实习记者｜王婷婷

2021年，上海的商业物业投资市场全体趋势活泼，楼市根本面复苏显著。

据戴德梁行数据统算，2021年上海大宗买卖市场共录得1051亿成交，同比上升46%，根本曾经规复至2018年的水准。在2018年，上海共成交1057亿元。

从全中国范畴来看，2021年上海占全中国总成交金额的40%，对照2020年上升了5%。在一线都市中，2021年上海大宗买卖的成交总额也占据首位。此中，北京、深圳和广州区别占全中国总成交金额的24%、12%和9%。

从买卖类别来看，最重要的分为概括体、商业、焦点、研发办公以及数据中心等。概括体方面，在2021年6月，险资安全人寿耗资330亿元，采购了上海来福士广场等六个商业办公不动产名目。商业上，有布鲁克菲尔德产业治理企业以89亿元的价值采购了上海悦荟广场等五处购物中心。至于焦点办公，到年末，另有百丽团体以9.5亿元采购了上海中金世界广场B座等。

在2021年上半年，上海的房地产市场就已显露一步步回升趋向。大宗买卖市场代表性成交名目也最初频现，如领展32亿采购七宝万科广场50%权益以及中泰证券27.4亿采购外滩中心A2&C2等。

办公租借要求也在2021年迎接显著上升。戴德梁行数据统算显现，2021年上海全市净吸纳量增至142万平方米，约为2020年的3倍。在空置率方面，2021年已降至约16%，租借市场显露回升迹象，突显市场关于上海高流动性和未来迷惑力的看好。

此外，2021年上海甲级写字楼供给也维持高位。数据显现，全年共计入市办公建筑范围74万平方米，分布在7个区11个板块，共计13个名目。此中新兴区新加供给在全市仍占据最重要的位置，新加办公建筑范围达68万平方米。

至于租金水准，2021年上海甲级写字楼租金表现止跌微升态势。至四季度，租金为8.17元/平方米/天，同比2020年四季度微涨0.21%。

分地域来看，新兴区在优质名目入市的拉动下涨幅更显著，租金同比增添2.04%，达到6.52元/平方米/天。焦点区为9.37元/平方米/天，同比2020年四季度上升0.83%。

从物业类别来看，办公/研发办公占比虽然有所下降，从2020年的80%降至2021年的46%，但仍居于首位。值得一提的是，概括、商业、公寓等业态渐渐遭到买家钟情，成交占比上升了5-12个百分点。

市场资金来自方面，还是内资占据主导，在2021年，内资买家成交金额占比为76%，较2020年下调了8%。与此同一时间，外资占比在缓步上升，成交金额从2020年的16%增至2021年的24%。

除此之外，再从买家类别来看，投资型买家再一次超过了自用买卖，2021年投资型买家的成交金额同比上升了16个百分点，占比增至63%。

只是，自用型买家的产业分布特征则更为鲜明，最重要的以TMT、生物医药为主，此中TMT产业成交额增添近9倍，较2020年上升了156亿。生物医药产业成交额增添约2倍，从2020年的22亿增至2021年的44亿，涨势也非常显著。

相关资本化率方面，2021年上海各样型物业资本化率均表现上升趋向，此中甲级写字楼（焦点区）、甲级写字楼（非焦点区）、商务园区和零售区别增至4.4%、4.5%、4.9%和4.3%。

受房地产产业“三道红线”政策作用，大批优质产业另有待进一步解放，同一时间资金稳健的公司也可经过收并购进一步拓展边界，新一轮的投资序幕正好接着拉开。

对此，戴德梁行大中华区资本市场部总裁叶国平估计，上海市场或迎接少许投资新动向。例如，在宏观房地产信贷政策持续收紧概况下，将来会有更多优质产业折价映入市场。同一时间，法拍名目也会遭到越来越多投资者的关心。随着上海租借市场的持续进行，高性价比的长租公寓名目会更具投资迷惑力。

叶国平还以为，带生物医药环评的研发办公热度将不停提高，在上海尤其以有资产根基的地域（如张江、漕河泾）和资产聚集的非焦点板块（如周浦、康桥）的名目为甚。此外，符合发行公募REITs的产业类及租借住宅名目也将更受市场欢迎。