在房地产产业映入寒冬之际，以前的华夏首富王健林重组万达商管，从新杀回港交所。

10月21日晚间，珠海万达商管在港交所提交招股书，中信证券、摩根大通和瑞信为联席保荐人。

不同于7年前万达商业在港到市场开局不利、市值不振，这次万达商管IPO将是华夏本年第一大范围一次IPO。在位置国资抬轿、许多头部互联网、地产企业入股及高级投资机构增资后，万达商管到市场前融资额达约60亿美元、估值达到1800亿元。

从退市再到到市场，7年时间万达商管估值大幅提高。这背后是房地产资本市场环境浮动叠加万达商管范围增添及重组后的轻产业商业故事所致的估值逻辑浮动。

7年青重之变

万达商管的轻产业故事由于7年前港股失意。

2014年12月，万达商业在港股到市场，但开局不利，到市场首日就遭遇破发，随后因地产属性深厚，市值一直颇不理想。随后王健林果断宣告从港股退市转战A股，2016年9月20日，万达商业正规在港股摘牌。

但不同于港股，A股对惯例房地产公司有严刻准入请求，万达为到市场打算剥离房地资产务。与此同一时间，叠加房地产大环境作用及企业危机，万达商管最初周全转行轻产业。

2018年3月，万达商业更名为万达商管，宣告该平台没再发展房地产开发，成为纯粹的商业治理运营公司。2019年底，万达商管正规达成房地资产务剥离，但A股到市场仍是没有望。

A股资本之路遭到掣肘之际，轻产业形式却在港股市场遭到热捧。从2017年最初，不论是物业企业、中介企业仍是商管企业，这种轻产业形式企业全在资本市场得到较高的估值。一头冷，一头热，王健林果决放弃坚持好几年的A股到市场之路，再一次转战港股。

“改变操盘手法，将轻产业部分摘出登陆资本市场，万达地产板块及商业地产板块接着开发，是由于以轻产业形式到市场赫然更简单得到高估值。” 一位商业地产不业余人员剖析以为。

半年营收百亿

商业形式却非打算全家企业估值高低独一要素。在轻产业故事中，范围打算营收和利润，也起着要紧效用。

万达是国家内部较早介入商业地产开发的企业，已探寻商业地产20年。昨年底万达商管就已占据华夏8.3%市场份额，成为华夏第一大的商业运营效劳提供商。

招股书显现，截止2021年6月30日，万达商管治理380个商业广场，在管建筑面积达54.2百万平方米，有162个储备名目，包括133个独立第三方名目。

2018年、2019年及2020年，万达商管在管商业广场（不包括泊车位）平均出租率为98.8%。

在较高的出租率推进下，万达商管收入体现可以。2018年、2019年、2020年及2021年上半年，万达商管收入区别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元；毛利率区别为41.28% 、34% 、36.89% 和42.42%；期内溢利20.22亿元、12.47亿元、11.12亿元和6.55亿元。

这点收入来自均来源，轻产业形式下的委托治理形式和租借运营形式。

依据招股书披露，委托治理形式指全权负责治理商业广场，提供商业治理效劳、物业治理效劳及增值效劳。这类形式下，收入来自包括运营治理效劳费、营业前征询效劳费、物业治理费及增值效劳费，日前其280个母企业团体商业广场均采纳委托治理形式治理。

租借运营形式则是业主处租借物业，将商业广场内的商业体积出租给商户，同一时间全权负责治理商业广场；收入来自最重要的包括来源商户的租金收入、营业前征询效劳费、物业治理费及增值效劳费。

这两种治理形式下的名目发生的名目净收益通常介乎20%至40%。

虽然从2015年起，万达最初以轻产业形式治理独立第三方商业广场。截止2021年6月30日，其在管商业广场中，独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%，是华夏独一向独立第三方大范围输出治理的商业运营企业，但其最重要的收入仍是来源母企业。

