文|证券日报 王丽新

“金九”不“金”，秋意凉凉。在“金九”楼市中秋小长假之战中，百强房企用出浑身解数搞营销，从新启用通道带客、特价房促销、砸金蛋、送家电等形式，结果可谓是在“偏热”中刹车，干脆“入秋”。

据居理买房网AI大数据探讨院数据显现，本年中秋小长假，北京等全中国26个要点都市成交量同比有不同水平下调。只是地域、都市分化较大，也有杭州等少数都市同比实现上升。

另据中原地产探讨中心统算数据显现，本年中秋假期，多数都市楼市降温退烧，全体市场映入下行渠道。以北京为例，中秋小长假前两天，新建商品房住宅网签234套，二手房住宅161套；而对照来看，本年端午小长假前两天，新建住宅网签351，二手房住宅227套。相隔三个多月时间，新建住宅成交量下调33%，二手房住宅下调29%。

“二手房房贷放款太难了，通常都超越3个月，大伙全在排队，排多久不晓得，好多银好的额度可能要等明年了。”一位中介机构资深经理向《证券日报》记者显示，这曾经作用到新房市场，由于在存在数量买卖占相比高的都市中，卖一套二手房再次买一套新房的连环单普及较多，二手房不出，新房难进，买卖只能临时搁置。

降温退烧成主旋律

在中原地产首席剖析师张大伟看来，网签数据有滞后性，中秋小长假的网签量不行代表当下市场的真正体现，但市场切实降温退烧了。

不止北京，全中国要点都市映入8月份后，出售热度显著大不如前。一种“降”字，差不多波及了重新房、二手房、土地市场到房企融资的各个端口，反应出调控政策对楼市的周全作用。据贝壳探讨院监测数据显现，8月份，全中国有66个都市新房市场成交量环比持续下降。

“疫情、严查经营贷、二手房停贷、第二轮聚集供地延期后显露流拍，这都对新房市场形成冲撞。与本年的市场峰值比较，7月份，有些楼盘成交量腰斩，8月份甚而下调了70%。”一位地产操盘手叮嘱《证券日报》记者，在北京市场，个别楼盘显露了每平方米减价5000元-6000元出卖的概况，这对市场上的竞品形成极大负担。

“在居理买房网平台上，百强房企部分楼盘单价下调区间在几百元到几千元不等。”居理买房网CEO王鹏向《证券日报》记者显示，房企着急换量的原因有之下几个方面：一是两次土拍在即，开发商须要有相比十足的现款流来应对；二是多数开发商“三道红线”目标操控的成果不佳，须要现款流缓和；三是不愿把悉数赌注都放到四季度去和大部队霸占市场。

“平常来说，每年的双节是开发商抢回款的要害节点，由于多数房企全年60%（部分为70%左右）的出售任务都要在下半年达成，因而，大的节点就显得尤为要紧。9月份、10月份的假期较多，看房、成交都会相比聚集，因而被称为‘金九银十’。”王鹏显示，但在“房住不炒”的大趋向下，未来房地产市场会趋于安稳，消费者也会越来越理性。

实是上，依照通常的出售节拍，“金九银十”出售旺季的背后逻辑是，开发商一季度买地的名目在这两个月可聚集入市，供给量聚集大增以下，买卖量当然水涨船高。

近几年，开发商为了加速盘活速度，当年买地当年入市当年转化为出售额，曾经是老练过程。但本年22城聚集供地历时3个月时间，于6月份收官，这打乱了房企惯常的新加供货节拍。

“北京首轮聚集供地成交的土地，估计9月底才最初渐渐入市，10月份达到顶峰。届时，市场上将有29个名目总计约2万套住宅待售，成交量或有浮动。”张大伟向《证券日报》记者显示，但从根本面来看，本年前8个月，房地产调控420次，房价上升都市数量延续5个月下降，叠加信贷收紧等要素，渐渐作用房价。例如，二手房放款难曾经周全抑制市场活泼，特别是一线、二线都市当下放款周期曾经超越3个月，成交量不停降低，楼市曾经显著映入下行渠道。

通道费上升 房企抢客忙

“针对双节，房企在营销方面最重要的经过公布特价房、房源加推、砸金蛋、送家电等折扣促销运动实现迅速出售和去化，与此同一时间规复了对通道的运用，并提升了通道费率的点位。”王鹏如下称。

另据上述地产操盘手向《证券日报》记者显露，在北京东南部某个楼盘，开发商缺钱，为了抢夺市场上有购置能力的客源，给中介带客的通道费点位多达10%，这是极为少见的景象，可视其对现款流的渴望水平和出售负担之大。

“每年下半年的通道费率都会不同水平的上升，平常在12月份达到顶峰。”王鹏向《证券日报》记者显露，不同都市的费率概况不同，多数会操控在1.5%-3%，可是部分特殊都市的少许名目也会达到5%-10%。

不得不说，抢客源是日前开发商营销端口的第一要务。不论当下付出多少代价，有现款回升才有其它。

基于金融机构对房企资金链的感性水平，以及融资端受阻等多重负担，经过本身通道生血是“伤害值”相对较小的有用伎俩。只是，从当下市场反馈来看，不及预期或者大几率事故。

对此，张大伟直言，估计本年“金九银十”将是好几年以来最清静的一年，多家房企资金链负担大，不排除延续显露显著减价的可能，楼市曾经映入了下行渠道。