记者 | 黄昱

房地产产业走势良性重复和健康进行后，房企将告别高负债驱动高增添的进行形式。然后，房企们须要全角度的精细化治理。

治理学大师彼得·德鲁克在《新现实》一书中写道：“在公司里面，唯有本钱。”而收购是本钱操控的首要步骤，这请求房企转变往日的惯例收购思维，实现收购形式进级。

“房地产下行期，地产开发商要最初省钱。”B2B建材收购买卖平台采筑CEO都军对界面新闻显示，地产开发商往后将更多的抉择聚集收购，以提升议价能力。

聚集收购关于房企的本钱、素质、准则化、节点保证等方面的管制都非常要紧，一直是公司范围经营的治理趋向。然则现事实，却非全部的房企都具有优秀的聚集收购能力。

华夏工程院院士、华夏建筑学会副理事长孟建民曾显示，地产建材收购产业往日很扩散，各自为政；标杆房企的领先进步治理和实践经历并没有在全产业发展有用推广，同一时间大批的公司对收购治理仅仅停留在单纯的便宜收购方面。

这类产业背景，让以采筑、中海领潮为代表的房企搭建的对外开放聚集收购平台迎接了进行风口。

但硬币的另一面是，不少房企关于抉择同行搭建的聚集收购平台仍是有顾虑，不但由于这一块利益关联许多，还可能涉及到企业里面数据外泄的难题。

招采价格凸显

房地产产业是一种资源整合的产业，各样建筑资料、规划设置、建设装修、代理营销等都须要收购，这干脆作用到产物的素质和本钱，以及工程进展，因而收购运动在房地产开发链条中占据了要紧的位子。

然则在房地产开发的黄金时期，房企出售范围普及快速增添，利润丰厚，招采步骤常常简单被疏忽；随着土地红利以及金融红利时期的往日，招采价格将快速凸显。

采筑CEO都军指明，从开发商的本钱构造来看，企业假如要寻常运行，它的地价、税率、薪酬皆是省不了的，独一能省的便是占到房价30%-35%的建安本钱，这种本钱隶属甲方可控的本钱。

本年初，万科董事会主席郁亮曾对外貌示，房企未来的路唯有一条，那便是踏踏实实向生产业学习，回归实业属性，经过劳动挣加工生产和效劳的钱。

与房地产产业比较，生产业对本钱的把控及其严刻。美国通用电气企业前CEO杰克·韦尔奇曾指明，收购和出售是企业独一能“挣钱”的部门，其它全部部门产生的皆是治理费率。“收购是公司本钱操控的首要步骤，收购步骤节约1%，公司利润将增添5%-10%。”

除了收购本钱管制的意识不够强烈外，大批房企的收购治理体制还不太透明。明源地产探讨院存在数量地产首席探讨员艾振强对界面新闻显示，房企收购的体量都相当大，在线上不容易实现，是以收购人士很简单“吃拿卡要”。

房地产公司在招采上也相对强势，往日平常不会一次性支付供给商资料款或工程款，常常经过商票等来延期支付。因而可行见到，在本年个别房企显露流动性负担的时刻，对供给商的商票也显露了逾期兑付的概况。

在本年的市场环境下，房企在收购方面也面对不小负担。一位中型房企的收购相干负责人叮嘱界面新闻，首当其冲的是支付负担。

“跟往日比较，房企现在在收购方面可能更多的须要以现款的形式来收购。”华夏公司资本联盟副理事长柏文喜解释道，在当前的市场环境下，房企在收购方面应用信用资源的能力下调，例如以赊欠、商业承兑汇票等形式得到物资和效劳的负担和难度在增添。

除了现款支付负担外，因本年上半年原资料价值上升，房企的收购价值本钱也有上调的负担。艾振强指明，收购本钱上升叠加现款支付难题，好多房企是无能力去消耗这种难题的。

与此同一时间，明源地产探讨院指明，房企收购也面对效能负担。“日前多数地产名目工期短、进度吃紧，收购全部时刻都要第一时间响应，协调供货资源，在本钱的负担以下，常在以速度换时间。”长久效能难以提高的话，负担可想而知。