招股书数据显现，2018年、2019年、2020年及2021年6月30日止六个月，租借运营形式下商业治理效劳发生的收入区别为9.87亿元、19.73亿元、55.33亿元、26.59亿元及24.51亿元，区别占总收入的9%、14.7%、32.2%、35.7%及23%。

而在委托治理形式下，2018年、2019年、2020年及2021年6月30日止六个月，万达商管物业治理效劳所得收入区别为61.84亿元、68.12亿元、52.81亿元、22.97亿元及33.77亿元，占其总收入的56.1%、50.7%、30.7%、30.8%及31.7%。

剥离重产业后，万达商管形式变轻，负债也大幅度降低。

招股书显现，截止2021年6月30日，万达商管流动负债总额为151.75亿元，非流动负债3.6亿元，负债总额155.35亿元，产业总额193.23亿元，产业负债率80.4%，手持现款65.51亿元。

三年对赌达成220亿利润

不论是7年前港股到市场，仍是2018年导入340亿战投，万达背后从来不缺少投资者，业绩对赌也非常严苛。同样的，这次引战也附带了一份业绩对赌。

本年3月，万达商管宣告从A股撤退，并打算将其轻产业商业运营、 科技、数据、人士等相干资源发展重组，与珠海市政府签定合同，将重组后的万达轻产业商管企业落籍珠海横琴。同一时间珠海国资委出资30亿策略入股万达轻产业商管企业——珠海万达商管。

招股书披露，本年7月2日至8月30日，万达商管又与珠海万赢、大连万达商业及投资者订立了一系列合同。让与价款乃订约各方经参考万达商管让与前估值280亿美元或1800亿元并经公平磋商厘定。投资达成后，大连万达商业、珠海万赢、银川万达及投资者区别干脆持有万达商管注册资本的69.99%、8.83%、0.01%及21.17%。

投资者合同显现，万达商管将确保2021年预估实质净利润、2022年及2023年扣唯有经常性损益的经审计净利润区别不低于51.9亿元、74.3 亿元及94.6亿元。

依据招股书测算，到市场前融资达到近60亿美元。基石投资者包括qq、蚂蚁、中信资本、星匠、合众人寿保障、碧桂园效劳、招商局轮船、周大福郑裕彤家庭、PAG等22家企业，以及另有肖广瑞、王志彬、韩扬、孙亚洲、潘韬男、许粉六位高管，总计持有21.17％股权。

详细来看，PAG投资10亿美元（合计国民币为63.98亿元），持股比重3.57%；中信资本投资5亿美元(合计国民币为31.99亿元)，持股比重约为1.78%；蚂蚁投资25.95亿元，持股比重1.4421%；qq投资15.12亿元，持股比重0.8401%；碧桂园物业及其麾下金逸环球投资32.3亿元，持股比重为1.7945%；郑裕彤家庭投资1.29亿元，持股比重0.0718%。

在这点投资者中，PAG享有提名董事的权利。

万达商管的实质操控人依旧为王健林，控股股东为由王健林、王健林之妻林宁、王思聪占股2%的大连合兴、万达团体、大连万达商业、珠海万欣、珠海万赢及银川万达一同构成的股东。

此中关联为，大连万达商业干脆具有已发行股份总数约69.99%的权益，并透过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接具有已发行股份总数约8.84%的权益。王健林则持有大连万达商业股权的52.68%，中间包括5.19%的干脆权益、透过万达团体具有的44.31%间接权益、及林宁所持有的3.18%干脆权益。

另外，珠海稳驰、珠海稳隆和大连稳泰均是万达团体及其附属企业员工的持股平台。万达商管董事长齐界、高管王志彬韩旭、韩扬，区别于大连稳泰中持有约5.14%、0.82%、0.82%和0.82%局限合伙公司权益；监事侯鸿军和高管许承宁，区别持有珠海稳驰1.04%局限合伙公司权益。也就说，万达这点高管也将享有万达商管必定股权。