10月24日，南京市规划和当然资源局推出第三批聚集供地，将来会公布61幅土地，总起拍价482.86亿元，将于11月25日正规出让。这比之前规划的10月份第三次聚集供地延后了一种月。

据显露，南京第三次聚集供地将按“限房价、定素质、竞地价”形式出让，所建平凡商品住宅（毛坯）出售均价不得超越核定价值（装修价值另行核定），最高出售单价不得超越售价均价的110%（装修价值另行核定）。

紧随南京以后，10月26日，苏州也推出了第三批聚集供地概况，共出让26幅涉宅地块，此中吴江区8幅、高新区7幅、相城6幅、吴中3幅、姑苏区1幅、产业园区1幅。该批地块起拍总价405.6亿，将于11月24日正规开拍。

对此，上海中原地产市场剖析师卢文曦指明，从这两个都市发表的第三批聚集供地土拍准则来看，土拍准则在不停改善和细化。在之前提下，地价不可能再没有序上升。他以为，南京这一次聚集供地准则中对于拍地自有资金比重的划定，以及“全家最多参加11块土地”的准则，让拿地机会更均等。鉴于当前市场温度下降，叠加严密的拿地制度，土地市场接着维持冷静是大几率事故。“南京第二批聚集供地有不少土地终止出让了，不排除这批也显露同样的可能”。

准初学槛下降

南京第三批聚集供地出让准则有两方面的显著浮动：关于租借住房的倾斜力度加大了；调低拿地门槛，重申竞拍人的公平性。

据理解，南京第三批聚集供地中有8幅安置房用地以及7幅租借住房用地。此中6幅为纯单身职工公寓用地、1幅为单身职工公寓用地和住宅混合用地。

比较前二次聚集供地，南京第三批聚集供地在商品住宅土地供给上有所降低，同一时间必定水平上下降了全体的竞拍请求，并对租借住房的建造和出租做出限定。例如，第两次聚集供地的时刻，有11幅土地请求不得结合报名竞买、不得合作开发，严刻节制股权让与，而在本次则无这一约束。另外，南京土拍在房企资质方面请求也有所下降，本次供给地块悉数请求资质为三级及以上，而之前多半请求二级甚而一级。在对竞买人方面的请求上，除溧水、高淳地块外，统一竞买人报名地块数量不超越11宗。这从必定水平上确保了竞买人的机会均等。

苏州亦如许，第三批聚集供地增添了商品住宅土地供给，同一时间下降了确保金和首付款比重、撤消了土地的市场指导价，全体竞拍请求下降。

另外，因应市场买卖显露下降，传递到房企投拓端显露收缩，南京第三批聚集供地还划定，当网上买卖达到最高限价须经过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售要求提升至达成住宅部分投资额的50%。

南京对这一次聚集供地出让地块配建的租借住房请求提升了：须以整幢、整单元或整层为最小单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内聚集安排，准则上以中小户型为主，由竞得人建成后用于租借，对出行租单次租期准则上不得超越10年，不得到市场出售、不得让与、不得切割典质（还有约定的除外），须遵守国度及南京市租借住房治理政策相干请求。

映入第四季度，源于融资不畅畅以及面对将要到来的偿债负担，房企拿地意愿下降了。不少公司显示“现款为王”，“手里拿着现款有平安感”，并预期明年土地市场会有更没有问题机会。中指院10月21日发表一份研报称，9月房企融资总额跌至谷底，单月融资总额跌至千亿以内，降幅超四成，单月融资范围同比连降7个月。惯例融资通道中，信用债、国外债、信托融资平分秋色，ABS发行归零。另外，十余家房企国外评级或展望被下降。

 拿地资本构造或有变数

南京对土拍准则做出相应调度，另有一种要紧要素：前二次聚集供地的热度仍聚集于头部房企与央企、国企身上。例如在第二轮聚集供地中，大房企踊跃参加南京市场的土拍。这导致城区有11幅焦点地块溢价率触顶，焦点板块竞争剧烈；拿地房企以央企、国企为主，龙湖则活泼于若干都市第两次聚集供地土拍现场。在第三批土地中，南京抉择了好坏参差的地块，而且增添了土地数量，也许是出于操控溢价率，以及让更多房企有参加机会的考量。

