文 | 经济观看报 田国宝

8月25日上午，北京朝阳区东坝北东南一期土地储备名目1104-612西侧地块（之下简单称呼“东坝612地块”）推出了建造方案，依据方案，名目商品房建造面积3.66万平方米，公租房面积1万平方米。

统一天推出建造方案的另有大兴新城焦点区及旧宫等3个地块。北京初次聚集出让土地3个多月来，29幅土地曾经有17个推出建造方案，此中8幅拿到建造工程许可证，1幅拿到预售许可证。

石景山区衙门口棚户区改装1615-708地块（之下简单称呼“衙门口708地块”）从土地成交到名目开工只用了2个月的时间，拿到预售证也只用了3个月零7天。这一速度在北京房地产市场乃至全中国其实不多见。

全家房企的营销负责人显示，开发商抢跑入市，一方面是多数第一批聚集出让的地块利润体积较小，多半房企偏向速战速决，用去化周期来换取利润体积；另一方面是出于市场和回款须要，抢先入市不但可行提早收割市场要求，况且，下半年多半都市按揭贷款额度不足，早一步出售可行争夺到更多的回款。

抢跑入市

北京第一批聚集供地29幅土地中，东坝612地块的开发进度其实不是最快的。

8月18日，拿地3个月后，衙门口708地块拿到了预售许可证，登记名为和悦雅苑，成为北京第一批聚集供地开发进度最快的名目。

和悦雅苑也是北京首个到市场出售的聚集供地名目，5月11日，北京聚集供地出让中，北京西斯马治理征询局限企业和北京石泰鸿业置业局限企业以64.4亿元得到衙门口708地块，名目计容建筑面积11.08万平方米，折合楼面价5.81万元/平方米。

北京市住建委消息显现，和悦雅苑名目准销套数1179套，准销面积12.36万平方米，此中商品住宅10.78万平方米。依照8万元/平方米预售价值计算，商品住宅、车位及仓储合计货值在90亿元左右。

从拿地楼面价和预售价值来看，和悦雅苑有2万元/平方米的差价；从拿地总价和货值来看，也有25亿元的差额，名目另有必定的利润体积。

该名目的拿地主体由3家股东组成，除了融创外，石景山区属国家所有公司北京石泰鸿业置业局限企业和陕西建工也持有少量股权。此中石泰鸿业的母企业是衙门口708地块的一级开发公司，陕西建工是建筑商。

工商注册材料显现，7月21日，西斯马企业区别将名目20%的股权质押给城建进行和招商蛇口。该名目人员向经济观看报确认，北京城建和招商蛇口是名目的股东方之一，各持有名目20%股权。

除了和悦雅苑外，北京第一批聚集出让的29幅土地，还有7幅土地拿到施工许可证，这点曾经开工的地块有望在国庆节假期首尾开盘。

北京朝阳区某地块的开发公司人员叮嘱经济观看报，它们企业的名目曾经开工，估计在9月底前可行得到预售证。

另一种地块的开发公司人员显示，它们是29个地块中开工较早的名目之一，估计9月中旬可行拿到预售证，“终归仍是要看住建委的审核”。

另有一部分已推出建造方案但还未获准开工的名目，估计开盘入市的时间将更晚，和悦雅苑的开盘时间比其它名目提早1个月。

提早1个月到市场出售，不但可行提早收割一部分市场要求，在出售战略上有更多抉择体积，况且在下半年“余额不足”的按揭贷款争夺战中，也可行争取到更多份额。

和悦雅苑名目人员显示，北京西部市场一直较好，不存留很大去化负担，抢跑入市更多为了争夺回款，在房地产贷款实行“两个上限”的概况下，越临近年末，银行按揭额度越吃紧，放款时间越长。

关于购房者而言，按揭贷款延期作用相对不多，但对当前“现款为王”的房企来讲，回款周期的长短关乎生死。一朝回款较慢，不但作用寻常投资计划，况且简单激发流动性风险及资本市场恐慌。

遭遇挑战

在北京第一批聚集供地中，东坝612地块被中冶置业和中航信托作为治理人及出资人的局限合伙公司结合竞得，成交总价22.8亿元，依照36641.52平方米的商品住宅面积计算，折合楼面价6.2万元/平方米。

东坝612地块推出建造方案的前一周，周边的东坝611地块拿到了预售证，登记名为华樾领尚嘉园，批准预售825套，预售均价7.1万元/平方米。

东坝611地块成交于2020年12月，被首开、金地和旭辉结合体以35.02亿元及4%自持获取，折合楼面价4.93万元/平方米，这一楼面价比东坝612地块低了1.29万元/平方米。

参照华樾领尚嘉园的预售价值，东坝612地块楼面价与出售价之中唯有不到1万元/平方米的差价，扣除建安、财务、出售等本钱后，利润体积其实不大。

在北京第一批聚集供地中，面对着同样处境的地块却非个例，朝阳区崔各庄成交的3幅地块中，01号地被华润、保利、金地结合体得到，04号地被北京城建、招商、蛇口结合体得到，06号地被厦门建发获取。

