首先喊出“活下来”的万科仍是没能躲开净利润下降的命运。

8月29日，万科发表的2021年半年度汇报显现，上半年本来现业务收入 1671.1 亿元，同比增添 14.2%；归母净利润约为 110.5 亿元，同比下调 11.7%。

据界面新闻理解，在已推出中期业绩汇报的TOP10房企中，仅有万科和恒大交出了归母净利润同比下调的成绩单。

纵向来看，万科上一次录得归母净利润降低的概况还得追溯到2008年，当年的归母净利润同比下降16.7%至40.3亿元，但最重要的受计提存货跌价准备的作用，彼时万科房地资产务的结算毛利率为28.15%。

面临本年中期这份差强人意的成绩单，8月30日上午的举办的中期业绩发表会中，万科总裁祝九胜坦言，期中考试成绩出去了，心情很忐忑，但忐忑之余也仍是不会忘记成为一种好弟子的长久定位。

在反省进程中，祝九胜将万科归母净利润的下降归因于三个方面，一是出售范围增添局限；二是毛利率下调稍快；三是转行营业带来的作用。

受合约出售增速延缓作用，近些年来，万科开发营业的结算收入也增添局限，本年上半年仅同比增添11.9%至1443.3亿元，增速在同行中处于较轻水准，同期碧桂园、保利进行、中海地产、华润置地的增速区别为26.6%、48%、21.6%、69.4%。

“跟优秀同行比，切实是人比人气死人。”祝九胜显示，长周期的增添逻辑确信是存留的，但产业的游戏准则正好产生浮动，过多地追求范围、速度为导向的变性思维难认为继。万科好几年来坚持长久主义，稳字当头是万科当前的应对。

“咱们不会把范围和速度当成独一的指标来看待，会在范围和效益之中、在短期和长久之中、在风险和收益之中权衡。”

从毛利率来看，本年上年半年万科房地产开发及相干产业经业务务的结算毛利率为 18.0%，较 2020 年同期下调 6.02 个百分点。

2019年是万科毛利率的高点，上半年的房地产开发及相干产业经业务务的结算毛利率为 28.3%，近两年2017年-2018年高价地连续映入结算期，毛利率承压。

祝九胜坦言，出售收入的增添不足以对冲毛利率的下降，这是归母净利润下降的要紧原因。

与此同一时间，万科财务负责人韩慧华称， 2017年以来，万科的地售比一直是在上升的，是以开发营业的毛利率会表现一种下调的趋向，从出售端渐渐地表现在结算端。“可行见到从一季度、中期，乃至全年可能皆是这样一种逻辑。对咱们本身而言，未来两年仍是有必定的毛利率负担。”

此外，多元化营业的投入也拖累了万科的利润体现。祝九胜显示，在进行经营效劳的进程中，万科有好多投资不动资产务，这一部分的会计本钱是相对稳固的，按历史本钱计价，不光不行重估值，还会带来每年的折旧和摊销费率，累计下去会有个量变到之变的进程。

折旧和摊销费率是会干脆作用终归的净利润。财报显现，本年上半年，万科的折旧和摊销费率达36.9亿元，同比增添15.6%。

与此同一时间，万科转行营业的成果还无真实表现出去。

祝九胜反思道，新营业有好多值得检讨的位置，比如起步时对达成转行进程所须要的时间、所遇到的难度、须要构建的能力都惨重低估。新营业的底层逻辑都须要从新建立，都须要寻到新的解题方法，但构建这点新能力切实难度相当大。

即使上半年收入同比增添25.6%至13.19亿元，万科租借住房营业泊寓仍处于损失状况；与此同一时间，商业(含非并表名目)营业业务收入 36.29 亿元,同比增添 19.0%，物流仓储收入同比增添64%至13.4亿元。

虽然同比实现了两位数的增添，但与同行比较，万科商业板块的进行仍有差距。

祝九胜显示：“咱们治理上第一大的困惑在于，咱们既有像上海印力这样做得没有问题，也有少许都市做得不够好，咱私人总结是二元特征，没有问题很好，差的不合格，是以终归业绩总量和报表表现通常。因而，咱感觉是报表差距大于能力的差距，仍有信心在商业方面寻到差异化的解决形式。”

本年6月，万科宣告将周全提速“开发经营效劳并重”的转行进行，为这发动一系列组织和人事布置，此中一大变动便是将万科原首席运营官王海武调任到印力团体任总裁。

关于外界一直猜测的王海武和印力团体董事长兼创始人丁力业将如何分工的难题，祝九胜在这次业绩会上也解放了少许消息。

他指明，印力之前董事长和总裁是丁力业一种人，王海武去了以后可行更好地辅助丁力业，丁力业管方向性的事宜，王海武管更落地执好的事宜。而且它们也从华联的招人来作为新的EMT成员，最近印力最显著的浮动是经营治理团队获得了很没有问题充实，能力互补的特征根本造成。

虽然新营业亟待破局，但万科凭借优质的财务目标成为产业内“白衣骑士”的存留。

本年一季度末，万科回归“绿档”。截止上半年底，万科净负债率为 20.2%；持有货币资金 1,952.2 亿元，远超出短期借款和一年内到期有息负债总和 843.0 亿元，剔除预收款项的产业负债率为 69.7%。

在此背景下，本年上半年，万科不但在聚集供地中踊跃拿地，况且拿下了蓝光进行的3个名目，还接盘了中国美满在南京的地王名目，更有传闻称其正计划采购恒大的地产产业以及物业治理营业。

祝九胜回应称，万科从蓝光进行采购过来的名目处于一种寻常的开发节拍中间，而最近这一年多与中国美满无过总对总接近的名目层次合作和谈判。“最近几个月与恒大有过接近和研究，但日前无实际性的更多合作。”

与此同一时间，祝九胜重申，合作就像行稳致远一样，也是万科的一种根本考量，自然合作的成果是要靠消费者来检测的，如何幸免给消费者、给股东惹了麻烦，或许说带来不良的、不可承担的作用，这是咱们要特别防范的难题。

除了参加聚集供地，都市革新之外，合作也是万科拓展名目的要紧形式之一。祝九胜特别重申，万科有一个合作形式便是干脆介入到不良产业包，构建和提高本人在不良产业方面的接包、解包能力。