文｜看法地产网 刘子栋

10月22日，华夏文旅再一次递交招股书。这曾经是其第四次冲撞港交所主板到市场，但还是前途未卜。

2020年4月份，华夏文旅首次向港交所递交招股讲明书。那时，市场对文旅概念股往日几年的体现尚算看好。疫情以后，大家也在期待报复性花费来带的有利。

市场全在猜测，这家承载华夏奥园团体麾下文旅产业包的公司，到底会以多迅速度达成敲钟，博得一种怎么的估值？

但事与愿违，同年10月华夏文旅首次递交的招股书已呈“失效”状况。其随即从新递交新版本，但结果并未产生很大浮动。本年4月23日，华夏文旅第三次递交招股书。现在则是第四次。

这一次，华夏文旅更将企业名称由“华夏文旅团体局限企业”变更为“大湾区文旅康居股份局限企业”。理由也很容易，过往“华夏”二字仿佛太过于缥缈，大湾区文旅的名字则更具聚集性。

截至日前，该企业所持有或运营的名目差不多悉数位于广东省内，包括清远、中山，特别是江门。同一时间，省外则唯有一种进行中名目位于安徽歙县。

但这仿佛难以解决大湾区文旅的定位与现实错位的困难。

大湾区文旅将本身定位为是一间位于具文化旅行体会地点的度假物业的开发商，经营度假物业进行和文化旅行两大营业。此中度假物业即为可出售的住宅或公寓。

从长远来看，要透过于文化旅行胜地从事文化旅行营业，令收益来自多元化的同一时间，亦可迷惑访客到访邻近度假物业，为文化旅行营业缔造流量，以达到“协同效应”。

但在短时间，大湾区文旅从外界的观感看，还是一间披着文旅外壳的物业开发公司，并具备平凡房企一样的通病。

依据招股书，截止2021年8月31日，具有18个度假物业进行名目组合，此中华侨公馆、悦湖湾、悦泉湾、御山湖、悦公馆、御珑湾、山湖公馆、御玺湾等11个名目已竣工、3个名目为进行中名目，及4个名目为持作未来进行，土地储备总建筑面积约130万平方米。

与之对照，文化旅行目的地唯有清远英德巧克力王国、中山泉林欢乐全球园区和江门恩平泉林黄金小镇。但这点旅行名目内，同样含有大批的住宅可行发展出售。

他们少许由大湾区文旅以度假物业的名义发展贩卖，如上述11个竣工的度假物业名目就均位于恩平泉林黄金小镇大盘中。

而另一部分，就由大湾区文旅股东华夏奥园团体，干脆以住宅和公寓的名义推盘。如清远英德巧克力王国名目中，就开发有不少洋房和别墅产物，他们由华夏奥园并表。

从财务数据上看，2018-2020三年间，大湾区文旅实现业务收入约3.35亿元、7.36亿元、9.68亿元，此中度假物业出售收入就录得2.67亿元、5.94亿元和8.48亿元，奉献占比79.8%、80.7%、87.7%，呈一年年攀升之势。

按全新数据，大湾区文旅截止2021年5月31日收入3.19亿元，度假物业出售收入为2.78亿元，占比达到87.1%。

相应地，近年来房地产公司物业出售收入利润下调已是产业通病。表现到大湾区文旅身上，其2018年-2021年前5个月全体毛利率呈下调趋向，从44.8%、43.3%、37.9%一直到27.2%。详细到出售度假物业毛利率，就从2018年的47.3%降到全新的26.7%。

到底是一间文旅公司，仍是一间房地产开发商，外界对大湾区文旅的判断或许已不言而喻。日前负担下，资本市场对之前热捧的物管股也难以扶持，对其余房地产概念更在短时间内不太看好。

大湾区文旅是“奥园系”的公司。截止日前，华夏奥园透过全资子企业悦景持有大湾区文旅28%的股份，为第二大股东及单一第一大股东。

同一时间，阮永曦全新接替了林锦堂成为大湾区文旅董事会主席。而前者日前在华夏奥园团体里面任总裁助理兼团体策略投资中心总监。

此外，华夏奥园亦是大湾区文旅的最重要的消费者和供给商之一。2018年至2020年5月31日，大湾区文旅从华夏奥园处得到的收入，就占总收入的4.5%、5.6%、0.5%及1.4%。

第四次递表，大湾区文旅第四度冲撞港交所，这类韧性在过往的到市场公司中其实不常见。但终归是否如愿，则存留太多的未知数。