日前01号地和04号地均曾经推出建造方案，扣除公租房面积后，01号地折合楼面价7.2万元/平方米，04号地折合楼面价达到了7.47万元/平方米。

可行参考的是，位于崔各庄地域的华樾北京名目，2018年10月拿地楼面价是5.87万元/平方米，2020年上半年该名目平均出售价值在8万元/平方米左右。

自然，这不过一个理论上的测算，名目实质开发进程中，除了商品住宅外，可售部分还包括车位、商办及政府回购的公共建筑部分。

例如东坝612地块，商品住宅外，名目配建的1万平方米公租房，可行得到1亿元左右的政府回购金额；配建的18074.05平方米地下车位，依照1万元/平方米售价计算，也可行得到1.8亿元左右的出售金额。

与东坝稍有不同，崔各庄地块的能人租借住房回购价值1.2万元/平方米，车位价值大约在1.1万元/平方米左右。崔各庄01号地有地下车位36732平方米及能人租借住房32205平方米；04号地块有 32404.49平方米地下位置及28529.79平方米的能人租借住房。

这点收入，尽管数额适中，但必定水平可行补充名目盈利体积。粗略测算，崔各庄01号地块车位及能人住房货值在8亿元左右，崔各庄04号地的这两项货值大约在7亿元左右。

与东坝和崔各庄名目比，朝阳金盏的2个地块尽管有不小的利润体积，但却面对着市场去化困难。金盏02号地和金盏08号地的楼面价均在5.3万元/平方米左右，政府持有大家都有产权份额区别为13%和15%。

与两个地块临近的金盏12号地于2020年底和2021年初分二次开盘出售，北京市住建委消息显现，截止8月25日，名目签约率在44%左右，住宅成交均价7.3万元/平方米。

金盏地块的楼面价与售价差价达到2万元/平方米，即使扣除大家都有产权份额，依然存留必定盈利体积。但从金盏12号地的去化速度来看，金盏02号地和金盏08号地仍面对不小负担。

各显神通

高地价，是北京初次聚集土拍若干参加房企的感触之一，如何吸收这点高本钱得到的土地，也成为每家竞得土地房企必需面临的困难之一。

抢跑入市是一部分房企势必的抉择，尤其是对少许尚有微利的地块来讲，去化速度和回款周期是名目和营销负责人是否拿到年终奖的要害，抢市场、抢按揭比拼的不但仅是速度，更多是背后扶持运营的体制。

“提早准备全部报建资料。”某TOP10房企营销人员显示，不同于过去，日前多数都市相干部门审核效能较高，只需提早准备好相干资料，拿地2个月开工其实不难实现，“要害看审核部门给不给力，企业里面扶持给不给力。”

拿地开工周期是诸多房企为实现高盘活而不停改良的一项目标。往日几年里诞生了“5986”、“456”等一系列相似的数字化过程。

5986开始由万科提议，即拿地5个月开工、9个月开盘出售、开盘首月去化八成、产物六成以上是住宅；456形式是拿地4个月开盘、5个月现款流回正、6个月实现两次投资。相似的形式数不胜数。

后来，伴随着高盘活争议越来越大，部分房企名目层次为了达成考核不停触碰法律、法则底线，这点数字形式一步步沉寂；政府方面也最初简单化报建审核过程，近年来，房地产拿地出售周期曾经大幅提高。

本来的456形式曾被许多房企效仿，现在，多半名目已可行在4个月实现出售，而和悦雅苑愈是将这一周期紧缩在3个月零7天。2020年上半年疫情时期，部分都市的部分名目甚而缔造了更短的周期。

除了加速推盘速度外，规划设置创新也是许多房企化解高地价风险的一个常见做法。最为常见的是将公共建筑面积变相转化为可运用面积，如设施间、露台等方面，北京某叠墅名目实质运用面积甚而是建筑面积的2倍。

这类形式有必定的政策风险，尽管不行够干脆缔造出售业绩，可是可行经过降低打折或绑定车位、精装等形式增添出售金额。

也有部分房企经过合法的形式来增添收入，以北京某名目为例，经过增添仓储、泊车位等形式，可售面积增添1万多平方米，腾挪出3亿元的货值。

上述房企营销负责人显示，这是高地价下房企不得已的抉择。在增添可售部分的同一时间，第一大限制地节约本钱也是实现名目利润的一个门径，“在确保品质的前提下，可行经过改良过程、设置、用材等节约本钱。”

只是，经过抢跑入市、用时间换利润体积的门径在部分都市也将遭遇挫折。8月25日，南京四部门颁布文献请求，第二批聚集供地中成交的土地，拿地6个月内不下发预售许可证。这意指着南京第二批聚集出让土地最早也得在拿地半年后才能到市场。

日前仅有南京一地颁布相干政策，这一政策能否会向包括北京在内的其它聚集供地都市推广，日前仍是未知数。