记者｜吴波

随着房地产产业市场下行，房企信用风险不停上升，他们在境外发好的美元债面对着暴跌。

10月11日，当代置业宣告，10月25日到期的2亿美元债券余额延期兑付。在官宣前，当代流动性风险早有预兆。10月9日，当代置业5笔美元债全线暴跌，此中3笔跌幅超越30%。

当代置业美元债暴跌的统一天，多家房企发好的13笔美元债跌幅达到3%-10%。此中，阳光城2022年3月到期美元债甚而下跌27.189%。

本年以来，地产调控政策周全收紧，房企负面事故持续发酵，地产美元债违约范围上升，恐慌性情绪随之蔓延。

依据相干数据，截止2021年9月30日，大家都有12只地产美元债产生违约，涉及发行人共8家，违约金额共计42.85亿美元。而在2020年从前，仅有全家房企违约，涉及金额为3亿美元。这意指着，往日两年的违约金额达到此前违约范围10余倍。

悲观性情绪主导下的资本市场信心惨重受损，地产美元债遭遇信用危机，曾经历多轮暴跌。

信用风险聚集性暴露后，房企各样融资伎俩层出不穷，却又屡受看管。在前所未有的阵痛期，地产产业然后的融资走势如何，关乎多家房企的生存情况。

美元债周全下挫，兑付风险加重

地产美元债早有异动。

本年7月26日，就有多只地产美元债下沉。在跌幅前十中，恒大、富力、荣盛、中梁、佳兆业、禹洲和花样年跌幅较大，区别下跌 26.81%、18.51%、 17.39%、15.68%、14.59、12.30%、10.60%。

政策收紧叠加市场情绪作用，这次地产美元债下跌预示着房企流动性普及吃紧。

彼时，富力脚踩“三道红线”， 企业主体及多家子企业成为被执行人，并受实地商票兑付风波作用，美元债也明显下降。统一时代，荣盛、中梁也陷入商票风波，遭遇做市商甩卖，禹洲也因财务难题先后被穆迪、惠誉、结合世界等多家评级机构下降评级。

而在往日的9月，依据market iboxx指标数据，地产美元债全月大幅下跌7.94%，此中投资级和高收益区别下跌1.69%和10.87%。

特别是在新力突发信用风险的那一周，地产美元债价值暴跌。新力债券价值下跌73%，鑫苑置业、花样年、易居、富力地产、绿地、雅居乐区别下跌29.23%、28.84%、13.37%、10.49%、8.56%、6.56%。

详细来看，绿地由于下属子企业因非标融资产生担保金额为17亿元，此中逾期担保金额为5000万元。

而花样年美元债价值一直处在下跌状况中。9月16日，花样年治理层还在手机会议中提振投资者信心，称企业已为其10月4日到期的美元债预留好了资金，并为12月到期的两笔美元债偿还也做了准备。

但出人预想的是，时至10月4日，花样年却违约未兑付2.05亿美元债，再一次激发市场恐慌，地产企业美元债周全下跌。次日，花样的8只美元债跌幅悉数挤进中资美元债跌幅TOP10。

受花样年违约事故作用，10月4日-10月9日一周，共计有44只地产美元债跌幅超越20%。此中，绿地、阳光城、弘阳、佳兆业、禹洲、建业、当代置业、融信、中南、中梁等美元债面对大幅下跌。

作为房地产公司的要紧融资通道，地产美元债信用危机实则是房企信用危机的体现。

当下开发商的美元债也切实面对稠密到期，违约风险明显上行。

自2017年以来，在金融去杠杆推行的环境下，房地产调控政策稠密颁布，国内融资政策有所收紧，部分房企许多寻求国外发债。

来源彭博数据显现，当年地产美元债发行范围大幅攀升至565.43亿元，同比增速多达260.51%。截止2021年9月30日，地产美元债存在数量范围为2215.45亿元，占中资美元债的24.29%。存在数量地产美元债以高收益为主，范围为1348.49 亿元，占比多达60.87%。

从发行主体来看，日前地产美元债存在数量范围较高的房企有恒大、碧桂园、佳兆业、融创、世茂等；此中，恒大、碧桂园和佳兆业的存在数量范围逾百亿美元。

从到期概况看，未来15个月内将有近637.11亿美元（约合4105亿元国民币）债务面对到期，再融资要求加大。2021年四季度和2022年全年到期负担较大。

此中本年四季度大家都有92.95亿美元（约合599亿元国民币）的地产美元债将要到期，世茂、花样年、海伦堡和建业等房企到期范围较大。此中世茂到期范围为8.2亿美元。

