙湖智创生活不少于50%的权益，龙湖智创仍为龙湖团体的附属企业。

截止2021年9月30日，龙湖智创治理的物业治理效劳建筑面积合共为2.37亿平方米，在管名目1422个，此中包括2.13亿平方米的1189个住宅及其它非商业物业、900万平方米的59个购物中心及152万平方米的174个写字楼及其它商业物业，企业合约在管建筑面积为3.49亿平方米。

界面新闻记者注意到，2021年龙湖智创采购了大批物业治理公司，且并购扩张的决心拉伸至2022年及募资到市场后，但企业新营业委聘增添已现疲软趋向。

龙湖团体奉献超一半物管效劳收入

2019年、2020年和2021年1-9月（汇报期），龙湖智创的总收入区别为43.69亿元、64.68亿元和77.71亿元。界面新闻记者注意到，龙湖智创所提供的营业多数离不开龙湖团体及其结合营企业（下统称为“龙湖团体”）的扶持。

一方面，汇报期龙湖团体是龙湖智创的第一大消费者，其奉献的收入占总收入的比例区别为15.2%、23.7%和30.0%。同一时间也是龙湖智创前五大供给商之一，企业部分的商业运营及物业治理效劳与龙湖团体开发的物业相关，汇报期向龙湖团体收购金额区别为3673.7万元、3779.8万元和3377.6万元，但占收购总额的百分比未超2%。

招股书显现，龙湖智创的主业务务可分为住宅及非商业物业治理效劳和商业运营及物业治理效劳两多数。

收入组成上，住宅和其它非商业的物业治理效劳系龙湖智创最重要的收入来自，汇报期收入区别为38.86亿元、54.45亿元和60.12亿元，详细包括物业治理效劳、非业主增至效劳和社区增至效劳。

此中，物业治理效劳收入区别为21.37万元、31.26万元和34.27万元，而龙湖团体在该部分奉献收入的比重区别达到78.7%、64.0%和53.7%。

截止2021年9月，龙湖智创住宅和其它非商业的物业治理效劳的在管建筑总面积为2.13亿平方米，占同期合约建筑面积3.19亿平方米的比重为66.59%。此中来源龙湖团体的在管建筑面积占比达到了40.20%。

另外，截止最终实质可以日期，龙湖智创来源住宅和其它非商业的物业治理效劳储备面积为7438.4万平方米，而龙湖团体占到了此中的42.67%。

此外汇报期内，龙湖智创还区别有4.82亿元、10.23亿元和17.59亿元来源企业为购物中心提供的商业运营和物业治理效劳，以及为写字楼和其它商业物业提供的物业治理效劳收入。

截止2021年9月，龙湖智创为59个购物中心提供商业运营，总建筑面积为570万平方米，并向59个购物中心提供物业治理效劳，总建筑面积为900万平方米（包括室外公共地域及泊车地域），同一时间龙湖智创为174个写字楼及其它商业名目提供物业治理效劳，总在管建筑面积为1520万平方米。

招股书显现，2020年7月最初龙湖智创向购物中心提供物业治理效劳，截止2021年9月该效劳的在管建筑面积为903.4万平方米，合约建筑面积为1002.3万平方米；另外龙湖智创商业运营效劳项下的在管建筑面积为567.6万平方米，合约建筑面积为1125.4万平方米。

截止最终实质可以日期，企业购物中心的物业治理效劳另有73.6万平方米合约建筑面积未交付，此中87.77%的合约建筑面积为龙湖团体；另商业运营效劳储备合约建筑面积为636.5万平方米，此中龙湖团体占96.03%。

截止2021年9月，龙湖智创还存留向写字楼及其它商业物业提供物业治理效劳的收入4.77亿元，此中来源龙湖团体的收入奉献比重为52.3%。获悉，写字楼和其它商业物业治理效劳的合约建筑面积为2.03亿平方米，在管建筑面积为1.52亿平方米。另外另有408.1万平方米的合约家住面积未交付，约46.70%来源龙湖团体。

内生增添不足靠外延并购扩张 

界面新闻记者注意到，汇报期龙湖智创的物业治理效劳的新合约增添态势内含“隐忧”。

据招股书披露，龙湖智创汇报期扩展住宅及其它非商业的物业治理效劳形式区别为新营业委聘和采购。

2019年和2020年，龙湖智创新营业委聘的合约建筑面积区别为5381.5万平方米、5968.0万平方米，而2021年1-9月，企业新营业委聘的合约建筑面积仅3659.0万平方米，未来三个月还需实现2309万平方米的新营业增添，才能与上年新营业委聘业绩齐平。

另购物中心新合约的合约建筑面积也从2020年的863.2万平方米下调至2021年前9月的96.7万平方米；新合约在管建筑面积从786.3万平方米下调至80.6万平方米。

