2021年充满了各式不确定性，上半年的时刻，商品房出售范围曾一度创近5年新高，然则随着调控政策的持续收紧，全体市场最初下行，短期内仍会持续下行。

依照过去传统，“金九银十”是房地产产业的惯例出售旺季，但从本年若干都市的楼市体现看，“金九”显露了成色不足的概况。CRIC数据显现，包括刚刚往日的中秋小长假在内的第39周成交数据显露了同比大幅下降，此中上海、南京、宁波、苏州、绍兴等热点都市同比降幅超50%。

一方面是受供给不足、房贷周期被延伸等要素作用，此外一方面的确是全个市场在显著降温。

从日前9月份的全体成交概况来看，本年的“金九”赫然没再，将要到来的“银十”也使人怀疑。2021年将要往日，在这最终不足百天的日子里，全体产业或将提速映入分化阶段。

多城楼市“金九”遇冷

“金九银十”一直皆是惯例房地产市场的旺季，好多公司会抉择在这种时刻聚集推盘入市，抢收市场。然则本年的“金九”而是失约了。

CRIC数据显现，9月的第一周（8.30-9.5）全中国新房供给显露了回落，全中国要点都市共取得预售证面积797万平方米，环比下调15%。成交方面涨跌不一，此中一线四城成交均有不同水平的回落，深圳降幅最为明显，环比下跌32%，北京、广州降幅区别达到17%、12%，上海成交微降7%。二线都市宁波武汉、重庆、成都、长沙等成交明显回暖但青岛、福州、大连成交体现不佳。三四线都市中六成以上显露成交环比下跌。

全体来看，映入9月的第一周，“金九”其实不“金”。

在此以后，9月第二周，全中国新房供给和成交显露全线回落。供给方面，全中国要点都市共取得预售证面积961万平方米，环比下调6%。成交方面，一线都市北京成交根本与上周持平，上海、广州、深圳成交环比皆回落三成左右。近八成二线都市成交环比回落，宁波成交冲高回落，环比下调70%，但全体仍处在年内高位。重庆、长沙成交显著不济，环比降幅四成以上。

这一态势一直持续到了本周，CRIC数据显现，第39周成交数据不论是供给仍是成交依旧维持低位，不论是同比仍是环比依旧显露了必定水平的下降。

以上海为例，本年第4次聚集房源供给总大家都有42个楼盘，涉及浦东、黄浦、徐汇、长宁、静安、普陀、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港等15个地域。共约135.8万平方米，合计12441套房源。此中多数认购时间全在9月中下旬，源于新房供给量不足，成交量下跌也在预料之间。

而往年的概况是，早在8月下旬的时刻，新房市场就最初提速跑，为“金九”开局做准备。

三大重磅政策重塑产业格局

本年来看，形成“金九”不“金”的最重要的缘由仍是与各大调控相关，此中融资“三条红线”、房贷“两条红线”以及土地端“聚集供地”这三大政策可行说是重塑了全个产业的格局，这点政策对产业带来的改变不可逆转。

在这此中，融资“三条红线”、房贷“两条红线” 改变的是产业准则和进行形式，而“聚集供地”政策则是经过土地端的调控来作用房价，终归实现“三稳”指标。

详细来看，在首轮聚集供地中，好多都市的结果未及预期，2021年8月10日当然资源部对于聚集供地提议了新请求，部分都市纷纷最初调度第两次聚集供地准则：单宗土地溢价上限不得超越15%，绝不应允经过提升起拍价值调度溢价率；不得经过调高底价、竞配建等形式抬升实质地价；在达到地价或溢价率的上限时，不可以竞配建等形式增添实质地价，可行经过一次性合乎道理报价、摇号、竞更高更优素质建造方案等形式确定竞得人。

映入9月，接踵有长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳等若干都市在第二轮聚集土拍前暂时中止出让。

对照首轮聚集土拍热度来看，全部都市二轮聚集土拍热度均有所下降：成交溢价率均较首轮有所下降。值得注意的是，首轮土拍热度较高的杭州显露了“退地”景象。在杭州首轮拍地中斩获多地的宋都将用5000万的代价将运河新城GS1001-17地块退地。

从公司的方位而言，在融资难度加大、公司资金链偏紧的作用下，拿地踊跃性显著受挫，尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新加土储。

一方面是土地成交量的下调，此外一方面是土地溢价率回到了相对低点。众多公司宁愿不拍还不想拿非要点都市的地。

这就形成了自7月以来全体供给量一直处于低位，在较轻的供给量下，全体市场成交也在低位运转，“金九”没再。

部分负担都市最初“限跌”、“托市”

源于全中国房地产市场持续降温，部分负担都市愈是显露大范畴的减价潮。比如岳阳，若干楼盘价值“跳水”，减价幅度高达3000元/平方米，奥园誉湖湾更由6300元/平方米降至3378元/平方米。又如株洲，多家房企轮番减价，阳光城·新城·樾府售价由7000元/平方米降至4000元/平方米。

出于稳房价、稳预期的须要，岳阳、昆明等7城接踵落地“限跌令”。此中，岳阳、江阴明文划定禁止大幅减价，昆明、唐山、沈阳、株洲采用约谈的形式，禁止房企、中介机构恶意减价、打价值战，扰乱房地产市场秩序。

除了昆明、沈阳、岳阳、株洲这种惯例负担都市之外，不乏唐山、江阴此前的热点都市。尤其是唐山，2020年8月末还曾由于房价上升过快被住建部点名约谈，短短一年时间调控基调已从“限涨”转为“限跌”，直观反应市场热度显露了180度的转折。

除了昆明、唐山等7城房价“限跌”之外，长春、珠海等5城也显露了财税“托市”的概况。长春发表购房补助，初次购置90平方米之下商品房的留长就业能人及进城农民，区别按50元/平方米、80元/平方米额度予以补助。

肇庆、珠海、中山、惠州接踵下降二手住宅让与个税核定征收率，下降二手房买卖本钱。详细而言，私人让与二手住宅的私人所得税费由2%调度为1%，二手非住宅私人所得税费、土地增值税费区别调度为1.5%和5%。

因此看来，在“房住不炒、因城施策”的政策主基调下，调控自助权曾经最初一步步下沉到各都市层次，根据各都市市场实质浮动概况，针对性地局部放松或许加码调控政策举措。

全体来看，源于若干要点都市第二轮聚集拍地潮延后，土地市场成交量显露显著下降，截至9月23号全中国土地市场成交量较昨年同期回落了25%，同比差距较大。且在房企集体 “躺平”式拿地的作用下，四季度成交量估计难追赶同期。

与此同一时间，随着7月份以来上层调控环境的不停收紧，全体“去杠杆”依然坚决，融资也依旧会维持收紧且持续较旧时间，部分都市局部放松其实不足以改变“房住不炒、因城施策”的政策主基调，更难以扭转全中国房地产市场持续降温的大趋向。

在短期政策看管不变下，当前居民信贷端与房企融资端所面对的困难不会缓和，因而未来出售将接着面对下行负担，全年范围尽管有望创新高，但范围增速将进一步收窄。