疫情以来，房企打响现款流保卫战，去化成为房企第一要务，房地产市场经验了短暂的复苏阶段，现在市场热度稳步回落，至2021年9月，惯例“金九”爽约，即使房企推盘踊跃性较高，成交颓势难以逆转。

高压以下，百城商品住宅储存量截至9月末突破6亿平方米大关，同环比双增，成交动能显著不足，去化周期也由上月末的13.04个月上升至14.92个月，且明显超出2020年同期水准。

源于要求端大幅收缩，要点都市二手住宅去化难度增添，据易居探讨院监测，三季度20城二手住宅成交总量同比降速已扩大至37.0%，平均去化周期拉长至17.9个月，环比大增20.6%。

值得注意的是，三四线去储存负担陡增，狭、广义储存、去化周期同比涨幅各能级都市排在首位，明显超百城平均，储存风险最初浮出水面。

百城商品住宅储存突破6亿平

三季度以来，信贷政策收紧，热点都市调控“高压”，楼市成交仍连续下行走向，同环比齐跌，让得狭义储存连续稳步回暖态势，突破6亿平大关。据CRIC监测数据，2021年9月百城商品住宅储存量达到了60169万平方米，环比上升4%，同比增添2%。

不同能级都市表现差异化行情。

一线都市环比上升6%，同比下跌7%，最重要的原因是9月供给大幅放量形成狭义储存短期激增，但仍明显低于昨年同期；二线都市同环比变动适中，根本与上月持平；三四线同环比齐增，涨幅均在6-7%，市场下行负担下，储存风险持续加重。

详细都市而言，一线都市中，仅上海维持了同环比齐降态势，降幅区别达到了41%和13%，全体维持供不应求格局；北京环比微增4%，全体储存量仍低于昨年同期；广州、深圳迎接了阶段性放量，狭义储存维持稳步上行态势，环比涨幅区别达到了13%和15%。

 二线都市中，北部内陆都市诸如沈阳、青岛、太原9月末狭义储存量均超2000万平方米，位列本月末狭义储存总量TOP3。同比来看，涨跌参半，涨幅超20%的最重要的是北部和中部等弱二线都市，郑州、武汉、银川、哈尔滨、南昌等，储存积压概况明显。 

三四线都市狭义储存同、环比均表现涨多跌少，不同都市间分化持续加重：钦州、衡阳、临沂、岳阳、泸州、淄博等都市储存基数较大，叠加成交转淡，狭义储存稳步攀升；而东莞、金华、常州、惠州等东南沿海都市遭到政策“调控”作用，成交被抑制。另外，部分长三角都市迎接轮动行情，芜湖、淮北、德清、衢州、泰州等城9月储存环比持降，同比跌幅均在40%以上。

从广义储存来看，依然持续高位。

2021年9月末，广义储存达到37.8亿平方米，环比微降0.5%，同比上升10%。市场下行负担下，狭义储存同环比齐增，广义储存微降与房企开工意愿回暖密切相干，从统算局数据来看，9月单月房屋新开工面积为17442万平，环比上升5%，可视与抢收业绩比较，房企更偏向于抓回款，一步步加速开工进度，以确保年内资金流回正。

储存吸收周期增添至14.9个月

市场下行负担加重，成交持续遇冷，加之9月末狭义储存稳步上扬，导致去化周期提速上行，较8月末的13.04个月上升至14.92个月。

不同能级都市均维持上扬。一线成交热度略有转淡，去化周期由降转增，上行至11.78个月，同比上升6%，超出昨年同期。

此中，北京、广州去化周期均在1年以上，上海、深圳则低于10个月，储存风险相对较小。而上海是四城狭义储存独一环比回落的都市，但去化周期却环比微增，最重要的是因调控层层加码下，新房市场渐渐回归理性，叠加房贷放款周期普及延伸，让得置换要求被压抑，成交增添动能略有不足，去化周期增至5.36个月，仍明显低于昨年同期。

30个二线都市中仅有哈尔滨、太原、大连、沈阳、长春4个都市储存吸收周期超越2年，以北部都市居多，成交相对惨淡；半数都市去化周期在12个月以内。

从浮动概况来看，商品住宅吸收周期同、环比均是涨多跌少，此中哈尔滨、沈阳、长春、昆明、兰州、青岛、南宁、郑州、天津等面对去化周期大于15个月且同环比齐增，全体储存风险依旧较大。

三四线都市源于供过于求加重，成交下行致去化周期激增至17.53个月，超出百城平均。反观下跌都市以东南沿海三四线为主，例如德清、盐城等都市9月末吸收周期保持在一年之下。而北海、连江、防城港、肇庆、烟台、宝鸡、永泰、衡阳、淄博等根本面缺乏支撑的三四线都市吸收周期多达30个月以上，且同环比齐增，储存风险依旧较大。

要点20城二手住宅去化周期拉长

从二手住宅存在数量市场来看，2021年三季度60城二手住宅储存快速积压。

易居探讨院监测数据，截止2021年三季度末，全中国60个都市的二手住宅储存量（挂牌量）为320.2万套，较二季度末增添8.6%。

分能级来看，一二三线都市的二手住宅储存环比增速区别为15.7%、9.4%、5.1%。此中，一线和部分热点二线都市近期受调控政策作用较大，因而二手住宅市场降温显著；三四线都市二手住宅市场降温已超越两年，现存储存增速相对放慢。

实质上，三季度以来，多城发表二手房指导价体制，调控力度持续进级，市场买卖快速转冷，要求端承压，易居探讨院监测的要点20城二手住宅成交概况，三季度20城二手住宅成交总量延续下降，截止季度末，成交总量同比降幅已扩大至37.0%，估计四季度二手住宅成交量将连续回落状况。

从20城二手住宅去化周期来看，易居探讨院经过以“储存/近12个月平均销售数量”计算，截止三季度末，20城二手住宅去化周期为17.9个月，环比涨幅达到20.6%。5月以来，20城二手住宅平均去化周期已延续4个月增添，且8、9月最初提速拉长。

估计，部分热点都市如武汉、厦门、没有锡、南昌9月房价转跌的可能性较高。

全体来看，狭义全体储存仍将连续稳步增添态势，广义储存预期将高位持稳。

实质上，楼市成交增添动能转弱，供过于求将加重储存积压，只是都市间分化将持续加重，一线都市全体储存量有望持稳或小幅微降，但降幅有收窄趋向，尤其在银根收紧，利率上调的背景下，全体购房举止将一步步趋于理性。

未来，储存负担将聚集在根本面缺乏支撑且购置力惨重不足的广泛三四线都市，部分人数净溢出，且商品住宅吸收周期均在30个月以上的三四线都市，即使供给没再放量，以日前低迷的成交走向来看，中长久储存风险依旧较大。