另有一大挑战则来源于地产产业曾经映入十分准确的治理红利时期，房地产要回归居住属性，更重申产物的素质。

艾振强以为，从前在市场供不应求的时期，房企的产物根本上皆是准则化复制，这也意指着招采的品类相对照不多，此后产物要打差异化，意指着收购的品类会增添，收购的负担也就变大了。

集采映入深水区

如何尽可能的在节省收购本钱的同一时间防控风险，这是不少房企须要尽快理清的一种难题。多位业内人员以为，聚集收购将遭到更多重视。

聚集收购是指统一公司里面或统一公司团体里面的收购治理聚集化的趋向，即经过对统一类资料发展聚集化、范围化收购来下降收购本钱。而之前，产业内的地产企业会由若干子企业或许名目企业去发展扩散收购，

上述中型房企收购负责人显示，聚集收购关于本钱、素质、准则化、节点保证等方面管制都非常要紧，一直是公司范围经营的治理趋向。

“通常房企聚集收购合同的合作周期为2年，以咱们企业2020全年达成的集采招标结果为例，估计可为新加刚需精装名目节约单方本钱25元/平方米以上。”

源于聚集收购具有更强的溢价能力，对准则化实行和名目进度也有推进效用，日前好多房企都有搭建本人的聚集收购体系。

深圳原土房企粤港湾控股也在近年搭建了专属的聚集收购体系，企业首席执行官杨三明对界面新闻显露，“出发点便是为了增强收购的管制，本来粗放式治理是存留相当大难题的，此刻聚集收购成果很好，价值比零星收购廉价不少。”

除了有下降本钱的效用外，杨三明显示，聚集收购建立了供给链治理的逻辑，同一时间可行做供给链融资。

只是聚集收购对房企自身有较高的请求，须要对潜在合作供给商有个体系估价，制造能力、人士治理、过往业绩、财务情况、合作意愿等皆是必不可少的考评维度，经过层层筛选并中签的供给商，将来会是日后保证各名目按时、保质交付的要紧参加者。

作为房地产产业龙头公司，万科、中海地产等房企以及少许机构均瞄准了这一细分市场，纷纷最初搭建对外开放的聚集收购平台。

万科是在2017年打算将本人老练的收购供给链能力对外公布，那时结合中城投资和中天团体一同成立了面向全产业的B2B建材收购买卖平台采筑，这一平台独立于万科体制。

定位于对外开放平台的采筑，通过这几年进行，除万科外的其它开发商占有的营业量已在显著提高。

依据采筑提供的数据显现，创立之初，万科营业量占采筑全体营业量的91%，到2020年已下调至17%；2020年累计注册消费者数增添至1085家，此中出售额超越百亿的开发商消费者有46家；非股东消费者总成交额在2017年仅有约24亿元，2020年达到1336亿元。

采筑学习的是天猫和淘宝的商业逻辑，给本人的定位是提供撮合效劳，不赚差价，只收取1%的效劳费，走轻产业路线。

采筑CEO都军显示，采筑“管生管养”，不止提供招标效劳，还加载 “天网、天眼和天路”体系，提供品质跟进。“降本提效，降风险”这是采筑的焦点竞争力。

中海地产本年才公布了本人的聚集收购平台 “领潮”，和采筑一样，其同样期望成为“华夏第一大的建材买卖平台”。但与采筑不同，领潮对标的是京东，以自营为主，撮合、联营、品牌运营为辅。

即使可行解决收购中存留的部分痛点，但这种聚集收购平台仍是不行为全部房企接纳。

艾振强指明，好多民营房企的收购部门皆是由亲属或嫡系掌控，利益关联繁杂，不会乐意运用万科、中海这种有竞争关连企业塑造的聚集收购平台，可能还会涉及到数据泄露的难题。

上述中型房企收购相干负责人对界面新闻显示，对外开放的聚集收购平台，符合少许范围相比小，且没能力组织聚集收购的公司运用。“只是咱们可能会考量经过这点平台引入少许优质合作资源，运用顾虑最重要的是招标进程的合规性、合乎道理性，以及平台出售产物能否适合公司产物定位。”

面临房地产产业调度期，往后收购的精细化治理将越来越要紧。终归面临产业利润率下行负担，更多房企全在经过增强里面管制和本钱操控等方面实现开源节流。