2022年则会迎接兑付高峰，全年将有544.16亿美元（约合3506亿元国民币）的债务到期，此中恒大、景程、绿地等房企到期范围较大，均超越20亿美元。

“本年以来房地产的调控政策趋紧，按揭及开发商的贷款亦有所收紧，日前全个产业也处于下行周期。这点要素都干脆作用开发商的流动性。”标普全世界评级公司评级董事邹宇轩对界面新闻显示，“美元债的价值振动最重要的反应了部分房地产开发商流动性的转弱及其所面临的兑付风险，尤其是在未来15个月有债券聚集到期的企业。”

国盛证券剖析师杨业伟也指明，“一方面，负面信息及事故爆发对事故主体的国内外债发生猛烈冲撞，且美元债反应较国内债早、幅度短时间愈加显著；另一方面，大的风险事故也会作用市场情绪，风险分散，相似主体及关联板块也会显露显著扰动，尤其是恒大事故，波及到的主体和振动都极为显著。”

花式融资不解渴

持续发酵的违约事故，不但加重了债券价值的振动，还增添了新发好的难度。

在自身资本市场融资就受限的当下，再融资的不确定性将进一步加重开发商的资金流动性风险。为了寻求资金救急，日前各样融资形式已层出不穷。

来源bloomberg、国盛证券的材料显现，本年以来的地产美元债发行与净融资显著下调。本年二、三季度，地产美元债发行范围总计约229.92亿美元，占一级市场发行总量的23%，在房地产融资政策收紧以及中国美满违约的作用下，房地产产业美元债融资显著降低，发行金额较昨年同期下调13.08%。

在到期范围较高以及发行额下调的双重结果下，本年二、三季度地产美元债净融资额均为负数，区别为为-65.59亿美元和-26.26 亿美元，较昨年同期大幅下调149.78%。

与此同一时间，信托贷款通道缩减也在不同水平地作用开发商的资金流动性。一位来源前十开发商的融资人员叮嘱界面新闻，这两年地产信托额度遭到管制，比重一年年压降。据佳兆业不业余融资人员显露，机构信托投向地产产业的内控比重是15-20%。

依据标普的数据，房企信托贷款切实在一年年降低，2021年前5个月，开发商新提取的信托贷款范围骤降，降低至550亿元；而2020年同期为1670亿元，2017年愈是超越4200亿元。

另外，房贷聚集治理制度也对开发商现款流和出售回款造成掣肘。

来源wind数据显现，到市场银行房地产贷款、私人住房贷款占比均有所下调。上半年，A股到市场银行房地产贷款占比均值较2020年末下调0.4个百分点。

在39家到市场银行中，房地产贷款占比下调的银行数量达到26家。到市场银行私人住房贷款占比全体亦有所下调，占比均值下调0.1个百分点。

雪上加霜的是，信贷周全收紧叠加市场降温，开发商经过出卖产业变现尤为难题。

之前开发商暴雷还可行凭借手中产业换取现款流，诸如万达、中国美满、泰禾都经过产业处置换得一线活力。但这轮房企信用危机涉及范畴更广，且在信贷周全收紧后，除了资金充裕的央企和国企，许多数公司资金都较为吃紧，卖子求生曾经成为往日式。

在本年中期业绩会上，连热衷并购的孙宏斌都称，日前根本不存留并购市场。

标普评级董事邹宇轩也有相同的观点，“日前部分房企的确须要经过产业出卖来增进流动性，这点待出卖的产业范围因不同开发商而异，部分名目体量相对较大，出卖难度也可能较大。”

融资寒冬下，开发商最初经过商票、绿债、私募债、典质物业、甚而理财等融资用作短期存款、投资，甚而偿债。

本年上半年，实地、荣盛等多家房企陷入商票风波。截止2021年一季度末，荣盛进行商票范围增添至约85亿元。只是，很快这一融资形式就被归入看管。

另外，当下房企相比热衷的绿债和股权投资，范围显著上升，但解渴效用其实不大。

标普数据显现，2021年前五个月，华夏境外绿色债券发行量达177亿美元（2020年全年为329亿美元），此中34%来源地产产业。2021年前五个月，受政策以及投资要求拉动，受评级的开发商共计发行25亿美元绿色债券，较2020年全年10亿美元的发行量有明显增添。

