记者 | 黄昱

10月28日晚间，万科A（000002.SZ）三季报出炉。

第三季度，万科业务收入1043.7亿元，同比增添9.7%；实现归隶属到市场企业股东的净利润56.4亿元，同比下调23.3%。本年前三季度，万科累计业务收入2714.9亿元，同比增添12.4%；实现归隶属到市场企业股东的净利润166.9亿元，同比降低16%。

关于归母净利润下降的难题，万科总裁祝九胜曾在8月的中期业绩会中做出反思，称最重要的是三个原因导致的，一是出售范围增添局限；二是毛利率下调稍快；三是转行营业带来的作用。

从出售来看，本年第三季度，万科实协议出售面积754.7万平方米，协议出售金额1246.8亿元，同比区别下调36.5%和27.6%。1-9月，累计实现协议出售金额4791.3亿元，同比下调2.8%，年内初次转负。

受合约出售增速下调作用，万科开发营业的结算收入也增添局限。1-9月，房地产开发营业结算面积为1858.0万平方米，奉献业务收入2370.4亿元，同比区别增添7.7%和10.8%，而本年上半年开发营业的结算收入增速约为11.9%。

毛利率下降也作用了万科的归母净利润。前三季度，万科房地产开发及相干产业经业务务的毛利率（已扣除税金及附带）为 17.5%，较2020年同期下调5.4个百分点，较本年上上半年降低0.5个百分点。

万科显示，毛利率下降最重要的和近年来地价占房价比重提升相关。万科财务负责人韩慧华中期业绩会上称， 2017年以来，万科的地售比一直是在上升的，是以开发营业的毛利率会表现一种下调的趋向，从出售端渐渐地表现在结算端。

韩慧华坦言，“可行见到从一季度、中期，乃至全年可能皆是这样一种逻辑。对咱们本身而言，未来两年仍是有必定的毛利率负担。”

在此背景下，万科坚持“量入为出”的投资逻辑。第三季度万科新加37个开发名目，总建筑面积约735.7万平方米；1-9月，累计新加132个开发名目，总建筑面积约2241万平方米。

郁亮在近期的业绩交流会上显示，万科拿地有本人的投资准则，在缩表的背景下，钱愈加珍贵，会有更高的请求，要特别没有问题名目才能拿。

数据显现，截止 9 月底，万科在建名目总建筑面积约11581.5万平方米，权益建筑面积约7061.8万平方米；规划中名目总建筑面积约4414.4万平方米，权益建筑面积约2785万平方米。

另外，万科还参加了大批旧城改装名目，按当前规划要求，权益建筑面积合计约 337万平方米。

万科从本年最初提议要提速转行进行，从“开发为主”移到“开发经营效劳并重”。郁亮显露，通过几年摸索，万科几个最重要的的多元化赛道曾经准确了，包括物业效劳、物流、长租公寓、商业等，不要再去找更多新的赛道，假如能扎扎实实把现存营业做好就算转成功了。

在三季度报中，万科显露了经营效劳营业的全新进展概况。如万物云武汉远程运营中心于7月1日正规落成并启用，3000若干在管名目实现线上指挥调整和运营考核。

就租借营业而言，万科“泊寓”于第三季度新加营业3400间房源，分布在厦门、西安、上海、宁波、成都、济南、深圳等都市。截止9月底，万科租借住房营业房源超越19.5万间，累计营业约14.9万间，间天出租率为95%。

第三季度，万科物流营业在杭州、苏州、宁波新营业3个名目。截止9月底，物流仓储已运营名目建筑面积818万平方米，此中高标库运营面积769万平方米，冷库运营面积49万平方米。

近期的营业交流会上，万纬物流董事长张旭初次官宣了万纬物流最新的营业架构：万纬作为物流品牌专题，麾下分为万维冷链、万纬高标、万纬效劳三大营业板块，不但限于物流地产，还拉伸到仓配一体化效劳、供给链效劳。

万科在三季度报中说起，期内万纬物流增资扩股，导入了 Reco Meranti Pte Ltd.(新添坡政府投资企业下属企业）、 Dahlia InvestmentsPte. Ltd.（淡马锡下属企业）等多家策略投资者。

天眼查消息显现，9月15日，万纬物流产生增资扩股变动，注册资本从244.2亿元增添至359.68亿元，新加五位股东，万科团体的持股比重因此前的100%降为75%。

据披露，新加的五位股东为珠海市万纬盈合投资合伙公司（局限合伙）、DahliaInvestments Pte. Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited、Top Yulan Investment Ltd、南京曦之万纬创业投资合伙公司（局限合伙），区别持股8.5%、6%、6%、3%、1.5%。

因此，对于万纬物流能否会分拆到市场的难题再一次激发关心。万科治理层曾在昨年的股东大会上显露，万纬物流在国家内部公募REITS方面会进一步踊跃的试点和探寻。

另一备受关心的便是万科本年显著期望发力的商业板块。第三季度，万科（含印力团体）新营业商业名目32.6万平方米。截止九月底，万科（含印力团体）累计营业的商业名目建筑面积为1020.6万平方米。

为了助力转行进行，在发表三季度报的同日，万科还经过了另一份公告，万科董事会决议向股东大会申请受权在不超越300亿元的范畴内发行干脆债务融资用具。

获悉，估计发行干脆债务融资用具的募集资金将以于满足万科制造经营须要，调度债务构造，补充流动资金及（或）名目投资（包括但不限于长租公寓、物流地产、资产园、养老公寓等募投名目）等用途。