另外，龙湖智创来源写字楼及其它商业物业提供的物业治理效劳新合约的合约建筑面积从2019年的412.9万平方米下调至2021年前9月的146.2万平方米；新合约在管建筑面积从303.8万平方米下调至144.7平方米。

与新营业委聘和新合约增添的不尽如人意相反，企业汇报期采购拓展的住宅及其它非商业物业治理效劳面积从2019年的2086.4万平方米下降至2020年的661.9万平方米后，大幅提高至2021年前9月的4243.9万平方米。

界面新闻记者理解到，2021年龙湖智创最初经过鼎力采购扩张版图。昨年2月至7月，龙湖智创全资子企业龙湖嘉悦与新全球进行合同采购了武汉龙泽、济南龙湖、鞍山龙宜、潘阳龙宜悉数股权和北京琅院88%的股权，总价3.19亿元，最重要的向全中国住宅及商业物业提供物业治理效劳。

3月至12月，龙湖嘉悦合同采购了亿达效劳悉数股权，总价12.73亿元，用于扩展住宅及商业物业及产业园物业治理效劳；5月，龙湖嘉悦采购了狮城怡安75.1%的股权，总价为4.87亿元，布置别墅、公寓、写字楼及交通设备物业治理效劳。

8月-10月，龙湖嘉悦以11.63亿元达成了对楷林效劳悉数股权的采购，楷林效劳最重要的向全中国写字楼提供商业物业治理效劳；8-12月又达成了对没有锡九龙仓和武汉时期广场的悉数股权采购，总价区别为3.70亿元和1370万元，两家均最重要的提供物业治理效劳。

2022年，企业与新全球进行签定合同以3826.5万元采购北京祥和60%的股权，估计2022年上半年达成，同一时间在磋商余下40%股权的采购。北京祥和最重要的提供北京和济南的住宅及商业物业治理效劳。

龙湖智创还计划采购龙湖中朵余下49%的股权，布置内蒙古住宅及商业物业治理效劳；并将消费1.88亿元采购狮城怡安余下24.9%的股权；另外还包括计划采购的浙江康禧余下49%的股权。

独立第三方营业毛利率过低

汇报期龙湖智创净利润区别为6.81亿元、9.31亿元和11.30亿元，净利率区别为15.69%、14.39%、14.54%。据招股书披露，龙湖智创逾70%的收入一直来源独立第三方。

汇报期内，企业来源独立第三方的收入区别为37.03亿元、49.38亿元及54.39亿元，区别占相应时期收入总额约84.8%、76.4%及70.0%。

界面新闻记者注意到，汇报期住宅及其它非商业的物业治理效劳上，企业来源龙湖团体的毛利率区别为18.2%、19.3%和22.4%；但造成鲜明对照的是，龙湖智创依托采购及新营业委聘带来的独立第三方的毛利率区别唯有3.1%、7.3%和11.2%。企业盈利最重要的依托龙湖团体。

原因在于，汇报期，企业住宅物业的全体平均物业治理费费用区别为每月3.15元/平方米、2.82元/平方米及2.95元/平方米。同期，龙湖团体及其结合营企业开发的住宅物业的平均物业治理费用为每月3.39元/平方米、3.33元/平方米及3.44元/平方米。

而独立第三方开发商开发的住宅物业的平均物业治理费费用区别唯有每月2.33元/平方米、2.05元/平方米及2.39元/平方米。

对龙湖团体及开发的住宅物业收取的平均物业治理费费用超出独立第三方开发商开发的住宅物业的概况，企业解释为：在管的由龙湖团体及其结合营企业开发的住宅物业许多是位于一、二线都市的中高档住宅物业，关于该等中高档物业，最重要的提供优质效劳及高档效劳，收费相对较高。

值得注意的是，汇报期各期龙湖智创治理由龙湖团体开发的住宅物业的中签率均为100.0%，但治理独立第三方开发商开发的住宅物业的中签率区别约为81.0%、76.7%及77.3%，呈下调趋向。

依据弗若斯特沙利文材料，相较于2016年至2020年华夏物业治理效劳收入年复合增添率10.9%而言，同期华夏物业治理企业的在管建筑面积从2016年的309亿平方米增至2020年的359亿平方米，年复合增添率仅为3.8%。

在管总面积的恒定以及单位价值上的节制，龙湖智创在招股书中屡次提到包括布置物业治理增值效劳在内的多元化进行，包括社区生活、体积运营、美居生活和社区媒体等。但龙湖智创汇报期增值效劳收入区别为7.36亿元、9.80亿元和13.14亿元，占总收入的比例区别为16.85%、15.15%和16.91%，仍未占很大权重。