然则，绿色债券也存留必定风险。标普指明，开发商发债所筹资金可能不会悉数用于绿色债券准则划定的绿色名目。部分发债所筹资金可灵活用作短期存款、投资，甚而可用于偿债。“洗绿”（将绿色债券筹集的资金用于环境保护性质不准确的名目）是要求巨大的绿色债券市场面对的一大风险。

在股权投资方面，基金业协会数据显现，上半年私募基金范围同比大增，至6月末，存续私募基金治理人有24476家，治理基金数量为108848只，治理基金范围为17.89万亿元。

“私募基金自然也可能成为房地产名目的潜在买家，但仍需考量基金的范围尺寸。” 邹宇轩显示。

极力保现款流

随着房地产市场周全降温，房企信用危机扩大，然后房企都要做好长久面对资金吃紧的局势。

9月以来，尽管市场上最初显露信贷或将小幅松绑的信息，但在“房主不炒”的全体基调下，日前的房地产调控趋向不会有大的转变。

在此背景下，不少机构预判，随着产业风险一步步加大，房企要做好应对最难题时代的准备。

一位剖析师以为，未来一段时间内，地产高收益板块债券的利差将来会有所下行，日前地产美元债二级市场前所未有高企的收益率将来会导致房地产产业的资金本钱大幅上升，干脆致使房企的融资环境进一步恶化。

从开发商层次来看，邹宇轩也以为房企美元债不乐天，“开发商是否在市场上顺利发行债券，终归取决于其本身根本面。少许实力较弱的开发商日前债券价值下跌相比惨重。在这类概况以下，不论采用何种形式都较难成功发行。”

关于寄期望融资环境有所缓和的观点，短期内仿佛不会有显著调转方向。安全证券称，扩宽房企融资虽然有望缓解产业流动性，但出于资金平安考虑，金融机构或更偏向与资金本就相对充裕的国企、财务优质民企合作，而具备真正纾困要求民企则较难受益。

光大证券也重申，幸免房企聚集“暴雷”，要紧抓手在于以“保交房”为焦点，推进出售回款。

对照来看，经过扩宽按揭助力出售回款，效用或相对很大。如扩宽按揭贷款审核要求、缩小按揭贷款放款周期等(日前新房放款周期普及3-6个月，二手房更长)，将带来产业全体出售回款端资金改进，利于保证刚需合乎道理的住房花费。

扩宽按揭能多大水平改进房企信用风险呢？

邹宇轩以为，“银行放贷有所放松是有帮助的”，但同一时间他也重申，这类放松是经过阶段性的政策调度来缓解少许信贷过紧的概况，仍是更相似于在往日周期中的大放水。“假如是前者，那实则代表全体的政策基调无基本改变，少许最重要的的调控政策如三道红线仍是会接着保持。”

对日前许多数民营开发商而言，境外融资通道曾经关闭，国内公募和私募的门道也走不通，独一可依托的的资金来自便是银行开发贷和出售回款，但这两方面也面对着严厉的看管请求和市场下行调度。

出售回款曾经不乐天。刚往日的9月，有超越9成百强房企单月业绩同比下降，此中6成公司同比降幅大于30%，逾半数公司同环比双降。

截止9月末，有近半数房企指标达成率不及70%，四季度去化负担依旧庞大，即使想减价抢跑，也会遭遇少许位置政府的“限跌令”与同好的竞争，四季度市场可行预见会差不多“惨烈”。

预售带来的回款，是日前为数少许能为多数民营房企提供外部资金的来自，即使市场艰难，也要想方设法促出售、抓回款，这是打算是否生存的要害要素。

房企们应对市场下行和融资收紧的干脆举措，还一种显著体现便是在近期的第二轮供地中集体“躺平”。

从广州、北京、上海、杭州、武汉等热点都市这一轮供地大面积流拍、遇冷的行情来看，便是全中国房企，尤其是民营房企捂紧口袋、降低支出的结果。

比较拿地追求范围，保留流动资金活下去赫然更紧迫。