在南京第两次土拍中，头部房企拿地金额占比挨近60%。从拿地数量来看，中海地产3幅，成交总价80.30亿元，是投资额第一大的房企。葛洲坝、龙湖、保利进行、珠海华发、华润置地、中铁置业、杭州滨江、华夏铁建、首开股份、卓越置业等也有所斩获。

赫然，随着调控加深，房企最初收缩投资。南京曾经关心到房企这一浮动，第三批次土地同样连续了量大的特征，但总起拍价显著下降了。

之前在第一批和二批聚集供地中撤销出让的栖霞区燕子矶街道G81、六合区龙袍街道G98、江宁区淳化街道G45三幅土地，第三次聚集供地将再次挂牌。

除去这三幅土地的循环推地量，南京三批聚集供地一共出让761.74万平方米，加上两聚集前公布的33.95万平方米，本年全年供给涉宅地（含安置、租借房）面积达795.69万平方米。而据之前南京2021年度国家所有建造用地供给计划显现，全年估计公布住宅用地面积为919万平方米。照此测算，南京2021年土地出让数量为全年计划的87%。

苏州也把之前在第二批聚集供地中终止出让的相市区高铁新城南天成路南、求索街东地块，在修改了规划目标后，放到第三次聚集供地中再次挂牌，但起拍价上升了1600万元。

作为长三角最受关心、调控最稠密的强二线都市，南京聚集供地的地块净利率之前一直不高。在初次聚集供地中，除一幅终止出让之外，总共51幅土地卖出992.5亿。据一名参加土拍并幸运地摇中了一幅地块的房企人员显露，好多地块测算下去，净利率在2%左右。

南京首次聚集供地的时刻，市场储存处于新低状况，去化周期唯有5个月，位于主市区的32幅土地，去化优势显著，盈利体积可期，激发了资金实力雄厚的房企的争抢。南京第一批次聚集供地中51幅土地有36幅触及地价限价，映入摇号程序。

包括万科、新城、越秀、保利、中海、金科、大唐、旭辉等等多家外来房企均摇中了，这点房企之前全在南京有过土储。也有房企指明，南京土地利润体积比杭州大。土地市场热度如许，南京力求在让开发商保有益润体积的根基上，确保房屋品质的意图很显著。

然则，南京第一、两次聚集供地完毕以后，市场浮动渐趋明朗，调控更稠密，政策补漏也成为位置政府的调控常态。一种背景是，近期一线都市在一二手房价管制上加大了力度。例如5月20日，在年初颁布二手房指导价以后，深圳请求进一步规范新建商品住房和商务公寓出售价值指导事业，并启用商品房定价估价体系。政策的实行令二手房市场成交映入下行周期。

参照上海第两次聚集供地中，资金构造产生浮动，南京第三次聚集供地源于调低了拿地门槛，拿地资金构造也许也有浮动。

上海第两次聚集供地中，外资投资机构现身结合国企拿下位于静安区彭浦新村的一幅保证性租借住房用地，成交价7.22亿元，是全场成交价最高的一幅保证性住房用地。

这幅地块由上海宁音公司治理局限企业（简单称呼“上海宁音”）与上海微和景明公寓治理局限企业（简单称呼“上海微和景明”）结合体拿下。启信宝消息显现，上海宁音是上海静安区国资委下属公司；启信宝消息显现，上海微和景明是在2021年8月13日注册于上海自贸区的全家住房租借为主的公司，该企业此中一名董事为张其奇，而张其奇还是华平投资的合伙人。在民营房企普及缺乏拿地资金的当下，外资进场“捡漏”的意指颇浓。 

源于刚刚发动报名，南京第三批聚集供地的拿地资金构造浮动，另有待市场认证。